Определение рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 70,4 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Бол

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 28 Ноября 2013 в 18:14, курсовая работа

Описание работы

Величина рыночной стоимости, указанная в Основных фактах и выводах, достоверна только при соблюдении нижеследующих условий, допущений и ограничений, которые являются неотъемлемой частью настоящего отчета.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в настоящем отчете, является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев с даты составления отчета.

Содержание работы

УСЛОВИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ 3
1. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ 4
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ 5
3. ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 7
3.3.6. Анализ существующих ограничений и обременений в использовании 10
4. ОПИСАНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 11
5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 12
6. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО
И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 13
7. АНАЛИЗ РЫНКА 14
8. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ 21
9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 22
10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 24
11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ 31
11.1. МЕТОДИКА РАСЧЕТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ 31
12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 40
13. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 42

Скачать архив (454.27 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

КР Гурко.doc

— 994.50 Кб (Скачать файл)

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО

ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

 

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ «Оценка собственности»

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

НА ТЕМУ: «Определение рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 70,4 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Болдырева, д. 3, пом. 3»

 

 

 

 

 

 

 

Сведения об исполнителе: 
                                                                                                                                                                  Натура Л.В.,

                                                                      Студент ИГУН 5-3, очная

______________________________

                                                                                     (личная подпись)                         

                 Сведения о руководителе:

                                                доцент Гурко А.И.,

______________________________

                                                                                       (личная подпись)                         

 

 

 

 

 

 

 

г. Москва

2011 г.

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

УСЛОВИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

Величина рыночной стоимости, указанная  в Основных фактах и выводах, достоверна только при соблюдении нижеследующих условий, допущений и ограничений, которые являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

  1. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в настоящем отчете, является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев с даты составления отчета.
  2. Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в Основных фактах и выводах целях. Отдельные части настоящего отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.
  3. Полная правовая экспертиза правоустанавливающих и правоутверждающих документов не проводилась. Предполагается, что оценивается право собственности, и что имущественные права на объект недвижимости полностью соответствуют требованиям законодательства. Объект оценивался свободным от каких-либо обременений, если в отчете не сказано иное.
  4. Оценщик не несет ответственности за наличие скрытых дефектов объекта оценки, которые невозможно обнаружить при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации или другой информации, и которые могут оказать влияние на величину стоимости объекта.
  5. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность информации, предоставленной Заказчиком. Предполагается, что предоставленная информация являлась точной и правдивой, ее проверка не проводилась.
  6. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
  7. Оценщик утверждает, что по настоящему отчету работа соответствует признанным профессиональным стандартам.
  8. У подписавших данное заключение не было личной заинтересованности, или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объекта оценки или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. В своих действиях Оценщик поступал как независимый исполнитель. Размер оплаты оценщика не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.
  9. Последние цифры чисел при расчетах могут иметь незначительные погрешности. Это связано с внутренними округлениями используемой программы Microsoft Excel, и не влияет на окончательный результат в допустимых пределах.
  10. При проведении оценки использовалась информация с интернет-сайтов. Оценщик подтверждает, что в период проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания указанных источников.

 

        1. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ


 


        1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ

Заказчик:

Бабина Олеся Анатольевна

Место жительства Заказчика:

***

Реквизиты  
Заказчика:

***

   

Оценщик:

***

Членство в СРО оценщиков:

***

Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности:

***

Ответственность оценщика:

***

Стаж работы в оценочной деятельности:

***

   

Исполнитель:

ООО «***»

Представитель Исполнителя:

***

ОГРН, дата присвоения ОГРН

***

Место нахождения Исполнителя:

***

Реквизиты  
Исполнителя:

ИНН *** / КПП ***

Расчетный счет *** 
Корр. счет ***

Адрес банка: ***

Ответственность Исполнителя:

Полис страхования профессиональной ответственности оценщика ЗАО «ГУТА-Страхование» № ***. Срок действия по 17 мая 2012 г. Страховая сумма 100 000 000 рублей.

Членство в  профессиональном объединении оценщиков:

ООО «***» является членом НП «Российская коллегия оценщиков», свидетельство о членстве № ***


 

Основание проведения оценки:

Договор № ***от 29 августа 2011 года

Местонахождение Объекта оценки:

РФ, Московская область, г. Королев, ул. Болдырева, д. 3

Объект оценки:

Помещение 3, назначение: нежилое, общая площадь 70,4 кв.м, этаж 3

Собственник Объекта  оценки:

Бабина Олеся Анатольевна

Реквизиты собственника:

Совпадают с реквизитами  заказчика

Оцениваемое право:

Право собственности

Цель оценки:

Определение стоимости

Предполагаемое  использование результатов оценки:

Использование объекта  оценки в качестве предмета залога

Вид стоимости:

Рыночная стоимость

Дата проведения осмотра:

29 августа 2011 г.

Дата оценки:

29 августа 2011 г.

Срок проведения оценки:

29 августа 2011 г.. – 31 августа 2011 г.

Ограничение и  пределы применения полученного  результата:

Итоговая величина стоимости объекта, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев

Используемые  стандарты оценки:

1. Федеральные стандарты  оценки ФСО 1-3.

2. Стандарты СРО НКСО

3. В части, не регламентируемой  п. п. 1-2, Международные стандарты оценки МСО 1-3 (8 редакция).

Курс валют  ЦБ РФ на дату оценки:

28,8717 руб. РФ за US$ 1

41,6705 руб. РФ за EUR 1


 

  1. ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Идентификация объекта оценки включает в себя осмотр, сбор и анализ первичной  документации и его точное описание. В соответствии со стандартами оценочной  деятельности, оценщик осуществляет сбор и обработку:

  • правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
  • данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
  • информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
  • информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3.1. ОСМОТР ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ

Визуальный осмотр объекта оценки проводился 29 августа 2011 года. Результаты осмотра представлены в приложении к настоящему отчету. Состояние объекта определялось по результатам осмотра.

3.2. АНАЛИЗ ИСХОДНОЙ ИНФОРМАЦИИ

Ниже представлен перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, использовавшиеся для идентификации объекта оценки:

  1. Правоустанавливающая документация.
  2. Техническая документация.

Незаверенные копии документов были предоставлены заказчиком и представлены в приложениях к отчету.

Исходя из анализа представленных документов и устной информации заказчика  было составлено точное описание оцениваемого объекта.

3.3. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.3.1. Местонахождение  и расположение объекта недвижимости

Адрес

РФ, Московская область, г. Королев, ул. Болдырева, д. 3

Направление

Ярославское шоссе, северо-восточное  направление

Расстояние до МКАД, км.

7 км

Статус населенного пункта

Королёв — город областного подчинения в Московской области.

Образует одноимённый городской округ. Население — 183,5 тыс. человек (2011). Королёв часто неофициально называют космической столицей России.

Королёв сотрудничает с 52 городами из 26 стран мира в области  экономики, образования, культуры, здравоохранения  и торговли. Лесные массивы в черте  города занимают территорию 196 га. Ярославское шоссе является западной границей города (исключая Залинейный район). С юга к городу примыкает Национальный парк «Лосиный Остров», с севера и востока — дачные посёлки. Площадь, занимаемая городом, равна 38,82 км². Площадь городского округа — 52,52 км².

Климатический район

II

Территориальный пояс

I

Особенности расположения

Объект оценки расположен в здании торгового центра «День и ночь» в 5 мин. ходьбы от ж/д станции «Подлипки-Дачные», в окружении жилой застройки различной этажности (панельные и кирпичные дома типовых серий). Престижность района средняя. Деловая активность средняя.

Описание социальной инфраструктуры в районе расположения

На расстоянии нескольких минут  ходьбы от объекта оценки находятся  магазины и супермаркет, объекты социально-бытового назначения.

Описание инженерной инфраструктуры в районе расположения

В микрорайоне имеются все необходимые коммуникации в различном техническом состоянии.

Описание транспортной  инфраструктуры в районе расположения

В районе расположения объекта оценки имеется ж/д станция «Подлипки-Дачные» Монинского направления Московской железной дороги. Время в пути до Ярославского вокзала (м. Комсомольская) составляет 40 мин. Городской транспорт представляет собой сеть автобусов и маршрутных такси, следующих в различных направлениях: Щёлковский и Ногинский районы, Мытищи, Ивантеевка, Фрязино, Москва. Время в пути до м. ВДНХ составляет около 40 мин. Транспортная инфраструктура в районе расположения объекта оценки развита.

Транспортная доступность в часы «пик»

Уровень пробок на Ярославском  шоссе высокий. Выезд из города в часы «пик» затруднен. Транспортная доступность города хорошая.

Экологическая обстановка

Экологическая обстановка умеренно напряженная (http://www.businesseco.ru)


3.3.2. НАЗНАЧЕНИЕ  И ТЕКУЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Назначение

Нежилое

Текущее использование

По назначению


Объект оценки расположен на третьем этаже торгового центра и используется в качестве офисного помещения.

3.3.3. Состав  объекта оценки

Объект оценки представляет собой нежилое помещение, расположенное на третьем этаже торгового центра.

Состав объекта оценки представлен  в Таблице 3.1.

Таблица № 3.1

Номер помещения на плане

Назначение частей помещения

Общая площадь, кв.м

Высота, м

126

Основная

30,2

3,30

127

Основная

4,9

  

128

Вспомогательная

9,7

  

129

Основная

11,2

  

130

Основная

10,7

  

131

Вспомогательная

1,4

2,08

132

Вспомогательная

2,3

3,30

-

ИТОГО:

70,4

  

3.3.4. Анализ  правоустанавливающих документов

Вид права

Собственность

Правоустанавливающий  документ

Свидетельство о государственной регистрации права серия ***№ *** от 15.10.2010 г.

Правообладатель

Бабина Олеся Анатольевна

Реквизиты правообладателя

Совпадают с реквизитами  заказчика

Обременения права

Не зарегистрированы


3.3.5. Технические и эксплутационные характеристики объекта оценки

3.3.5.1. ЗДАНИЕ

Техническая документация

Технический паспорт по состоянию  на 18.11.2010 г.

Год постройки

1979

Эффективный (фактический) возраст, лет

- (32)

Срок экономической жизни, лет1

100

Оставшийся срок экономической жизни, лет2

68

Строительный объем, куб.м

Нет данных

Общая площадь здания, кв.м

Нет данных

Площадь застройки, кв.м

Нет данных

Количество этажей

3

Группа капитальности

II

Структура объекта

Согласно экспликации к техническому паспорту по состоянию на 18.11.2010 г.

Памятник архитектуры

Нет


Конструктивное исполнение

Конструктивные элементы

Материалы и конструкции

Фундамент

Железобетонные блоки

Наружные и внутренние капитальные  стены

Крупные панели

Перегородки

Гипсолитовые 

Перекрытия

Железобетонные плиты

Крыша

Рулонная по железобетонным плитам

Полы

Цементные, линолеум

Проемы

Окна – двойные створные

Двери – филенчатые

Отделка

Внутренняя – стены - штукатурка, масляная окраска, обои; потолки –  штукатурка, побелка, плитка

Наружная – расшивка швов

Внутренние инженерные сети

Центральное отопление, электричество, водопровод, канализация

Слаботочные сети

Телефон, сигнализация, вентиляция

Прочие работы

Отмостка


3.3.5.2. ПОМЕЩЕНИЯ

Техническая документация

Технический паспорт по состоянию  на 18.11.2010 г.

Этажи, занимаемые объектом

3 этаж

Планировка

Стандартная

Санузел

Есть, один

Тип отделки

Стандарт

Наличие окон

Есть

Общая площадь, кв. м.

70,4

Высота потолков, м.

2,08 – 3,30

Строительный объем, куб. м.

Нет данных

Тип входа

Отдельный вход с торца здания (на две организации)

Наличие парковки

Перед фасадом здания, стихийная

Структура объекта оценки

Согласно техническому паспорту помещения по состоянию на 18.11.2010 г.


Конструктивное исполнение

Конструктивные элементы

Материалы и конструкции

Техническая документация

Технический паспорт по состоянию  на 18.11.2010 г.

Полы

Плитка

Отделка потолка

Подвесной потолок

Проемы оконные

Пластиковые стеклопакеты

Проемы дверные

Филенчатые 

Отделка стен

Окраска

Информация о работе Определение рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 70,4 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Бол