Оценка рыночной стоимости 8-ми этажного жилого дома, расположенного по ул. Союзная-Томская г. Владивостока

Анализ характеристик  оцениваемого здания показал, что данный объект имеет достаточно выгодное местоположение и является привлекательным для потенциального покупателя.

 

Достоинства:

1. Развитая инфраструктура. Недалеко от здания расположены школа, детский сад, кинотеатр New Wave Cinema, рынок, многочисленные административные здания
2. Близость к Амурскому заливу
3. Удобные транспортные развязки
4. Наличие достаточного количества парковочных мест
5. Недостатки

 

4. Анализ наилучшего использования объекта

1.  Анализ наиболее эффективного участка как свободного

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и  наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование объекта, которое должно удовлетворять следующим требованиям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и при этом обеспечивать максимальный экономический эффект.

Данный участок принадлежит  к территории, которая по функциональному  назначению относится к жилой зоне []. В соответствии с Правилами землепользования, в жилой зоне возможно размещение объекта розничной торговли площадью до 1500 м². Участок под застройку составляет 844 м².

Поэтому в качестве вариантов  возможного использования земли  служат:

• Строительство ресторана (2 этажа, высотой 3,6м);
• Строительство торгового центра (6 этажей, высотой 3,6м).

Анализ наиболее эффективного использования участка

Анализ предусматривает  сопоставление альтернативных вариантов  застройки участка земли. Самая  высокая остаточная стоимость земли соответствует ее наиболее эффективному использованию.

1. Арендную ставку принимаем в соответствии с рынком г. Владивостока для данного объекта. Для торгового центра класса В с принятыми параметрами (ориентир – высота этажа) средняя величина аренды составляет 1250 руб. в месяц, а для ресторана высокого класса 1300 руб.
2. Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

S_чист – площадь сдаваемая в аренду;

а_р – арендная ставка.

3. Действительный валовой доход получаем следующим образом:

К₁ – коэффициент учитывающий недоиспользование помещений объекта;

К₂ – потери, учитывающие недополучение средств от арендных платежей

Для ресторана коэффициенты К₁ и К₂ принимаем равными 1 из-за отсутствия недоиспользования площадей, соответственно недополучаемая прибыль так же равна 1.

Для торгового центра эти коэффициенты составляют К₁=0,9375, К₂=0,9 (см. главу 7)

4. Чистый операционный расход получаем как разницу ДВД и ОЗ:

NOI=ДВД-ОЗ

ОЗ определены как ДВД, умноженный на коэффициент в соответствии с [].

5. Восстановительная стоимость определяется по таблицам УПВС []. Для определения стоимости в текущих ценах применяем следующие коэффициенты:

• К_1969-1984=1,2 [].
• К_1984-2011=150,26 (на III квартал) [].

6. Доход, приходящийся на здание определен как произведение восстановительной стоимости здания V_восс и коэффициента капитализации здания К_зд. Доход, приходящийся на землю, определяем как разность NOI и дохода, приходящегося на здание.

7. Остаточная стоимость земли:

К_зем – коэффициент капитализации земли [].

Все данные оформляем в  таблицу 4.1.

Расчет остаточной стоимости  земли

 Таблица 4.1.1

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Ресторан	Торговый центр
1	Чистая площадь	м2	1688	5064
2	Арендная плата в месяц	руб.	1300	1250
3	ПВД	руб.	26332800	12660000
4	ДВД	руб.	26332800??почему такой же как ПВД	64091250 почему больше ПДВ?
5	Коэффициент операционных затрат		0,42	0,47
6	Операционные расходы	руб.	11059776	30122888
7	NOI	руб.	15273024	33968362
8	Восстановительная стоимость  здания,	руб.	89739465	138389431
9	Коэффициент капитализации для здания		0,165	0,18
10	Доход, приходящийся на здание	руб.	14807012	24910098
11	Коэффициент капитализации  земли		0,12	0,12
12	Доход, приходящийся на землю	руб.	466012	9058264
13	Остаточная стоимость  земли	руб.	3883433	75485533

 

2. Таким образом, наибольшую остаточную стоимость дает стратегия застройки, предусматривающая строительство торгового центра. Проверь рачет по торговому центру   Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями

Поскольку здание жилое, использование  его как торговое или офисное  невозможно, поскольку затраты на переоборудование и перепланировку потребуют огромных капиталовложений, что является крайне невыгодным и убыточным вариантом. Поэтому  в качестве вариантов использования существующего здания выбраны следующие:

• Существующее использование (рассматривается, что доход приходится только на долю офисных помещений);
• Размещение магазинов на офисных этажах.

При определении остаточной стоимости  применяем тот же алгоритм расчета, что и в п.4.1.

При определении ДВД, принимаем  коэффициенты К₁ и К₂: для магазинов равными 1 из-за отсутствия недоиспользования площадей, для офисов 0,9375 и0,9 соответственно (см. главу 7???).

Расчет остаточной стоимости  земли

Таблица 4.2.1.

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Текущее использование	Магазины
1	Чистая площадь	м2	646,15	646,15
2	Арендная плата в месяц	руб.	850	900
3	ПВД	руб.	6590730	6978420
4	ДВД	руб.	5560928	6978420
5	Коэффициент операционных затрат		0,42	0,47
6	Операционные расходы	руб.	2335590	3279857
7	NOI	руб.	3225338	3698563
8	Восстановительная стоимость  здания,	руб.	47479584	55749364
9	Коэффициент капитализации для здания		0,165	0,18
10	Доход, приходящийся на здание	руб.	7834131	10034886
11	Коэффициент капитализации  земли		0,12	0,12
12	Доход, приходящийся на землю	руб.	-	-
13	Остаточная стоимость  земли	руб.	-	-

Подводя итоги, можно сказать, что оба варианта использования являются неэффективными, поскольку доход, приходящийся на здание, составляет отрицательную величину, а это означает, что земля сильно «недогружена».

 

6. Определение стоимости объекта затратным  методом

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта с учетом износа.

Этапы затратного подхода:

1. Расчет стоимости земельного участка.
2. Расчет восстановительной стоимости.
3. Расчет накопленного износа.
4. Расчет стоимости объекта с учетом износа.

1. Определение стоимости участка земли

Для определения стоимости  земельного участка используется метод  сравнения продаж (сравнительный подход). Такой метод позволяет определить стоимость участка при помощи сравнения с ценой продаж аналогичных объектов и основан на принципе замещения, при котором, как правило, рыночная стоимость не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение подобного объекта.

Характеристики  сопоставимых земельных участков

Таблица 5.1.1

Показатели	Участок 1	Участок 2	Участок 3
Стоимость 1 м2, руб.	82 500	75 000	81 000
Размер участка, м2	2254	894	552,85
Право собственности	Собственность	Собственность	Собственность
Время продажи	Октябрь	Октябрь	Октябрь
Ограничение на землю	Нет	Нет	Нет
Местоположение	ул. Светланская 87	ул. Всеволода-Сибирцева	ул. Четвертая 8е
Физические характеристики Количество этажей Высота потолков Тип дома	9 3 м Кирпичный	10 2,95 м Монолитно-каркасный	8+мансарда 3,1 м Монолитный

Характеристика  стоимости участка с учетов корректировки  цены

Таблица 5.1.2

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Участок 1	Участок 2	Участок 3
Цена участка	74 549 520	105 963 000	65 262 000	69 080 850
Размер участка, м2	844	1254	894	852,85
Право собственности на участок	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка		0	0	0
Целевое назначение участка	Ограничений нет	Ограничений нет	Ограничений нет	Ограничений нет
Корректировка		0	0	0
Время продажи	Октябрь	Октябрь	Октябрь	Ноябрь
Корректировка		0	0	55 264 680
Местоположение	Фрунзенский район	Ленинский район	Ленинский район	Советский район (Океанская)
Корректировка		-15%	-2%	+8%
Инженерное обустройство участка	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Корректировка		0	0	0
Скорректированная цена		90 068 550	63 304 140	59685850
Цена за 1 м2, руб.		71 825	70,810	70 000
Среднее значение 71 845 руб.
Вес		0,2	0,5	0,3
		14365	35405	21000

 

Почему  отличаются площади  участков?????в таблицахЦена за 1 м² составит 70 770 руб., а целого участка – 59 765,3 тыс. руб.

2. Определение восстановительной стоимости недвижимости

V_восст=V_нс+Пр, где

Vнс – стоимость нового строительства

Пр – прибыль предпринимателя