Ипотечное жилищное кредитование (на примере ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк»)

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

 

 

 

 

1.3 Особенности ипотечного жилищного кредитования

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные  для постоянного проживания, могут  быть предметом ипотеки на общих  основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

В случае, когда  предметом ипотеки является часть  жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой  ипотеке соответственно применяются правила Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в  собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке  квартиры в многоквартирном жилом  доме, части которого в соответствии с п.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита или целевого займа для  сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Жилое помещение, приобретенное либо построенное  полностью или частично с использованием кредитных средств банка или  иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Органы опеки  и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Решение органов  опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в  котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

Решение органов  опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное  или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений) [25, С.204].

При этом закладная  в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом  или квартиру и реализация этого  имущества являются основанием для  прекращения права пользования  ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом  доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [9, С.135]

Обращение взыскания  на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и  во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Жилой дом или  квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи  с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности  на занимаемое по договору найма жилое  помещение не влечет расторжения  или изменения договора найма  жилого помещения. При этом новый  собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Договор найма  или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки  или с согласия залогодержателя  после возникновения ипотеки, при  реализации жилого помещения сохраняет  силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

 

1.4 Современное состояние  ипотечного кредитования в России

Общее снижение доходов населения и высокие  ставки привели в последние годы к тотальному сокращению объемов кредитования жилья. По мере стабилизации общеэкономической ситуации условия ипотечного кредитования постепенно возвращаются к докризисным. Но, говоря о доступности ипотеки, помимо условий кредитования и, в частности, снижения ставок по кредиту важно учитывать и психологический фактор, связанный с общеэкономической ситуацией и уверенностью заемщиков в завтрашнем дне.

Ипотечная модель с трудом приживается на российской почве. Попытки по аналогии с Восточной  Европой создать строительные сберкассы в нашей стране не увенчались успехом, прежде всего, из-за отсутствия необходимой законодательной базы. Если такую кассу никто не контролирует со стороны государства, нельзя поручиться, что под вывеской обеспечения граждан доступным жильем не появятся новые финансовые пирамиды.

В последнее  время крупнейшие игроки ипотечного рынка ужесточили условия ипотечного кредитования, отказываясь от выдачи кредитов на приобретение жилья в  новостройках, поскольку из-за проблем  с финансированием строительства кредитные риски повысились.

Получить ипотечный  кредит сейчас намного сложнее, чем  еще пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам, и, чтобы на смену заморозкам пришла долгожданная оттепель, необходимы три условия:

• Во-первых, стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда.
• Во-вторых, ипотека должна быть доступной - низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок.
• Наконец, третье обязательное условие - строительство нового доступного жилья. На сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда. А потому во многих регионах в ближайшее время цены на недвижимость вновь начинают расти и могут скоро вернуться на докризисный уровень.

Ипотека постепенно становится результатом тесного  взаимодействия банков с застройщиками, риелторами и брокерами, что ускоряет подготовку и проведение ипотечной  сделки и открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов. Некоторые банки через риелторов привлекают до половины своих клиентов. «ВТБ24» сотрудничает более чем с тысячью строительных компаний, «Уралсиб» - более чем с 250 застройщиками и 800 риелторскими и брокерскими компаниями.

Партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и как площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту «ВТБ24» на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 процентных пункта по сравнению с базовой процентной ставкой. «Московский кредитный банк» (МКБ) по одной из своих партнерских программ предлагает ипотечные кредиты на приобретение квартир без первоначального взноса.

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется  на трех уровнях: между частными банками  и госсектором («Сбербанком», «ВТБ24», «Газпромбанком» и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)), между частными банками и между государственными банками и АИЖК.

С целью повышения  привлекательности своих ипотечных  программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и  сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. В банках наконец-то начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа зарплатных клиентов по представлению справки о зарплате по основному месту работы. Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит сократился: нормой стало считаться вынесение решения в срок от трех до пяти дней, а, например, банк «ЖилФинанс» разработал специальную программу «Экспресс-ипотека», которая предполагает рассмотрение заявки на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости в течение суток. [30, С.18-19]

В таблице 1 представлен топ-10 рынка ипотечного кредитования в 2011 году.

Практически у  всех банков первоначальный взнос опустился  до 20 % от стоимости приобретаемого жилья. А такие банки, как «Сбербанк», «Газпромбанк», банк «ДельтаКредит», «АМТ Банк», «Нордеа Банк», «РосЕвроБанк» выдают кредиты с первоначальным взносом 15 %. Некоторые банки с подачи АИЖК предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным  взносом от 10 % при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита.

 

 

 

Таблица 1 – Топ-10 рынка ипотечного кредитования в 2011 году

Банк	Объем, млн. руб.
1. «Сбербанк»	320 712
2. «ВТБ24»	80 382
3. «Газпромбанк»	45 690
4. «ДельтаКредит»	18 144
5. «Росбанк»	13 084
6. «Уралсиб»	9 619
7. «Райффайзенбанк»	9 612
8. «Возрождение»	9 150
9. «Запсибкомбанк»	8 792
10. «Абсолют Банк»	8 581

 

Стоимость такой  страховки в настоящий момент составляет около 2 % от суммы кредита. Пока доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки невелика, по прогнозу АИЖК к 2012 году доля застрахованных кредитов должна вырасти до 10 % от общего объема выдачи ипотеки. Наконец, в «Сбербанке» и «Промсвязьбанке» существует возможность получить ипотечный кредит без первоначального взноса при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика.

В других вариантах первоначальный взнос может быть ниже стандартного для программ по приобретению жилья у застройщиков из числа партнеров банка, для работников зарплатных и корпоративных клиентов либо для работников материнской компании в кэптивном банке. Из крупных банков без оговорок минимальный первоначальный взнос в размере 10 % от стоимости залога по кредитам на приобретение готового жилья установили только «МКБ», «НОМОС-Банк» и «Собинбанк».

Продолжают  снижаться ставки по ипотеке, чему способствует растущая конкуренция на рынке и  расширение круга игроков ипотечного рынка: за последнее время в него вернулись такие крупные банки, как «Петрокоммерц», «НОМОС-Банк» и «Промсвязьбанк».

Все отчетливее декларируется индивидуальный подход к заемщику при определении условий кредитования, особенно в отношении суммы кредита и величины процентной ставки. Такой маркетинговый ход, как отмена комиссии за выдачу кредита, в сфере ипотеки все явственнее приобретает характер массового явления. В качестве менее распространенных приманок для заемщика могут использоваться льготные условия аренды банковских ячеек, возможность получить кредит до регистрации права собственности на предмет ипотеки, зачет стоимости имеющейся в собственности заемщика квартиры в качестве первоначального взноса, льготные условия оплаты страховки, обязательной по условиям кредитования. Лояльность банков порой заходит так далеко, что в качестве предмета ипотеки допускается использование квартир с несогласованными перепланировками.