Обоснование цен на услуги закрытого акционерного общества «ДИАС»

Следующим внешним фактором, влияющим на ценообразование Общества, являются показатели: объем рынка и характеристики фактически существующего и перспективного покупательского спроса. «Солнечный» — один из ведущих торгово-развлекательных центров в городе Тюмени. Здание торгового центра (соответственно предоставляемых в аренду торговых площадей) граничит непосредственно с жилыми массивами 4 и 5 микрорайонов, через улицу Пермякова – с жилым массивом 3 и частично  2 микрорайонов. В указанных микрорайонах в подавляющем большинстве преобладают 5-9 этажные крупнопанельные железобетонные жилые дома стандартных (обычных) проектов.  Согласно спискам избирателей по избирательным участкам в жилых массивах 3,4 и 5 микрорайонов, в домах, находящихся на удалении 30-800 метров от рынка проживает 29 874 человека в возрасте от 18 лет и старше. Общее количество жителей превышает 39 500 человек. Исходные данные позволяют сделать вывод, что население прилегающих жилых массивов в основном следует отнести к категории потребителей со средним и ниже среднего уровнем доходов.

В плане анализа жилой застройки  следует обратить внимание на 1 микрорайон, Восточный микрорайон и микрорайон МЖК, а также район Войновка, которые расположены на окраине города и ближайшим (по удаленности и наиболее доступным по транспортной схеме) к ним крупным широкопрофильным торговым центром является рынок «Солнечный». Кроме этого, в качестве перспективных, возможно рассматривать 6 микрорайон (равноудален от рынка «Солнечный» и рынков «Порт», «Тюменский» по ул. Мельникайте), а также район жилой застройки по ул. Пермякова в створе ул.50 лет ВЛКСМ и ул. Республики (равноудален от рынка «Солнечный» и рынка «Пригородный» по ул. Пермякова), район жилой застройки по ул. Пермякова в створе ул. Федюнинского до ул. Широтной.

Выгодное местоположение ТРЦ «Солнечный», степень застройки прилегающей  территории жилыми домами  и удобная  транспортная развязка позволяют сделать  вывод о достаточном существующем и перспективном покупательском спросе на торговые площади.

К внешним факторам также  можно отнести наличие, уровень  и характер конкуренции на рынке  предоставления коммерческих площадей города Тюмени. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости Тюмени стабильная. На протяжении последних двух лет наблюдался рост цен на офисы и торговые площади с не высокой динамикой показателей. Подъем цен вызван как общими экономическими показателями в стране, так и пересмотром внутренней политики Общества по ценовой политике. Строительные компании продолжают внедрение новых объектов. В ближайшее время на рынке коммерческой недвижимости Тюмени, судя по планам застройщиков, не стоит ожидать новых крупных коммерческих объектов, за исключением торгово-развлекательного центра «Кристалл», «Вояж» и «Магеллан». На продажу до сих пор выставлены площади 2011 года, вновь предлагаются объекты, которые были сняты с реализации, всвязи с падением цен и снижением спроса, а также площади, которые во время кризиса сдавались в аренду.   Рынок предоставления в аренду нежилой коммерческой недвижимости в районе расположения торгово-развлекательного комплекса «Солнечный» достаточно насыщен объектами торговли малых и средних размеров, впрочем, как и вся остальная жилая застройка города. Из крупных объектов торговли можно выделить торговый центр «Сибиряк», принадлежащий ЗАО «ВЭЛС», который непосредственно граничит с рынком «Солнечный». Два крупных объекта торговли сосуществуют более 10 лет, коммерческий сектор и потребительский спрос самоурегулировались. В корпоративном плане имеется ресурс для устранения возможных диспропорций в ситуациях, которые могут неожиданно возникнуть.

Основными конкурентами ТРЦ «Солнечный» являются Торговый центр «Монетка» расположенный по адресу ул. Широтная д. 80, торговый центр «Рынок Пригородный», находящийся о адресу ул. Энергетиков д. 66,  также осуществляющий продажу, как продовольственных, так и непродовольственных товаров.

Крупные объекты торговли, расположенные  на относительном удалении от ТРЦ «Солнечный» - рынок «Тюменский» и рынок «Порт» (смешанный профиль, расположены по ул.Мельникайте, удаленность около 1,5 км), рынок «Пригородный» (смешанный профиль, расположен по ул.Пермякова, удаленность около 2 км), ТЦ «Матрица», расположенный рядом с рынком «Пригородный», ТЦ «Окей» по улице Широтная, ТРЦ «Фаворит» смешанный профиль,  рынок «Малахит» (вещевой профиль, расположен по ул.Республики - ул. Пермякова, удаленность около 1,2 км). Последние два торговых объекта входят с ТРЦ «Солнечный» в одну управляющую компанию «МОСТ», что дает преимущества в принятии решений ценовой политики и выборе стратегических направлений в предоставлении услуг аренды коммерческой недвижимости. 

К внутренним факторам, влияющим на ценообразование можно отнести специфику, степень уникальности и уровень качества предлагаемой продукции ТРЦ «Солнечный». В торгово-развлекательном центре представлены магазины и бутики всех форматов, социальной направленности и уровня цен, поэтому им отдают предпочтение, как молодые люди, так и покупатели пенсионного возраста.

 ТРЦ «Солнечный» работает с 10.00 до 21.00, без выходных и перерыва на обед, что позволяет посетителям делать покупки, отдыхать в любое удобное для них время. Соблюдение разумного баланса в номенклатуре (ассортименте) предлагаемых в ТЦ товаров и услуг должно сделать его максимально приближенным к реальным, повседневным жизненным потребностям покупателя. Это позволяет избавить покупателя от утомительного стояния в очередях и позволяет превратить поход за покупками в увлекательное времяпрепровождение.

Представлены дополнительные и сопутствующие услуги: например, 4-х зальный кинотеатр «Сан-Синема», являющийся идеальным местом для семейного отдыха. В ожидании сеанса зрители могут провести время в красивых и уютных кафе на всех этажах центра.  Все это благодаря широкому репертуару, массе дополнительных развлечений, а также современным системам, гарантирующим безопасность и комфорт всех посетителей, положительно влияет на имидж ТРЦ «Солнечный».

При выявлении резервов совершенствования  ценообразования производится сравнение  уровня цен с другими объектами  торговли через постоянный мониторинг арендных ставок конкурентов.

Служба коммерческого директора  Общества производит постоянный анализ и сравнение силы дифференциации услуг ЗАО «ДИАС» с фирмами конкурентами на конкретном рынке в городе по районам, который представлен ниже:

Таблица 1

 

Из диаграммы видно, что в  Тюмени дороже всего арендовать торговые помещения (1260 руб. за кв.м.). Ниже цена на аренду офисных (930 руб. за кв.м.). Самая дешевая коммерческая недвижимость - это производственные (640 руб. за кв.м.) и складские (656 руб. за кв.м.) помещения.

Самая низкая средняя цена на аренду:

- офисных помещений наблюдается  в Калининском районе (820 руб. за кв.м.); 
- производственных помещений в Центральном районе (570 руб. за кв.м.); 
- торговых помещений в Восточном районе (1095 руб. за кв.м.); 
- складских помещений в Калининском и Ленинском районах (578 руб. за кв.м.); 
Самая высокая средняя цена на аренду:

- офисных помещений наблюдается  в Центральном районе (985 руб. за кв.м.); 
- производственных помещений в Восточном районе (650 руб. за кв.м.); 
- торговых помещений в Центральном районе (1485 руб. за кв.м.); 
- складских помещений в Восточном районе (690 руб. за кв.м.);

Таблица 2

 

Из всех предложений аренды коммерческой недвижимости, больше всего сдается  в аренду офисных помещений (56%), значительно  меньше предлагается торговых (31%) и  складских (8%) помещений. И только 5% предложений являются предложениями  аренду производственных помещений.

Очень высокая цена на аренду торговый помещений в Центральном (2485 руб. за 1 кв.м.) районе. Чуть ниже в Ленинском (2000 руб. за 1 кв.м.) районе. Значительно ниже цена в Восточном (1655 руб. за 1 кв.м.) и Калининском (1560 руб. за 1 кв.м.) районах.

Самая низкая цена на аренду торговых помещений:

- в Восточном районе составляет  850 руб. за 1 кв.м;

- в Калининском районе - 750 руб. за 1 кв.м;

- в Ленинском районе - 850 руб. за 1 кв.м;

- в Центральном районе - 1050 руб. за 1 кв.м.

Таблица 3

 

 

  Самая высокая цена на аренду торговых помещений:  
- в Восточном районе составляет 2100 руб. за 1 кв.м;

- в Калининском районе - 2500 руб. за 1 кв.м;

- в Ленинском районе - 3100 руб. за 1 кв.м;

- в Центральном районе - 3200 руб. за 1 кв.м.

В Центральном и Калининском  районах больше всего предложений (36 % и 31% соответственно). В Ленинском  районе 24 % предложений, и меньше всего  предложений аренды можно найти  в Восточном районе (9 %).

Таблица 4

 

 

Устанавливая цены на предоставляемые  услуги, общество старается следовать  за рыночными ценами, определив для  себя сегмент покупателей продукции  (основных посетителей ТРЦ, на основании плана застройки района) среднего и ниже среднего класса, (что было заложено еще при проектировании бизнеса), общество не устанавливает максимальные цены, а следует за ценами фирм-лидеров на рынке. Из приведенных выше таблиц следует, что цена за аренду 1 кв.м. обществом должна быть принята в пределах средних значений равной 1200-1300 рублей.

Исходя из превышения наличия спроса на аренду коммерческих площадей в  ТРЦ над количеством возможных  предложений проявленных  в количестве отклонённых заявок потенциальных  арендаторов (в среднем от 13 до 18 заявок в месяц получают отрицательный  ответ), отсутствует необходимость  в уменьшении цены с целью привлечения большего количества арендаторов, так как объем предлагаемый площадей все равно ограничен конструктивными особенностями здания.

После выявления факторов, влияющих на ценообразование Общества необходимо определить резервы, как  источник привлечения дополнительных доходов. И с учетом обоснованности величины цены в сравнении с предприятиями конкурентами по качеству, объему, срокам и другим параметрам предоставляемых услуг, следует учитывать, что резервы в основном будут выявлены при сокращении затрат предприятия, которые, в свою очередь, являются обязательным процессом деятельности любой организации. Однако, при грамотном распределении затрат и расчетливым подходом можно сократить издержки, регулируя тем самым процесс ценообразования.

Рассмотрим основные затраты  ЗАО «ДИАС»:

Коммунальные расходы; уборка; техническое обслуживание; охрана объекта; налоги; заработная плата сотрудников; реклама; транспортные расходы;  хозяйственные нужды.

В каждом виде затрат (кроме  налогов) необходимо определить, как  можно сократить денежные потоки по каждому направлению.

Выявить резервы в затратах на коммунальные расходы практически  невозможно. По всем видам потребляемой энергии (тепло-, свет) и воды установлены  счетчики учета. На предприятии применяются энергосберегающие технологии: в приборах освещения применяются только энергосберегающие  и светодиодные лампы. Система отопления (собственная газовая котельная) изначально спроектирована автономной и автоматически регулируемой, т.е. не привязана к отопительному сезону городских служб. Приложениями к договорам аренды коммерческих площадей в ТРЦ «Солнечный» являются договоры на оплату коммунальных услуг пропорционально арендуемой площади, в которые включены расходы на электроэнергию, отопление, т.е. фактически оплату коммунальных услуг производят арендаторы. 

При пересмотре кадровой политики, состава организации, штатного расписания и доходов сотрудников возможно сокращение затрат на заработную плату при большой численности работающих на предприятии. Численность работников ЗАО «ДИАС» в 2013 году составляла 69 человек. В определенных случаях это может привести к значительной перестановке кадров и оптимизации рабочего процесса на предприятии торговли, но не даст желаемого эффекта в экономии денежных средств.

Реклама - особенный тип  затрат на предприятии, оценку эффективности  которой прогнозировать очень тяжело. Прежде чем сократить затраты  на рекламу, необходимо провести маркетинговые  исследования в этой области, определить необходимость использования рекламы, обозначить вид рекламы, целевую  аудиторию. Открытие первой очереди в ТРЦ «Солнечный» осуществилось в 2006 году, за семь лет ведения успешного бизнеса центр уже перерос фазу становления и стал уже узнаваемым брендом не только на региональном рынке, но и за пределами города Тюмени, в связи с этим считаю возможным сокращение расходов на рекламу ТРЦ, что позволит сократить расходы до 1 млн. руб. в год. Существенным моментом при заключении договора аренды можно включить пункт об обязательном упоминании ТРЦ «Солнечный» при проведении собственной рекламы бутиков и магазинов, что позволит лишний раз напомнить потенциальным покупателям о ТРЦ.

Все транспортные компании оказывают услуги со значительной разницей в стоимости. Необходимо провести анализ и определить наиболее выгодные условия  транспортных услуг (работа автовышек, ассенизаторских машин, грузовой автомобиль, уборщик мусора и т.д.), тем самым сократить затраты по данной статье расходов. ЗАО «ДИАС» заключен договор на оказание транспортных услуг с УК «МОСТ». На рынке оказания транспортных услуг Тюмени представлено большое количество компаний. В таблице не представлены отдельные индивидуальные предприниматели, у которых цены на оказанные услуги будут минимальными, для примера рассмотрены средние варианты.

Таблица 5

Стоимость оказания транспортных услуг в месяц

Транспортная компания	Стоимость услуг, тыс. руб.				Итого стоимость услуг, тыс. руб./ мес.
	Автовышка	Вывоз мусора	Ассенизатор	Грузовой автомобиль
УК «МОСТ»	27,088	48	25,087	18	118,175
ООО «РЭДВЭЙ»	18			12	30
ООО «Транслайн»	20	38	21	13	92
ООО «Автогруппа»		39	22		61