Оценка рыночной стоимости 8-ми этажного жилого дома, расположенного по ул. Союзная-Томская г. Владивостока

Министерство образования и  науки Российской Федерации

Дальневосточный федеральный университет

Инженерная школа

 

Кафедра  Строительства и управления недвижимостью

 

 

 

 

 

 

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к курсовой работе по дисциплине:

"Основы оценки собственности"

на  тему: « Оценка рыночной стоимости  8-ми этажного жилого дома, расположенного по ул. Союзная-Томская г. Владивостока»

 

 

 

 

 

 

Студент группы С-3461: Васильева Е.И.

Руководитель: Тупикова О.А.

 

 

 

 

 

 

 

Владивосток, 2011

 

Оглавление

Введение 3

1. Общие сведения 4

1.1. Описание оцениваемых прав 4

1.2. Используемое определение стоимости 4

1.3. Последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки 4

2. Анализ среды местоположения объекта оценки и его окружения 6

2.1. Обзор рынка продажи недвижимости в регионе 6

2.2. Обзор рынка аренды офисных помещений 6

2.3. Выводы 7

3. Описание объекта оценки 8

3.1.    Анализ местоположения объекта оценки 8

3.2.    Описание качественных и количественных характеристик объекта 9

недвижимости 9

4. Анализ наилучшего использования объекта 12

4.1. Анализ наиболее эффективного участка как свободного 12

5. Определение стоимости объекта затратным методом 13

5.1. Определение стоимости участка земли 13

5.2. Определение восстановительной стоимости недвижимости 14

5.3.    Определение накопленного износа 15

5.3. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости 16

6. Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом 17

6.1. Анализ аналогов объекта оценки и обоснование их выбора 17

6.2.     Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости 17

6.3. Расчет корректировок по сопоставимым объектам 19

7. Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом 22

8. Обобщение результатов и определение итоговой стоимости 26

Заключение 27

Список используемой литературы 29

 

Введение

Актуальность  темы

Цель курсовой работы – определение рыночной стоимости 8-ми этажного жилого дома на 70 квартир с офисными помещениями, расположенного в г. Владивосток по ул. Союзная – Томская.

При написании курсовой работы, необходимо выполнить следующие задачи:

- произвести обзор рынка  продаж жилой недвижимости и  аренды офисных помещений;

- определить рыночную  стоимость объекта с использованием  затратного, сравнительного и доходного подходов;

- произвести итоговое согласование стоимости.

Для написания работы исходным материалом является проектно-сметная  документация, разработанная ОАО «Дальневосточный ПромстройНИИпроект». Другие источники информации и используемые методы и подходы

Дополнить до 1 стр.

 

1. Общие сведения

1.  Описание оцениваемых прав

Земельный участок и 8-ми этажный дом, расположенный на этом участке является собственностью ООО «Жилкапинвест». Оцениваемое право – полное право собственности организации, т.е. право владения, пользования и распоряжения.

Право собственности на недвижимое имущество закреплено и  регулируется Гражданским Кодексом, Земельным Кодексом и Федеральным Законом №135 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 255 ГК РФ, при проведении оценки объект недвижимости рассматривается свободным от каких-либо прав на удержание, долговых обязательств или иных обременений, не сопровождается наложенными на них арестами, сервитутами и иными ограничениями имущественных прав.

2.  Используемое определение стоимости

В данной работе для целей  оценки недвижимости, определяется его рыночная стоимость. В соответствии с Федеральным Законом №122 «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях его конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине рыночной стоимости не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки  не обязана отчуждать объект  оценки, а другая не обязана  принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо  ознакомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен  на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки  выражен в денежной форме.

1.3. Последовательность определения  рыночной стоимости объекта оценки

Оценка недвижимости производится в следующей последовательности:

1. Предварительное ознакомление с объектом оценки;
2. Сбор, обработка и анализ информации, необходимой для оценки;
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;
4. Определение рыночной стоимости объекта с применением затратного метода;
5. Определение рыночной стоимости объекта с применением сравнительного подхода;
6. Определение рыночной стоимости объекта с применением доходного подхода;
7. Согласование результатов, полученных различными подходами и итоговое заключение о рыночной стоимости объектов недвижимости.
8. Оформление результатов оценки.

 

2. Анализ среды  местоположения объекта оценки и  его окружения

1.  Обзор рынка продажи недвижимости в регионе

Обзор цен предложения  квартир, расположенных в районе Первой речки, в зависимости от их типа, произведен в таблице 2.1.1.

Таблица 2.1.1

Тип квартир	Время продажи, 2011 г.
	Апрель	Июнь	Июль	Август	Сентябрь	Октябрь
1 комнатные	63305	65714	63651	73 790	80719	78 410
2 комнатные	67831	75879	77804	78565	78697	81421
3 комнатные	82500	91552	92976	93050	99900	78859

Изменение цены за 1 м² за период с апреля по октябрь, отражено на графике:

2.  Обзор рынка аренды офисных помещений

Изменение цены предложения за 1 м²  офисного помещения в г. Владивосток для района Первой речки, отражено на графике:

Анализ  рынка продажи/аренды квартир и  офисов произведен по количеству предложения за указанные периоды [1].

Анализ  рынка и его  тенденции сделай за 2-1,5 года Нет анализа рынка аренды

3. Выводы

Изменение рыночных цен показывает, что на рынке жилой недвижимости наиболее актуальными являются 2-х  комнатные квартиры, а за последние 3 месяца значительно вырос спрос на однокомнатные. Для 3-х комнатных квартир ожидается дальнейшее падение спроса. Что касается рынка аренды офисных помещений, какие-либо выводы делать нельзя, поскольку этот рынок отличается сильной нестабильностью. Поэтому возможно как резкое увеличение предложения, так и его дальнейшее снижение.

Выводы дополнить, указав какие тенденции изменения рост-снижение на сколько % и что ожидать в будущем

 

 

3. Описание объекта оценки

Объектом оценки является 8-ми этажный жилой дом, расположенного в г. Владивостоке по ул. Союзная-Томская, который входит в состав жилого комплекса Парус. Комплекс включает в себя один 8-ми этажный дом и три 22-х этажные, а также три 3-х этажные стоянки, полностью решающие проблему с парковочными местами. Около дома имеются детские площадки, площадки для отдыха и хозяйственных целей. На цокольных этажах расположены офисы.

3.1. Анализ местоположения объекта  оценки

Объект окружен многочисленными  многоквартирными жилыми домами и административными зданиями. Севернее расположены хозяйственный корпус, склады и гаражи.

Неподалеку от здания находятся  детский сад, школа, рынок, современный  кинотеатр New Wave Cinema, а также 2 торговых центра – гипермаркет В-лазер и Игнат.

Основной подъезд к дому осуществляется со стороны Океанского проспекта. Размещение здания не нарушает инсоляцию и обеспечивает необходимые противопожарные и бытовые расстояния окружающей застройки.

Природно-климатические особенности

Таблица 3.1.1

Климатический район	II Г. Климат муссонный, температура
Геология	Оползни, обвалы, просадки отсутствуют
Сейсмичность района и площадки строительства	6 баллов
Гидрогеология	Непосредственная угроза подтопления  здания отсутствует

Оценка местоположения объекта

Таблица 3.1.2.

№ п/п	Наименование критерия	Балл
1	Социальный а) наличие мест приложения труда  для различных  слоев населения; б) наличие мест отдыха и реабилитации; в) близкое расположение жилья	9 5 10
	Итого	24
2	Экономический (функциональный): а) близость к транспортным магистралям; б) близость к станциям метрополитена  и остановкам наземного транспорта; в) наличие автостоянок; г) ситуация с инфраструктурой; д) ситуация с подъездными дорогами: строительство новых, реконструкция существующих	9 6 10 8 9
	Итого	42
3	Ландшафтный а) наличие водных поверхностей; б) наличие зеленых массивов; в) близость к центру города; г) наличие архитектурных памятников.	8 3 5 3
	Итого	19
4	Престижность места (характер окружающей застройки) а) малоэтажная, беспорядочная; б) многоэтажные здания – банки, административно-деловые  центры; в) сооружения культуры – театры, музеи; г) многоэтажные здания – гостиницы, рестораны; д) наличие торговых центров.	2 10 2 5 8
	Итого	27
5	Экологический а) состояние приземных слоев  атмосферы; б) состояние покрова почвы (снега); г) воздействие шума от транспорта, промышленных объектов	5 5 6
	Итого	16
	Всего	128

3.2. Описание качественных и количественных  характеристик объекта

 недвижимости

Таблица 3.2.1

Общие характеристики
Адрес объекта	ул. Союзная-Томская, г. Владивосток
Год застройки	2008 г.
Площадь застройки, м2	1057,44
Площадь жилого здания В т.ч. общественных этажей В т.ч. жилых этажей	7583,66 1685,12 5898,54
Строительный объем	27231,78
Этажность	8
Количество квартир 1 – комнатные квартиры 2 – комнатные квартиры 3 – комнатные квартиры	70 35 28 7
Уровень ответственности здания	II (нормальный)
Категория ответственности	Объект повышенной ответственности
Степень огнестойкости	I
Строительные характеристики
Фундаменты под каркас здания	Монолитные железобетонными столбчатого типа и плитные на естественном основании.
Колонны	Монолитные железобетонные (класс В25), сечение 400х400 мм
Диафрагмы жесткости	Монолитные железобетонные (класс В25), толщина 300 мм
Наружные стены	Стеновые андезитобазальтовые  блоки, толщиной 190 мм, утеплитель, жесткие  теплоизоляционные плиты «Венти Баттс D «ROXUL», толщиной 150 мм
Стены подвала	Из блоков УДБ с контрфорсами по монолитной железобетонной плите.
Перегородки	Кирпичные, толщиной 120 мм, андезитобазальтовые  – 190 мм
Перекрытия	Монолитные железобетонные (класс  В25) толщиной 200 мм
Покрытие	Монолитные железобетонные (класс  В25) толщиной 200 мм
Лестницы	Стальные косоуры со сборными железобетонными ступенями.
Полы	Керамический гранит, линолеум на теплозвукоизоляционной основе, цементные, бетонные
Оконные блоки, балконные двери	Из ПВХ профилей системы «КВЕ»  с заполнением двухкамерным стеклопакетом  из обычного стекла (R0 = 0,51), выпускаемые ООО «Приморские окна»
Витражи, входные группы	Из алюминиевого профиля с полимерным порошковым покрытием белого цвета
Кровля	Рулонная, 3 слоя стекломаста «К» и «П» (Хабаровского  картонно – рубероидного завода), утеплитель керамзитобетон по уклону (минимальная толщина 20 мм.) и плиты РУФ БАТС «ROCKWOOL», с организованным внутренним водостоком
Шахты лифтов	Монолитные железобетонные
Внутренняя отделка	Офисные помещения и общественные помещения, лестничные клетки – улучшенная штукатурка с покраской цветной водно-дисперсной краской (латексной). Колонны в офисах – облицовка плитками искусственного гранита. Подвесной потолок – типа «Армстронг». Кладовые: на h=2.0м – масляная окраска, выше – водно-дисперсионная окраска. Сырые помещения:  на высоту 1.6 м – облицовка глазурованной плиткой, выше известковая побелка, потолок – известковая побелка. Вспомогательные помещения – венткамера, водомерный узел, ИТП, электрощитовая и другие технические помещения – известковая побелка. Кирпичные стены и перегородки – улучшенная штукатурка. Потолок технической части  подвала и вспомогательных помещений –известковая побелка. Отделка жилой части дома (квартиры) выполняется по индивидуальным проектам.
Фасад	Вентилируемый, облицованный алюминиевыми композитными фасадными плитами «ALCOMEX FR». Входные группы и офисные этажи облицованы керамзитогранитом
Фактический возраст здания	3 года