Оценка рыночной стоимости 8-ми этажного жилого дома, расположенного по ул. Союзная-Томская г. Владивостока

Общая площадь 3-х комнатных  квартир составляет 626,51 м², итоговая стоимость составляет:

тыс. руб.

 Итоговая стоимость квартир составит  400 391,28 тыс. руб.

2. Офисные помещения

Корректировочное значение на время продажи принимаем, исходя из динамики изменения цен за 1 м² за период апрель-октябрь (см. гл.1).

Корректировку транспортной доступности осуществляем в зависимости  от удобства местоположения офиса, близости к транспортным магистралям и  развязкам, а также имеющихся  автобусных остановок. Наиболее выгодным является объект №4, имеющий хорошую  транспортную доступность, поэтому для него принимаем значение 1,20. Объект №1 чуть хуже оцениваемого, для него это значение составляет 0,97. Объект №2 имеет чуть более выгодное местоположение, чем объект оценки, принимаем корректировку 1,02. Самым невыгодным по местоположению является объект №3. Для него поправка 0,90.

Поскольку оцениваемый  объект не имеет парковку, для офисов, имеющих парковочные места, принимаем поправочный коэффициент 0,95.

Наиболее схожим с оцениваемым  объектом является офис №1, поэтому  он имеет самый большой вес.

 

 

 

Корректировка стоимости

Таблица 7.2.8

Показатель	Объект оценки	№1	№2	№3	№4
Цена за 1 м2, руб.		850	800	700	1 080
Время продажи		1	1,2	1,2	1
Корректировка		850	960	840	1 080
Транспортная доступность		0,97	1,02	0,9	1,20
Корректировка		825	979	756	1296
Парковочные места		1	0,95	0,95	0,95
Корректировка		825	930	718	1231
Вес		0,5	0,15	0,1	0,15
Взвешенное значение		413	139	72	185
Средневзвешенное значение	809

Общая площадь офисных помещений 646,15 м², итоговая стоимость аренды помещений составляет:

руб.

Итоговая  величина оцениваемого объекта составляет:

522,735 + 400 391,28 = 400 914,02 тыс. руб.

 

7. Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Доходный подход основан  на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основной предпосылкой расчета  стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода –  это процесс, определяющий взаимосвязь  будущего дохода и текущей стоимости  объекта.

Базовая формула доходного  подхода:

V=I/R

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционных доход, который способна приносить недвижимость за период;

R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации  – норма дохода, отражающая взаимосвязь  между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

• Прямая капитализация;
• Капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации  рассматривают две величины: годовой  доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации  – это отношение рыночной стоимости  имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов  в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования  – норма сложного процента, которая  применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;
2. Расчет действительного валового дохода;
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
1. Условно-постоянные;
2. Условно-переменные;
3. Резервы.
4. Определение величины чистого операционного дохода;
5. Преобразование ожидаемых доходов  в текущую стоимость.

В курсовой работе используется метод прямой капитализации. Известно, что стоимость при данном методе определяется:

, где

NOI₁ – чистый операционный доход по первому году, R₀ – коэффициент капитализации. Чистый операционный доход определяется по формуле:

NOI₁=ДВД-ОЗ, где

ДВД – действительный валовой  доход, ОЗ – операционные затраты. В качестве операционных затрат не учитываются:

• Амортизационные отчисления;
• Налог на прибыль;
• Затраты на улучшения.

Действительный валовой  доход зависит потенциального валового дохода:

ДВД=ПВД*К₁*К₂

Потенциальный валовый доход – это доход который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек:

ПВД=а_р*S_чист,

S_чист – площадь, сдаваемая в аренду.

Аренда офисных  помещений

В настоящее время средняя  арендная ставка на офисные помещения такого же типа, как и оцениваемый колеблется в пределах 700 – 2000 руб. за 1м², принимаем арендную ставку 850 руб., тогда:

руб.

К₁ – коэффициент учитывающий недоиспользование помещений объекта:

К₁=1-Д_п*Т_с/Г_с,

Д_п – доля объектов недвижимости по которым в течение года перезаключались договора;

Т_с – число периодов в году, когда перезаключаются договора аренды;

Г_с – число арендных периодов в году.

Согласно усреднённым  рыночным данным доля перезаключаемых  договоров составляет 0,25; число периодов в году по перезаключению договоров аренды колеблется в пределах 2-6 месяцев. Примем среднее значение 3 месяца.

К₂ – потери, учитывающие недополучение средств от арендных платежей.

С целью учесть риски недоплат ежемесячные невыплаты по аренде принимаем в размере 10% от общих выплат:

Тогда: руб.

Аренда жилых помещений

1-комнатные квартиры

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры для Первореченского района составляет 22 000 руб.

  руб.

2-х комнатные  квартиры

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры для Первореченского района составляет 26 000 руб.

руб.

3-х комнатные квартиры

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры для Первореченского района составляет 35 000 руб.

руб.

Общий ПВД равен:

руб.

Поскольку спрос на квартиры Первореченского района достаточно высок, условно примем, что ПВД=ДВД.

ПВД=115053530+549228=115602758

ДВД =115053530+463411=115516941 руб.

Таблица 7.1

Операционные затраты	Сумма, тыс. руб.
Налог на имущество (2% от годовой балансовой стоимости)	12497229
Расходы на управление, бухгалтерские  и юридические услуги (5% от ДВД)	5775847
Страховые отчисления (1% от ПВД)	1156028
Расходы на маркетинг (5% от ДВД)	5775847
Налог на ФОТ (34% от ДВД)	39275760
Всего	64480711

Чистый операционный доход  будет равен:

NOI=ДВД-ОЗ=115516941-64480711=51036230 руб.

Коэффициент капитализации  рассчитывается с использованием метода кумулятивного построения:

R₀=R_on+R_off, где

R_on – ставка дохода на собственный капитал;

R_off – норма возврата капитала, равна 5% (определена из учета полезного срока службы, составляющего в среднем 20 лет ???).

R_on= R_f+R_менедж+R_лик+R_пр, где

R_f- безрисковая ставка, применяем ставку ЦБ РФ для рубля – 3,61-4,94%;

R_менедж – поправка на инвестиционный менеджмент от 0 до 5%, принимаем 3%;

R_лик – поправка на ликвидность 0-5%, принимаем 2%;

R_пр – прочие риски, принимаем 2% по региону

R_on=0,094+0,02+0,01+0,02=0,0994,

R₀=0,0994+0,05=0,1494

Тогда стоимость здания будет равна:

руб.

 

8. Обобщение результатов и определение итоговой стоимости

В курсовой работе стоимость объекта  была определена тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. Итоговые стоимости представлены на таблице 8.1.

Таблица 8.1

Используемый подход	Стоимость объекта, тыс. руб.
Затратный	622 140,60
Сравнительный	400 914,02
Доходный	341 607,97

Затратный подход отражает реальную стоимость вновь построенных объектов. Однако остаются неучтенными факторы рынка, поэтому стоимость возведения здания может существенно отличаться от реальной, определенной конкурентным рынком. На основании вышесказанного затратному подходу придаем весовой коэффициент – 0,3.

Сравнительный подход основан на принципе определения цены имущества рынком. Поэтому показатель рыночной стоимости рассчитывается на основании изучения рыночных цен объектов недвижимого имущества, конкурирующих между собой за долю рынка, при этом учитываются все факторы рынка недвижимости. Данный подход имеет наибольший весовой коэффициент – 0,5.

 Доходный подход к  оценке стоимости жилого здания  отражает наименее достоверную стоимость объекта, поскольку стоимость определялась исходя из предположения, что все квартиры будут сданы в аренду. Такая ситуация на рынке является маловероятной, поэтому принимаем весовой коэффициент, равный  0,2.

Результаты согласования цены

Подход	Весовой коэффициент	Средневзвешенное значение, тыс. руб.
Затратный	0,3	186 642,18
Сравнительный	0,5	200 457,01
Доходный	0,2	68 321,60
Средневзвешенная стоимость	1	455 420,79

Итоговая рыночная стоимость здания составила 455 420,79 тыс. руб.

 

Заключение

В результате оценки объекта недвижимости, производимой на начало ноября, была определена его рыночная стоимость, которая составила 455 420,79 тыс. руб. Анализируя стоимости объекта, определенные различными подходами, можно сказать, что затраты на его возведение значительно превышают рыночную стоимость, найденную сравнительным подходом и отражающую наиболее точную величину стоимости.

Итоговая стоимость жилого дома адекватна и отражает реальную картину его положения на конкурентном рынке.

Оценить факторы, которые могут  повлиять на достоверность  результатов расчета

 

 

 

 

Список  используемой литературы

1.  http://baza.farpost.ru
3. http://www.ocenchik.ru/
4. Добавит список литературы стандартами по оценке с названиями
5. Приложения План, разрез, фасад здания, схему расположения земельного участка