Экономическо-организационный механизм

Важливу роль серед учасників ринку відіграє фінансово-кредитна установа, що здійснює обслуговування фінансових потоків, що надходять як платежі за житлові послуги, фінансових коштів на оплату субсидій і пільг на житлові послуги з бюджетів регіональних і місцевих органів влади з коштів податкових доходів місцевих бюджетів, збір і передача інформації в органи влади, які відповідають за житлову політику. В якості такого фінансово-кредитної установи ми пропонуємо комунальний або державний банк як стабільний і надійний фінансовий інститут, здатний впоратися з завданнями, які стоять перед житлово-комунальним секторами ринку. Використання в даному секторі спеціально створених розрахункових центрів здорожує вартість послуг з обслуговування фінансових потоків, оскільки вводить на ринок новий проміжний суб'єкт. Крім того, рівень кваліфікації співробітників розрахункових центрів призводить до плутанини і збоїв у фінансових розрахунках, що істотно дестабілізує стан в даному секторі діяльності.

Важлива роль відведена в запропонованій моделі Модернізаційному фонду, який буде акумулювати фінансові кошти, що надходять з місцевих зборів, і будуть направлятись керуючим компаніям на модернізацію жітлової інфраструктури. Такий заход може бути тимчасовим до моменту, коли, повноцінно запрацюють ринкові механізми у сфері виробництва і надання житлових послуг, коли ресурсопостачальні організації зможуть самостійно покривати поточні та капітальні витрати, модернізувати інфраструктуру, знизити собівартість за рахунок більш раціональних способів управління та виробництва. Проте на сьогоднішній день функція планомірного і регулярного – у вигляді цільового збору-акумулювання фінансових коштів на переоснащення та модернізацію сфери житлових послуг є життєво важливою і тому заслуговує на увагу для практичної реалізації. У цілому система, представлена в моделі, на нашу думку, є цілком логічною і раціональною за умови її комплексного впровадження без розриву на окремі елементи.

Отже, з міркувань економічної ефективності та безперебійного функціонування ринку житлових послуг кожен постачальник послуг повинен отримувати плату безпосередньо від споживача без посередників. В цьому випадку плата за отриману послугу буде доходити до виробника в повному обсязі, покриваючи повністю або частково витрати на виробництво послуги, стимулюючи процес відтворення та розвитку.

Схема організаційно – функціональної моделі керуючої компанії представлена на рис.3.1.

Організаційно-функціональна структура керуючої компанії обумовлюється двома чинниками: обсягами послуг, що надає компанія, та кількістю будинків, які перебувають в управлінні. Серед функцій, що буде виконувати персонал керуючої компанії, можна виділити два напрями:

-    забезпечення роботи власне компанії (керівництво, організація роботи офісу, бухгалтерії тощо);

-  надання послуг замовникам (управління будинками та їх утримання, організація договірної роботи та роботи з мешканцями, юридичний супровід надання послуг тощо).

Функції персоналу із забезпечення власної роботи для керуючої компанії мало чим будуть відрізнятися від аналогічних функцій для будь-якого підприємства, установи чи організації. А функції, пов’язані з наданням послуг замовникам, будуть досить специфічними. Їх характер та обсяги безпосередньо залежатимуть від того, чи буде керуюча компанія займатися суто діяльністю з управління будинками, чи візьме на себе ще й утримання будинків, а також надання додаткових послуг.

Специфіка функцій персоналу керуючої компанії полягатиме в тому, що він повинен забезпечити персоніфіковане управління кожним об’єктом, оскільки саме це є предметом Договору про управління. Таким чином, керуюча компанія має визначити для кожного будинку особу, яка буде відповідальною за надання послуг з управління саме в цьому будинку, тобто керуючого будинком. Він може бути штатним працівником керуючої компанії або залучатися ним як співвиконавець на умовах договору підряду чи цивільно-правової угоди.

Рис.3.1. Організаційно – функціональна модель керуючої компанії

Виконання цих функцій потребуватиме чіткої організації роботи фінансової служби керуючої компанії, яка забезпечить управління фінансовими потоками по кожному об’єкту, що перебуває в управлінні, та унеможливить перехресне субсидіювання одних об’єктів за рахунок інших. Чисельність персоналу керуючої компанії та окремих її служб визначатиметься відповідно до кількості будинків, що перебуватимуть в управлінні.

Залучення керуючих будинками пропонується здійснювати за окремими договорами підряду чи цивільно-правовими угодами.

У секторі ринку житлових послуг, що підлягає управлінню обов'язки з управління соціальним житловим фондом та укладання договорів на поставку житлових послуг бере на себе керуюча компанія.

При цьому один керуючий може здійснювати управління кількома будинками. Відповідно до цивільного законодавства України, функція з управління майном є прерогативою власника цього майна. Ст.23 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" також передбачено, що власник майна (а житловий будинок є саме майном) може управляти ним самостійно чи доручити це керуючій компанії за відповідним договором.

При цьому частиною третьою цієї статті визначено, що в разі, якщо майно перебуває у спільній власності кількох співвласників, рішення щодо управління ним приймаються відповідно до чинного законодавства.

В умовах, коли в Україні приватизовано понад 95% житлового фонду, можна вважати, що практично всі багатоквартирні будинки перебувають у спільній власності. Сучасний багатоквартирний будинок є досить складною структурою за правом власності: в одному будинку окремі приміщення можуть перебувати в комунальній, державній та приватній власності фізичних і юридичних осіб.

Отже, особами, що повинні опікуватися управлінням багатоквартирним будинком, є його співвласники, у тому числі:

1)                для приміщень приватної власності – фізичні та юридичні особи;

2)                для приміщень комунальної власності – територіальна громада в особі органів місцевого самоврядування;

3)                для приміщень державної власності – держава в особі підприємств, установ та організацій, у повному господарському віданні чи оперативному управлінні яких перебувають.

Співвласники будинку можуть прийняти будинок в самоуправління або залучити за договором професійного керуючого будинком. Таким чином, споживачами та замовниками послуг з управління будинком є саме співвласники багатоквартирного будинку.

Чинне законодавство не забезпечує належного нормативно-правового поля для надання послуг з управління будинками відповідно до встановлених стандартів, норм, порядків і правил. Для уникнення непорозумінь при укладанні договорів про управління будинками необхідно замінити Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та керуючої компанії, затверджений наказом Держжитлокомунгоспу України №141 від 27.08.2003 р., і застосовувати при оформленні договірних відносин з керуючим форму Типового договору про управління, затверджену постановою Кабінету Міністрів України №484 від 25.05.2009 р.

Ресурсопостачальні організації повинні бути повноправними учасниками ринку у формі акціонерних товариств закритого типу із стовідсотковим комунальним капіталом, відмовившись від форми комунальних унітарних підприємств у зв'язку з неефективністю і несамостійністю даних суб'єктів на ринку комунальних послуг. Населення одержує послуги гарячого і холодного водопостачання, каналізаційного господарства, газ, тепло і електроенергію від ресурсопостачальних організацій на основі договорів з керуючою компанією і між керуючою компанією і комунальними  підприємствами, шляхом внесення плати за спожиті послуги на відповідні рахунки комунального або державного банків. Умова внесення плати саме на рахунки ресурсопостачальних організацій є принциповою, оскільки існуюча система акумуляції фінансових коштів на рахунках нинішніх керуючих компаній з подальшим їх переведенням відповідним постачальникам комунальних послуг є неефективним методом унаслідок того, що зайва ланка в ланцюзі переказу платежів здорожчує послугу, а також унаслідок утримання частини фінансових коштів на свою користь керуючими компаніями, що призводить до недофінансування послуг ресурсопостачальних організацій. Тому в новій моделі переведення платежів йде безпосередньо комунальним підприємствам, а облік всіх пільг, субсидій, розрахунок платежів, підготовка квитанцій до сплати і збір необхідних статистичних даних є обов'язком керуючої компанії. При такому підході повноваження здійснюватимуться найефективніше і раціонально при максимальній економії фінансових ресурсів і цільовому їх використанні.

Для повноцінного забезпечення діяльності керуючих будинками доцільно затвердити типовий договір про надання житлово-комунальних послуг, що буде укладатися між керуючим та мешканцями будинку, і типові договори, які укладатимуться між керуючими та виробниками послуг.

Слід зазначити, що сучасне законодавство надає необхідне правове підґрунтя для укладення договору про надання послуг з управління будинком як у разі створення у ньому об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), так і у разі його відсутності.

Управління будинком передбачає виконання функції з планування заходів щодо збереження та сталого функціонування об’єкта, наданого в управління, та організації забезпечення потреб мешканців об’єкта в отриманні житлово-комунальних послуг.

Для виконання цієї функції управитель повинен скласти такі плани:

- перспективний довгостроковий (на 7-10 років і більше);

- перспективний середньостроковий (3-5 років);

- річний фінансовий;

- річний господарський.

Враховуючи те, що фактичну потребу у проведенні окремих видів робіт та їх очікувану вартість бажано коригувати кожного року за підсумками осіннього огляду будинку, для моделі керуючої компанії коригування перспективних планів проводиться разом зі складанням річних планів на наступний рік.

Однією з функцій з управління будинком згідно з нормами п.1.3. є організація його належної експлуатації та утримання.

Для забезпечення належного утримання будинків керуючий повинен вести відповідну технічну документацію щодо стану, утримання та експлуатації об’єкта, в тому числі паспорти на кожний житловий будинок та земельну ділянку, а також вести базу даних щодо стану об’єкта.

Отже, вирішити зазначені вище проблеми можливо значною мірою за рахунок удосконалення управлінської складової, а саме підвищення економіко-правової ефективності функціонування системи ЖКГ. Формування ринкових відносин у сфері управління комплексом, удосконалення його кадрового забезпечення дають змогу перевести ЖКГ у режим беззбиткового функціонування при забезпеченні стандартів надання якості житлово-комунальних послуг і умов проживання громадян.

Сьогодні ситуація на ринку послуг з управління (утримання) житлом виглядає наступним чином.  Позитивними моментами ЖК 2011 є те, що невелика  частина співвласників будинків пішла шляхом створення ОСББ. При чому, більшість таких об’єднань не  здатні самостійно на професійному рівні обслуговувати житловий фонд і якість їхніх  послуг невелика. Проект Житлового кодексу створює зовсім новий механізм управління та утримання житлового фонду, що дає власникам житла можливість самостійно визначатися як з способом управління будинком та прибудинковою територією ( зокрема, самим управляти багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією, або  делегувати функції надання послуг з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією  сторонньому виконавцю послуг з управління житлом на підставі договору), так і на власний розсуд обирати виконавця цих послуг. Це передбачено процедурою  проведення загальних зборів власників (співвласників)  багатоквартирного будинку.

23

Таблиця 3.1

Авторські пропозиції до Житлового Кодексу щодо укладання договорів керуючими компаніями