Оценка рыночной стоимости 8-ми этажного жилого дома, расположенного по ул. Союзная-Томская г. Владивостока

Согласно предоставленной  проектной документации (сводный сметный расчет - Приложение А), стоимость возведения здания составляет 440 089,92 тыс. руб. Расчет составлен в ценах IV квартала 2006 г. Для перевода стоимости строительства в текущие цены применяются следующие коэффициенты [3]:

• коэффициент перехода от 2001 к IV кварталу 2006 г – 4,71
• коэффициент перехода от 2001 к IV кварталу 2011 г. – 5,35

Определение текущей цены производится в соответствии с нормативным документом [3]:

тыс. руб.

Норма прибыли составляет 20-30%. Принимаем 25%:

тыс. руб.

 

5.3. Определение накопленного износа

Износ – это потеря полезности объекта и его потребительской полезности

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта, выделяют следующие виды износа:

1. Физический
2. Экономический
3. Функциональный

Физический износ – это постепенная утрата заложенных при строительстве технико-эксплуатационном качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Для оцениваемого объекта  ввиду его непродолжительного фактического возраста (3 года) данный износ составляет 10%. Оценка произведена после осмотра основных несущих элементов здания, а также фасада. Привести таблицу расчета

Экономический износ – это обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к окружающей среде влияниям.

Функциональный износ – это обесценивание объекта, возникающее из-за несоответствия объемно-планировочного или конструктивного решения современным требованиям и стандартам.

Причины:

- недостатки, требующие добавления элементов;

- недостатки, требующие  замены и модернизации элементов;

- сверхулучшение – позиция или элемент сооружения, наличие которого в настоящее время неадекватно.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый износ – износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно.

В стоимостном выражении  совокупный износ представляет собой  разницу между рыночной и восстановительной стоимостью.

Поскольку фактический  срок здания составляет 3 года, в нем  учтены все современные требования, предъявляемые к зданию. Высота этажей свыше 2,8 м, что соответствует СНиП 31-03-2001. Электроосвещение, телефонизация также выполнены по нормам. Для офисных этажей предусмотрены отдельные входы.

Поэтому примем функциональный износ, равный 0.

В таком случае общий  износ здания будет равен физическому и составит:

тыс. руб.

А экономический износ?

3. Определение итоговой величины рыночной стоимости  объекта недвижимости

, где

V_восст – восстановительная стоимость здания,

И – накопленный износ,

V_зем – стоимость земельного участка,

V_o= 624861,43-62486,14+59765,3=622 140,6 тыс. руб.

Как при оценке учтены расчеты по наиболее эффективному использованию???земли

 

7. Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом выбран метод прямого сравнительного анализа продаж с использованием следующей последовательности:

- выбор аналогичных  объектов недвижимости;

- определение  элементов сравнения;

- определение  степени отличий по каждому  элементу;

- корректировка  цен выбранных аналогов;

- установление  стоимости объекта путем согласования  скорректированных цен.

Для определения корректировок используется метод экспертных оценок, дающий процентные поправки.

1. Анализ аналогов объекта оценки и обоснование  их выбора

В качестве сопоставимых объектов сравнения выбраны 1, 2 и 3 комнатные квартиры, а также офисные помещения, находящиеся в одном районе с оцениваемым объектом.

Критерии выбора сопоставимых объектов:

- время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики.

  6.2. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Жилой дом включает в  себя одно-, двух- и трехкомнатные  квартиры, а также офисные помещения, поэтому для каждого из этих видов  помещений определяем рыночную стоимость при помощи сопоставления их с аналогами.

Характеристика сопоставимых однокомнатных квартир

Таблица 7.2.1

Характеристика	№1	№2	№3	№4	№5
Местоположение	Океанский пр-т 106/1	Океанский пр-т 123б	Океанский пр-т 98	Океанский пр-т 133а	Океанский пр-т 106
Цена, тыс. руб.	3 550	3 800	5 250	4 600	3 550
Площадь	44	42	46	48	43
Цена за 1 м2, тыс. руб.	80,7	90,5	114	95,8	82,6
Время продажи	Октябрь	Июнь	Июнь	Сентябрь	Апрель
Корректировка на время продажи	80,7	76,02	95,76	98,67	66,08
Внутренняя отделка	Отделка	Без отделки	Отделка	Отделка	Отделка
Корректировка	80,7		95,76	98,67	66,08

 

Характеристика  сопоставимых двухкомнатных квартир

Таблица 7.2.2.

Характеристика	№1	№2	№3	№4	№5
Местоположение	Океанский пр-т 102	Партизанский пр-т 22	Садовая 25	Океанский пр-т 46	Океанский пр-т 98
Цена, тыс. руб.	5 100	4 500	6 800	5 600	5 000
Площадь	60	62	63	73	60
Цена за 1 м2, тыс. руб.	85	72,6	107,9	76,7	83,3
Время продажи	Октябрь	Август	Октябрь	Сентябрь	Апрель
Корректировка на время продажи	85	69,70	107,9	74,40	69,14
Внутренняя отделка	Отделка	Отделка	Отделка	Отделка	Отделка
Корректировка	85	69,70	107,9	74,40	69,14

Характеристика  сопоставимых трехкомнатных квартир

Таблица 7.2.3

Характеристика	№1	№2	№3	№4	№5
Местоположение	Океанский пр-т 48	Острякова пр-кт. 26	Садовая 25	Океанский пр-т 109	Амурская 82
Цена, тыс. руб.	8 100	8 900	9 600	7 900	8 800
Площадь	93	87	93	87	100
Цена за 1 м2, тыс. руб.	87,1	102,3	102,2	90,8	88
Время продажи	Июль	Октябрь	Октябрь	Июль	Октябрь
Корректировка на время продажи	102,8	102,3	102,2	107,14	88
Внутренняя отделка	Отделка	Отделка	Отделка	Отделка	Без отделки
Корректировка	102,8	102,3	102,2	107,14

Характеристика  сопоставимых офисных помещений

Таблица 7.2.4

Характеристика	Оцениваемый объект	№1	№2	№3	№4
Местоположение	Союзная-Томская	Океанский пр-т 103/2	Острякова пр-т 5	Авроровская 17	Красного знамени пр-т 13
Цена, руб.		30 600	40 000	60 900	139 320
Площадь		36	50	87	129
Цена за 1 м2, руб		850	800	700	1 080
Время сдачи в аренду	Октябрь	Октябрь	Сентябрь	Сентябрь	Октябрь
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Отличная
Парковочные места	Нет	Нет	Есть	Есть	Есть

 

3.  Расчет корректировок по сопоставимым объектам

1. Квартиры

Корректировочное значение на время продажи принимаем, исходя из динамики изменения цен за 1 м² за период апрель-октябрь (см. гл.1).

Корректировка стоимости  однокомнатных квартир

Таблица 7.2.5

Показатель	Объект оценки	№1	№2	№3	№4	№5
Цена за 1 м2, тыс. руб.		80,7	90,5	114	95,8	82,6
Время продажи		1	0,84	0,84	1,03	0,8
Корректировка		80,7	76,02	95,76	98,67	66,08
Внутренняя отделка		1	1,05	1	1	1
Корректировка		80,7	79,82	95,76	98,67	66,08
Вес		0,5	0,1	0,1	0,2	0,1
Взвешенное значение		40,35	7,98	9,58	19,61	6,61
Средневзвешенное значение	84,13

Общая площадь однокомнатных квартир составляет 2 519,11 м², итоговая стоимость составляет:

тыс. руб.

Корректировка стоимости  двухкомнатных квартир

Таблица 7.2.6

Показатель	Объект оценки	№1	№2	№3	№4	№5
Цена за 1 м2, тыс. руб.		85	72,6	107,9	76,7	83,3
Время продажи		1	0,96	1	0,97	0,83
Корректировка		85	69,70	107,9	74,40	69,14
Внутренняя отделка		1	1	1	1	1
Корректировка		85	69,70	107,9	74,40	69,14
Вес		0,3	0,15	0,3	0,15	0,1
Взвешенное значение		25,5	10,46	32,37	11,16	6,91
Средневзвешенное значение	86,4

Общая площадь 2-х комнатных квартир  составляет 1 450,16 м², итоговая стоимость составляет

тыс. руб.

Корректировка стоимости  трехкомнатных квартир

Таблица 7.2.7

Показатель	Объект оценки	№1	№2	№3	№4	№5
Цена за 1 м2, тыс. руб.		87,1	102,3	102,2	90,8	88
Время продажи		1,18	1	1	1,18	1
Корректировка		102,78	102,3	102,2	107,14	88
Внутренняя отделка		1	1	1	1	1,05
Корректировка		102,78	102,3	102,2	107,14	92,4
Вес		0,1	0,3	0,3	0,1	0,2
Взвешенное значение		10,28	30,69	30,66	10,71	18,48
Средневзвешенное значение	100,82