Ипотечное жилищное кредитование (на примере ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк»)

Немецкая модель ипотеки для решения этой проблемы использует жилищно-накопительные вклады. Нечто подобное развивают и российские банки. «ВТБ24», с конца 2009г., предлагает вклады «Ипотечный накопительный» и «Ипотечный индекс», на которых копятся средства на первоначальный взнос для покупки жилья по ипотеке. По окончании срока вклада банк гарантирует выдачу кредита на льготных условиях. Минимальная сумма вклада - 50 тыс. руб., срок накопления - от 2 до 5 лет. Аналогичную накопительную программу по ипотеке предлагает «МДМ Банк».

Сходный принцип  использует сибирский «БайкалБанк». По условиям его накопительной программы для зарплатных клиентов вкладчик должен в срок до пяти лет накопить треть или половину от стоимости приобретаемого в кредит жилья. На тот период, пока заемщик получает зарплату через банковский счет, для него действует льготная процентная ставка по ипотечному кредиту: от 1 до 10 % годовых по кредиту в рублях, от 2 до 8 % годовых - по кредитам в иностранной валюте. Если заемщик не является участником зарплатного проекта, для него действует базовая ставка (сейчас это 20 % годовых). В Краснодарском крае по инициативе региональных властей с конца 2009г. работает система целевых жилищных накоплений.

Существующие предложения  по накопительным вкладам пока далеки от классической схемы жилищно-накопительного вклада и представляют собой, скорее, маркетинговый ход для повышения привлекательности ипотечных программ. Ни вкладчику, ни банку такой вклад ощутимой пользы не приносит. Чтобы жилищно-накопительный вклад превратился в действительно эффективный инструмент повышения доступности ипотеки, он должен иметь безотзывный характер и страховую защиту не менее чем на 1 млн. руб. Соответствующие положения содержатся в законопроекте об ипотечном кредитовании, подготовленном Ассоциацией региональных банков России (АРБР). Причем этот законопроект, как и застрявший в коридорах власти законопроект о стройсберкассах, предусматривает софинансирование жилищно-накопительных вкладов из государственного бюджета.

Средства на первоначальный взнос для покупки жилья по ипотеке можно не только скопить, но и взять в кредит. Целевые кредиты такого рода предлагают, например, «Ханты-Мансийский банк» и «Росбанк». Оба кредита предлагаются только в связке с ипотечным кредитом на приобретение квартиры. В «Ханты-Мансийском банке» кредит на первоначальный взнос для приобретения квартиры на средства ипотечного предоставляют в рублях на срок до 7 лет по ставке от 14,5 до 15,5 % годовых. Обеспечением по кредиту может быть поручительство физического или юридического лица, залог недвижимости (в виде жилых и нежилых помещений, земельных участков) в пользу банка. Поручительство супруга при его наличии требуется в обязательном порядке.

В «Росбанке» кредиты на первоначальный взнос в рублях и долларах США предоставляют на срок до 15 лет под залог квартиры, имеющейся в собственности заемщика, супруга или кого-то из их родителей. Процентная ставка по кредиту на первоначальный взнос выше, чем по кредиту на приобретение жилья. По базовой программе, предусматривающей обязательное страхование заемщиком риска утраты жизни и потери трудоспособности (личное страхование) и риска утраты закладываемой квартиры в результате прекращения права собственности (титульное страхование), процентные ставки составляют от 13,3 до 13,8 % годовых для кредитов в рублях и от 10,25 до 10,75% годовых для кредитов в долларах. Кредиты на покупку квартиры на вторичном рынке по базовой программе предоставляются под 12 – 13 % годовых (рубли) и под 9 - 9,5 % годовых (доллары).

Кредиты на первоначальный взнос для покупки жилья по ипотеке не выходят за рамки единичных предложений. Двойная кредитная нагрузка на заемщика - слишком тяжкое бремя, поэтому подобный вариант решения проблемы первоначального взноса вряд ли будет востребован. Скорее, будет шириться практика зачета в качестве первоначального взноса принадлежащей заемщику недвижимости при кредитовании альтернативных сделок. Такие схемы уже действуют в «ВТБ24», «Газпромбанке», «Сбербанке» и «ЮниКредит Банке».

Высокая в целом  стоимость ипотеки приводит к  тому, что российские покупатели жилья  возвращают банку почти три суммы кредита. Согласно ипотечному рейтингу Penny Lane Realty, при ставках 11,5 - 15,5 % в год выплаты увеличиваются в среднем на 150 тыс. евро. С такими условиями кредитования Россия оказалась на 47-м месте, среди таких стран, как Албания, Никарагуа и Гондурас.

При составлении  рейтинга доступности ипотечных  услуг специалисты Penny Lane Realty проанализировали данные по 60 странам, а также материалы  Европейской ипотечной федерации. Расчеты были основаны на стандартном  для России кредите в размере 122,3 тыс. евро (5 млн руб.) сроком на 20 лет, который составляет 60 – 70 % от стоимости квартиры. Предполагается, что остальную сумму для первоначального взноса покупатель уже имеет.

В результате всех выплат за пользование кредитом российский покупатель гасит кредит как минимум дважды. К примеру, ставка «Сбербанка» 11,5 % приводит к переплате в 141,1 тыс. евро, или 215 % суммы ипотеки, а 15,5 % от «Альфа-Банка» - к 190,1 тыс. евро, или 260 % кредита.

Уже более десяти лет рынок ипотеки стоит на месте и не становится более доступным для подавляющего большинства населения. В России 70 % от суммы ежемесячной выплаты по кредиту составляет стоимость процентов, в то время как в европейских странах дело обстоит с точностью до наоборот. Верхние строчки рейтинга заняли европейские страны Дания, Швеция, Испания, где средняя процентная ставка составляет 1,3-2,4 %, а переплата по кредиту не превышает 23 %.

В то же время  при составлении такого рейтинга надо было также учитывать инфляцию, ставку рефинансирования и величину доходов населения, которая по российским регионам очень разнится. Действительно, в России одна из самых высоких ставок по ипотеке, но не стоит забывать, что рост цен и уровень инфляции соответствующие. Наконец, необходимо учитывать еще и то, что ставка рефинансирования в Европе в среднем составляет 1,25 %, в Штатах стремится к нулю, а в России она – 8 %. Соответственно, кредиты в той же Европе на покупку недвижимости можно взять меньше чем под 4 %, а в России на деле получается 16, 18, 20 % и выше.

В таблице 3 динамика роста задолженности по жилищным и ипотечным  жилищным кредитам к ВВП.

Таблица 3 – Динамика роста задолженности по жилищным и ипотечным

жилищным кредитам к ВВП

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в  2011 году в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было внесено почти 1,7 млн. регистрационных записей об ипотеке, что на 75 % превышает аналогичный показатель предыдущего года (1,3 млн). Коррелируя средневзвешенную сумму ипотечного кредита в рублях с ценами на квартиры в России, можно сделать вывод, что сегодня ипотека используется для проведения альтернативных сделок (одно жилье продается, другое покупается). Это подтверждается и размером средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам в рублях (11,9 %), которая соответствует стоимости кредитов с высоким первоначальным взносом. Таким образом, жилье по своей стоимости все еще недоступно основной массе населения. В настоящее время в среднем заемщики по ипотеке расходуют почти половину своих доходов.

В 2011 году ставка выкупа по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 10,9 %, тогда как средневзвешенная ставка по выданным кредитам в целом по рынку равнялась 11,9 %. При этом минимальная ставка рефинансирования АИЖК по стандартной программе составляет 8,9 %.

Задолженность по ипотечным жилищным кредитам увеличилась  за год на 23 %. При этом наблюдается увеличение доли задолженности сроком от 90 дней. Средний размер ипотечного кредита увеличился с 1,4 млн. до 1,5 млн. руб.

По прогнозу агентства Moody's, к 2015г. общий объем ипотечных и жилищных кредитов в России должен составить 7-8 % ВВП. Сейчас он составляет чуть больше 2 % ВВП.

Банки, предоставляющие  ипотечные кредиты в России, можно  разделить на две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся на государственные  и частные.

Два банка с  государственным участием – «Сбербанк» и «ВТБ24» - вместе занимают более 50 % ипотечного рынка. Это объясняется наличием у них самой большой филиальной сети и доступа к дешевым ресурсам, что позволяет поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных и жилищных кредитов.

В пятерку лидеров  российского ипотечного рынка начиная с даты своего основания неизменно входит банк «ДельтаКредит». Среди других специализированных ипотечных банков можно выделить «Городской ипотечный банк», «Русский ипотечный банк», «ИпоТек Банк», банк «Московское ипотечное агентство» (МИА). Из-за кризиса из чисто специализированных ипотечных банков на рынке остался только МИА. Остальные либо были поглощены, либо перепрофилировались в универсальные банки.

Таким образом, можно сделать вывод, что общее снижение доходов населения и высокие ставки привели в последние годы к тотальному сокращению объемов кредитования жилья. По мере стабилизации общеэкономической ситуации условия ипотечного кредитования постепенно возвращаются к докризисным. Но, говоря о доступности ипотеки, помимо условий кредитования и, в частности, снижения ставок по кредиту важно учитывать и психологический фактор, связанный с общеэкономической ситуацией и уверенностью заемщиков в завтрашнем дне.

Спрос на ипотеку  в России, главным образом, тормозит нехватка средств на первоначальный взнос. Высокий уровень инфляции, а также высокие риски практически по всем видам инвестиций препятствуют формированию накоплений.

Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования, но существующие проблемы не дают всем желающим воспользоваться ипотекой для приобретения жилья.

2 Анализ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ОАО «РОССЕЛЬХОЗБАНК»

2.1 Краткая характеристика предприятия

Открытое акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» является кредитной организацией, созданной в соответствии с Федеральным законом «О банках и  банковской деятельности» и Федеральным законом «Об акционерных обществах» в целях реализации кредитно-финансовой политики Российской Федерации в агропромышленном комплексе и формирования эффективной системы кредитно-финансового обслуживания агропромышленного комплекса.

Банк входит в банковскую систему Российской Федерации и в своей деятельности руководствуется законодательством Российской Федерации, в том числе нормативными актами Банка России, а также Уставом.

Банк является юридическим лицом и со своими филиалами и другими обособленными  подразделениями составляет единую систему ОАО «Россельхозбанк».

Уставной капитал  Банка составляется из номинальной  стоимости акций Банка, приобретённых  акционерами и определяет минимальный  размер имущества Банка, гарантирующего  интересы  его кредиторов.

Банк является кредитной организацией, имеющей исключительной право осуществлять в совокупности, следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств юридических и физических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счёт на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов юридических и физических лиц, а также имеющей право осуществлять  иные банковские операции в соответствии с лицензией  Банка России.

Открытое акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» - один из крупнейших банков в России. Созданный в 2000 году в целях развития национальной кредитно-финансовой системы агропромышленного сектора и сельских территорий Российской Федерации, сегодня это универсальный коммерческий банк, предоставляющий все виды банковских услуг и занимающий лидирующие позиции в финансировании агропромышленного комплекса России. 100% акций банка находится в собственности государства.

ОАО «Россельхозбанк» занимает четвертое место в банковской системе России по объему активов, входит в тройку лидеров рейтинга надежности крупнейших российских банков. Кредитный портфель банка на 1 июля 2012 года превышает 1 трлн. рублей (Приложение 3).

ОАО «Россельхозбанк» обслуживает розничных и корпоративных клиентов, предлагая наряду с универсальными банковскими продуктами десятки специализированных программ для развития производства в области сельского хозяйства и смежных отраслей. Особое внимание уделяется программам кредитования малого и среднего бизнеса.