Экономическо-организационный механизм

23

Саме загальні збори стануть повноважним органом щодо прийняття рішень співвласниками багатоквартирного будинку з реалізації спільних прав та обов’язків стосовно користування і розпорядження майном, що перебуває в їхній спільній власності.

У випадку не проведення таких зборів у багатоквартирному будинку  протягом одного року з дня набрання чинності цим кодексом, орган місцевого самоврядування  буде зобов’язаний самостійно визначити тимчасового виконавця послуг з управління багатоквартирним будинком шляхом проведення конкурсу.  При чому, розірвання договору з тимчасовим управителем самими власниками (співвласниками) будинку буде  можливе у будь-який час – достатньо провести  загальні збори та визначитися із способом управління.

Водночас, кодекс передбачає затвердження Кабінетом міністрів України кваліфікаційних вимог, яким повинні будуть відповідати виконавці послуг з управління житлом.   Основу цих вимог складатимуть наступні критерії:

       -  кадрове забезпечення кваліфікованим  персоналом;

       -  фінансова спроможність, наявність інвестиційного потенціалу;

       - наявність нормативно-правових актів та нормативно-технічної документації, необхідних для послуг з управління житлом;

       -  технологічні вимоги до матеріально-технічної бази.

Безпосереднє управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією власниками (співвласниками) такого будинку або уповноваженою власниками  (співвласниками) такого будинку особою  буде можливе також лише за умови, що такий власник (співвласники) або уповноважена ним (ними) особа відповідатиме кваліфікаційним вимогам щодо виконавця послуг з управління житлом.

Але, зрозуміло, що власники житла задля самостійного управління будинком (в тому числі, шляхом створення ОСББ), не зможуть виконати усіх вимог, які будуть виставлені державою до суб’єктів господарювання, що надаватимуть послуги з управління житловим фондом на договірних засадах. Наприклад, інвестиційний потенціал: звичайні мешканці житлових будинків не зможуть забезпечити його наявність у тих розмірах, які прийнятні для підприємства-інвестора. Тому для них подібні  вимоги  ставитися не повинні. 

Однак, необхідно погодитися з тим, що ті, хто буде виконувати таку важливу роботу як управління житлом, повинні відповідати, хоча б, мінімальним вимогам, встановленим державою.  

Розмір необхідних інвестицій для  суб’єкта господарювання-виконавця послуг з управління житлом  залежатиме  від того, який об’єм житлового фонду буде ним обслуговуватися.   Так, до тих,  хто  обслуговуватиме один  район, квартал, чи декілька кварталів міста  вимоги щодо розміру наявного інвестиційного потенціалу  повинні бути меншими, ніж до  тих компаній, які візьмуть на обслуговування по декілька районів, або, навіть, цілі міста. Тому,  заяви про те, що запровадження кваліфікаційних вимог, призведе до позбавлення  права проводити діяльність з управління житловим фондом порівняно невеликих підприємств та самих власників житла,  а також появи нових монополій на ринку житлово-комунальних послуг чи до надмірного  державного контролю, є, щонайменше,    -  поспішними.

Саме наявність затверджених  кваліфікаційних  вимог до управителів житловим фондом  забезпечить споживачам  належний рівень  якості послуг незалежно від способу управління, обраного ними.

Вимоги до наявності інвестиційного потенціалу обумовлені значною зношеністю усього житлового фонду, потребами у негайному проведенні реконструкцій житлових будинків, введенні енергозберігаючих технологій та ін. 

Позбавивши власників житла права якісного вибору,  держава залишає невирішені проблеми житлового фонду. Варто відмітити, що до тимчасових управителів, які будуть визначатися органом місцевого самоврядування, таких вимог ставити  - не будуть. Це обумовлено тимчасовим характером їх діяльності. А також розумінням того,  що необхідна кількість  професійних управителів  на ринку ЖКГ відразу не появиться.  «Тимчасовими» виконавцями послуг  з управління житловим фондом зможуть стати ті ж (комунальні) підприємства, що зараз  займаються обслуговуванням житлових  будинків та прибудинкової території.

В цьому випадку на орган місцевого самоврядування буде  покладено обов’язок самостійно здійснювати частину функцій з управління (облік майна багатоквартирного будинку, ведення балансу і загального обліку витрат, необхідних на утримання такого багатоквартирного будинку).

Таким чином, власники (співвласники) житла отримають декілька альтернативних способів управління їх спільним майном: здійснювати  ці функції самостійно; обирати  на власний розсуд професійного виконавця послуг з управління житловим фондом; чи покластися на волю органу місцевого самоврядування щодо визначення тимчасового управителя. 

Чітке регулювання на законодавчому рівні правил надання таких послуг  забезпечить оптимальне вирішення назрілих проблем  з управління житловим фондом.  

Отже, як  розуміємо, усі вищезазначені положення  проекту Житлового кодексу  мають на меті забезпечення  споживачів  (співвласників будинків) якісним наданням послуг з управління житлом; а  також,  захист від некваліфікованих та фінансово неспроможних суб’єктів господарювання, які намагатимуться збільшити власний капітал без вкладання необхідних для галузі ресурсів.  

А діяльність на ринку житлово-комунального господарства професійних виконавців послуг з управління житловим фондом  (як найоптимальніша альтернатива масовому створенню ОСББ  без наміру ефективного управління), створить передумови для відновлення та розвитку галузі.

Одним з пріоритетних завдань Загальнодержавної програми реформування житлово-комунального господарства на  2009-2014 роки (далі  -  Програма  реформування)  є  запровадження ефективних форм управління житловими  будинками. Вирішення зазначеного завдання забезпечується, насамперед,  створенням об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), а також впровадженням   конкурентних  умов  на  ринку  житлово-комунальних послуг шляхом реформування  існуючих  комунальних  підприємств  та залучення   приватних  підприємств,  передусім  таких,  які  мають інвестиційний потенціал.

Однак при  95-відсотковому  рівні  приватизації  квартир лише 14,5%  житла володіють та управляють 11222  об'єднань.  З  початку року створено 907 об'єднань.

На початковій стадії перебуває процес запровадження визнаного в усьому світі інституту управителів багатоквартирного будинку або керуючих  житловим  фондом  компаній.  Не створено належного рівня конкуренції на ринку послуг з утримання житлових будинків.  Станом на 1   вересня  2010  року  в  житлово-комунальній  галузі  працює 62 служби єдиного замовника (СЄЗ) та  509  приватних  підприємств. При  цьому  з  початку  року  не  тільки  не було створено жодного приватного підприємства,  а навпаки,  їхня кількість скоротилася з 518  на  9  підприємств.  Частка  зазначених  підприємств на ринку житлово-комунальних послуг не перевищує 6%,  іншу частину займають комунальні житлово-експлуатаційні підприємства.

Унаслідок цього населення не  має  можливості  обирати  серед виконавців  комунальних  послуг  найкращого  через  відсутність на ринку пропозицій.  Такий ринок є  недосконалим  та  не  забезпечує надання якісних і доступних послуг.

Основними проблемними   питаннями   створення   і  діяльності управителів (керуючих компаній) визначено: відсутність економічної основи  діяльності  управителів  (державне  регулювання тарифів на житлово-комунальні послуги є неефективним, не заохочує управителів приймати  на  себе юридичну відповідальність за якість послуг,  що надаються, та за збір платежів); монополізм попиту (мала кількість організованих  співвласників  багатоквартирних  будинків  (в ОСББ, ЖБК),  які могли б  самостійно  наймати  управителів);  монополізм пропозиції  (органи  місцевого  самоврядування  підтримують роботу управителів  комунальних  підприємств,  що  дає   їм   конкурентну перевагу перед підприємствами приватного сектору економіки.    З метою  реалізації  пріоритетних  напрямів  діяльності  щодо формування   та   стимулювання   ефективного   власника  житла  та забезпечення можливостей  вибору  населенням  способів  управління житлом  та  його  обслуговування,  а  також  враховуючи  соціальну значимість ринкових перетворень галузі, ми пропонуємо наступні заходи:

1.                  удосконалення структури управління на всіх рівнях шляхом розподілу функцій власника, управління та утримання житлового фонду й інших об’єктів нерухомості та удосконалення системи моніторингу виробничо-економічної діяльності підприємств, які характеризують галузь;

2.                  створення нових організаційно-правових форм для оптимізації системи договірних відносин між усіма суб’єктами надання житлово-комунальних послуг (створення керуючих компаній та розробка трьохсторонніх  договорів між власниками житла, виконавцями та виробниками послуг);

3.                  здійснення кадастрового і технічного обліку (інвентаризація), для ефективного управління власністю територіальної громади;

4.                  організація підготовки та перепідготовки керівників і фахівців житлово-комунального господарства.

Також необхідно створити сприятливі умови для створення розвинутого конкурентного середовища на ринкууправління житлом. Заходи повинні призвести до розвитку конкуренції у двох напрямах:

1)     конкуренція в сфері керування нерухомістю за одержання замовлення від власника на керування житловим фондом;

2)     конкуренція підрядних організацій за одержання замовлення на надання житлово-комунальних послуг від керуючої компанії.

При розв’язанні зазначених проблем особливу увагу нами приділяється:

1.        проведенню органами місцевого самоврядування необхідних перетворень у сфері управління, фінансування й ціноутворення, спрямованих на забезпечення більш ефективного функціонування комунального господарства;

2.        формуванню структур (керуючої компанії, товариства власників житла та інше), що представляють інтереси всіх власників житла й захищають права споживачів житлово-комунальних послуг;

3.        введенню договірних відносин на всіх етапах виробництва й надання житлово-комунальних послуг;

23

ВИСНОВКИ

Сума активів підприємства збільшилась на  93% у 2009 році по відношенню до 2008 та на 24320,8 % у 2010 році по відношенню до 2009 року. Значне збільшення суми активів обумовлене збільшенням необоротних активів у 2010 році. Щодо останніх, то протягом звітного періоду відбулося поступове збільшення основних засобів.

В загальній структурі оборотних активів основну питому вагу займає дебіторська заборгованість за товари, роботи і послуги, яка протягом досліджуваного періоду зросла. В сучасних умовах підприємство має винайти шляхи погашення цієї заборгованості, що сприятиме покращенню його фінансового стану. Ситуація з запасами доволі нестабільна. Так, в 2009 році обсяги запасів збільшились на 385,9%, а в 2010 році зменшились на 25,7%.

Загальній структурі фінансових ресурсів підприємства в 2010 році значно зросла частка власного капіталу та склала 99,65% в загальній структурі капіталу (за рахунок збільшення додатково вкладеного капіталу).

Загальній структурі залученого капіталу значно зросла частка поточних зобов’язань за розрахунками з бюджетом (з 8,3% в 2008 році до 34,2% в 2010 році). Обсяги кредиторської заборгованості за товари, роботи і послуги коливаються, так в 2009 році вони збільшились на 142,1%, а в 2010 – зменшились на 23,3%. Їх зменшення може позитивно позначитися на діяльності підприємства.

Отже, аналізуючи основні показники фінансово-господарської діяльності «УК Альянс Град» за 2008 – 2010 роки можна зробити висновок, що керуюча компанія працює нерентабельно хоча стабільно. Проаналізувавши показники платоспроможності і фінансової стійкості керуючої компанії за 2009-2010р. ми дійшли такого висновку: найбільш позитивними для досліджувального підприємства є показники платоспроможності, який вказує на фінансову стійкість підприємства в процесі здійснення фінансово-господарської діяльності.

З метою  реалізації  пріоритетних  напрямів  діяльності  щодо формування   та   стимулювання   ефективного   власника  житла  та забезпечення можливостей  вибору  населенням  способів  управління житлом  та  його  обслуговування,  а  також  враховуючи  соціальну значимість ринкових перетворень галузі, ми пропонуємо наступні заходи:

1. удосконалення структури управління на всіх рівнях шляхом розподілу функцій власника, управління та утримання житлового фонду й інших об’єктів нерухомості та удосконалення системи моніторингу виробничо-економічної діяльності підприємств, які характеризують галузь;

2. створення нових організаційно-правових форм для оптимізації системи договірних відносин між усіма суб’єктами надання житлово-комунальних послуг (створення керуючих компаній та розробка трьохсторонніх  договорів між власниками житла, виконавцями та виробниками послуг);

3. здійснення кадастрового і технічного обліку (інвентаризація), для ефективного управління власністю територіальної громади;

4. організація підготовки та перепідготовки керівників і фахівців житлово-комунального господарства.