Автор работы: Пользователь скрыл имя, 28 Ноября 2013 в 18:14, курсовая работа
Величина рыночной стоимости, указанная в Основных фактах и выводах, достоверна только при соблюдении нижеследующих условий, допущений и ограничений, которые являются неотъемлемой частью настоящего отчета.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в настоящем отчете, является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев с даты составления отчета.
УСЛОВИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ 3
1. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ 4
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ 5
3. ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 7
3.3.6. Анализ существующих ограничений и обременений в использовании 10
4. ОПИСАНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 11
5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 12
6. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО
И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 13
7. АНАЛИЗ РЫНКА 14
8. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ 21
9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 22
10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 24
11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ 31
11.1. МЕТОДИКА РАСЧЕТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ 31
12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 40
13. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 42
Уместно будет напомнить классификацию офисных помещений:
• офис класса «А» - это офисы, которые
полностью соответствуют
• офис класса «В» - это «эконом-класс».
Это помещения после капитально
• офис класса «С» - в зданиях бывших НИИ, управлений и т.п. Это самый доступный класс по цене.
7.2.1. ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Практически во всех современных жилых комплексах (95%), первые этажи отведены под коммерческие площади. Помещения свободного назначения на первых этажах жилых комплексов пользуются хорошим спросом. Об этих помещениях также говорят ― «без конкретной технологии», поэтому собственник может использовать их для самых различных видов деятельности: банк, аптека, салон красоты, кафе, магазин, медицинский центр, фитнес-центр, супермаркет, офис или арендный бизнес.
В основном на первых этажах предлагаются помещения с отдельным входом и собственным санузлом. Именно такие помещения наиболее интересны покупателям и инвесторам. Что касается площадей, то большая часть (44%) предложения ― это помещения площадью от 50 до 150 кв.м. (см. Рис. 7.1). Также велико число помещений площадью 150 ― 300 кв.м. (38%). Далее следуют помещения площадью 300 ― 500 кв.м. (8%). Помещения площадью до 50 кв.м. предлагаются лишь в 4% жилых комплексов.
Рис. 7.1. Распределение
предложения ПСН в жилых
Помещения на первичном рынке в основном (98%) предлагаются без отделки (shell&core), таким образом, собственник, приобретя площадь, сможет выполнить отделку наиболее подходящую под выбранный формат бизнеса. При этом застройщик минимизирует риски при продаже помещений и сохраняет многофункциональность площадей. Стоимость отделки варьируется в диапазоне от 5 000 до 20 000 руб./кв.м и идет в порядке возрастания для следующих форматов использования помещений: офис, магазин (аптека, банк), салон красоты (медицинский центр, стоматология), ресторан (кафе).
7.2.2. СПРОС
Помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов - достаточно популярный формат для многих видов бизнеса. Это объясняется, во-первых, возможностью беспрепятственного и быстрого доступа в помещение с улицы, что особенно важно для компаний, ориентирующихся на большой поток клиентов. Во-вторых, если жилой комплекс расположен на первой линии домов и имеет хорошую видимость с улицы, то высокая проходимость будет обеспечивать дополнительный поток клиентов, а также легкость в нахождении фирмы. Такие помещения пользуются особым спросом. Многие инвесторы предпочитают покупать их и потом сдавать их в аренду, так как в последнее время «арендный бизнес» становится более популярным.
Свободное назначение предполагает использование помещений под широкий спектр бизнес-деятельности. Основные форматы бизнеса, и необходимые им размеры помещений свободного назначения (ПСН) приведены на Рис. 7.2.
Рис. 7.2. Основные форматы бизнеса для ПСН
В целом, по данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» основной спрос (59%) покупателей помещений свободного назначения сосредоточен на небольших площадях ― от 50 до 150 кв.м. (см. Рис. 7.2). Причем наиболее востребованными являются помещения с отдельным входом площадью 50 ― 100 кв.м. Кроме того, достаточно высоким спросом (26%) пользуются помещения площадью 150 ― 300 кв.м. Помещения площадью более 500 кв.м. интересуют лишь 2% покупателей.
Рис. 7.3. Распределение спроса на ПСН
В основном покупателей интересуют помещения с отдельным входом в жилых комплексах, расположенных вблизи крупных транспортных магистралей, имеющие хорошие визуальные показатели, т.е. расположенные на первой линии домов. Важна также близость к метро и остановкам общественного транспорта, т.е. в первую очередь, покупателей интересуют места с высокой проходимостью и хорошей пешеходной доступностью.
7.2.3. ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ
Во многом на ценовую политику конкретного объекта влияет его локация: близость к центру, имидж района в целом и уровень жизни населения. На уровень цен оказывает влияние класс жилого комплекса. Так, например, в клубных домах, расположенных на небольшой удаленности от МКАД стоимость кв.м. достигает 120 000 руб./кв.м.
Ценовая ситуация на рынке помещений с отдельным входом на первых этажах в сданных и строящихся жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья отображена на Рис. 7.4. При этом стоимость дифференцирована в зависимости от площади помещения. И цена квадратного метра помещений площадью более 300 кв.м. обычно ниже, чем помещений небольшой площади. Это объясняется тем, что помещения свободного назначения площадью более 300 кв.м. предлагаются в 14% жилых комплексов, а интересуют они лишь 7% покупателей. Особо стоит отметить помещения с отдельным входом площадью до 50 кв.м., пользующиеся достаточно высоким спросом. Именно эти площади, ввиду того, что спрос на них превышает предложение (8% против 4% ― см. Рис. 7.1 и Рис. 7.2), имеют самую высокую стоимость кв.м.
Рис. 7.4. Основные ценовые показатели коммерческих площадей
Касаемо рынка в целом, можно констатировать, что на стоимость помещений также влияет готовность объекта. Чем дольше покупатель будет ждать прохождения жилым комплексом госкомиссии, тем дешевле будет стоимость кв.м. жилых и коммерческих площадей.
Специалисты аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что хорошие визуальные показатели и высокая проходимость являются для многих объектов основными факторами, определяющими стоимость коммерческих помещений на первом этаже.
Рис. 7.5. Основные факторы, влияющие на стоимость кв.м ПСН
Также на повышение ликвидности, а значит и стоимости помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов влияет близость к крупным транспортным магистралям и удобство подъезда (см. Рис. 7.5).
Так как многие компании, приобретающие коммерческие площади на первых этажах жилых домов, планируют организовать там бизнес, в основном ориентированный на жителей, то на стоимость помещений также влияет масштабность окружающей жилой застройки и развитая инфраструктура района.
Королев – один из ближайших пригородов Москвы, расположен на северо-восток от столицы, считается достаточно престижным городом. Причина этого проста – удобная транспортная развязка, развитая инфраструктура и отличные природные условия. Здесь много озер и небольших водоемов, парков, лесопарков, одним словом, это достаточно экологически чистый город.
Ведется активная застройка территории города объектами социального, коммерческого и промышленного назначения. Возводятся современные торговые и офисные комплексы, многоуровневые паркинги и иные объекты. В последнее время с ростом численности населения и расширением границ города коммерческая недвижимость в Королеве становится все более востребованной. Кстати, влияет на это и тот факт, что арендные ставки в Подмосковье ниже московских, и многие компании предпочитают переносить свои офисы в ближние пригороды Москвы. Особенно, это касается городов, расположенных в непосредственной близости от столицы с удобной транспортной развязкой.
В городе Королев коммерческая недвижимость поднялась в цене, однако, это не означает, что стоимость ее стала недоступной. Расценки на нежилой фонд на сегодняшний день, как отмечено экспертами, приблизились к своей реальной стоимости. То есть цены перестали быть слишком завышенными, что выгодно покупателям и арендаторам. Но коммерческая недвижимость по-прежнему приносит ощутимую прибыль, а это выгодно застройщикам и арендодателям.
На дату проведения оценки удалось найти ряд подходящих предложений о продаже и аренде помещений свободного и офисного назначения в г. Королев.
Базовая ставка – назначается за 1 кв. м. в год, платится в основном в рублях, как правило, не индексируется и не пересматривается, если только это не предусматривается договором аренды.
Операционные расходы – обычно включают платежи за управление собственностью, охрану, техническое обслуживание, уборку мест общего пользования, вынос мусора, налоги на недвижимость и страховку, без учета НДС. Операционные расходы оплачиваются квартальным авансовым платежом. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно в соответствии с фактическим потреблением. Объем и стоимость операционных расходов сильно варьируется. Коммунальные платежи оплачиваются по факту.
Условия платежа – арендные платежи и операционные расходы платятся ежемесячно авансом.
Страховой депозит – зависит от здания и договоренности с продавцом. Может отсутствовать вообще или достигать величины базовой арендной ставки за 1-2 месяца и обычно держится собственником на беспроцентном депозите.
Типичные условия аренды – для нежилых помещений такого типа срок аренды составляет один год.
Условия продления – как правило, соответствуют ГК РФ.
Чистая продажа – продажа, которая возлагает на продавца обязанность оплачивать налоги на недвижимость, расходы на техническое обслуживание, страхование и другие расходы, связанные с поддержанием арендуемого имущества в хорошем состоянии.
Исходя из проведенного анализа рынка и осмотра оцениваемых помещений, объект оценки относится к помещениям свободного и офисного назначения, находящийся в северо-восточном направлении на востребованном удалении от МКАД (до 10 км). По площади объект является наиболее востребованным; относится к помещениям свободного назначения класса С.
Исходя из определения рыночной стоимости, оценку можно определить как науку прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке.
В соответствии с этим определением с формальной точки зрения наиболее вероятная цена V (рыночная стоимость) устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса D = {d1,…,dn} и предложения S = { s1,…,sn}:
V = F (d1,…, dn s1,…,sn)
Таким образом, оценка стоимости есть результат решения некоторой экономико-математической задачи.
В соответствии с ФСО-1, при определении стоимости недвижимости используются три основных оценочных подхода.
Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Каждый из оценочных подходов по сути своей представляет собой процедуру построения некоторой математической модели, устанавливающей связь между вероятной ценой и ценообразующими факторами. В процессе выполнения оценки необходимо решение двух задач: определение структуры F модели и измерение ценообразующих факторов.
В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки 1 «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода».
9.1. МЕТОДИКА РАСЧЕТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что потенциальный инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Подход формализуется в виде:
V = VL + VB – D |
(9.1) |
где VL – стоимость земельного участка,
VB – восстановительная стоимость улучшений земельного участка,