Определение рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 70,4 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Бол

корректировка на уровень деловой активности

Продажа офиса напрямую зависит от географического расположения помещения в городе. Продажа нежилых помещений располагающихся непосредственно в историческом либо бизнес центрах города, как правило, значительно выше, чем продажа помещений расположенных на периферии, в отдаленных районах города. Кроме того, продажа офиса зависит от проходимости места расположения и уровня его доступности. Таким образом, продажа коммерческой недвижимости расположенной в районах с повышенной проходимостью, как правило, вблизи крупных транспортных развязок, остановок городского транспорта, в несколько раз выше, чем продажа помещений или продажа офиса расположенных в малопосещаемых, труднодоступных районах.

Для расчета корректировки были найдены две пары аналогов с предложениями  о продаже офисных помещений  в центральных и периферийных районах города. Корректировка рассчитывалась как отношение стоимости кв.м. помещения в отдаленном районе к стоимости в центральном районе. Результаты расчетов представлены в таблице № 10.2.

Таблица № 10.2

Расчет корректировки

Таким образом, среднее отношение  цен аналогов с низким уровнем  деловой активности к ценам аналогов с высоким уровнем деловой  активности составило 0,78. Объект оценки имеет средний уровень деловой активности. Следовательно, для объектов, расположенных в местах с высоким уровнем деловой активности, вводилась понижающая корректировка, равная 0,89 ((1-0,78)/2+0,78), соответственно, с низким уровнем – повышающая корректировка, равная 1,14 (0,89/0,78).

корректировка на тип здания / этаж

Объект оценки расположен в торговом центре на 3 этаже, выбранные аналоги  – в жилых домах на 1 этаже. Корректировка определялась методом  парных продаж. Были найдены две  пары предложений по аренде помещений  в торговых центрах (или в отдельно стоящих зданиях) и в жилых домах. Корректировка рассчитывалась как отношение цены аренды за 1 кв.м./год в торговых центрах (ОСЗ) к цене аренды 1 кв./м/год в жилых домах. Результаты корректировки представлены в нижеследующей таблице.

Таблица № 10.3

Расчет корректировки

Таким образом, к аналогам, расположенным  в жилых домах на первом этаже вводилась понижающая корректировка, равная 0,87.

корректировка на наличие отдельного входа

Объект оценки расположен в здании торгового центра и имеет отдельный  вход еще с одной организацией с торца здания. Часть аналогов не имеет собственного входа. По данным аналитических консалтинговых агентств, стоимость помещений с отдельным входом в среднем на 5% выше. Таким образом, к аналогам, не имеющим отдельный вход, применялась повышающая корректировка, равная 1,05.

Корректировка на техническое состояние отделки

В результате проведенного осмотра выявлено, что объект находится в отличном техническом состоянии, имеется минимальный износ отделки. Аналоги находятся как в хорошем состоянии, удовлетворительном, так и в состоянии после косметического ремонта. Для определения стоимости проведения ремонта были рассмотрены аналитические материалы и рекламная информация фирм, занимающихся ремонтом и отделкой помещений:

- «Берлин-ремонт», М.О. г. Королёв,  тел.726-19-30.

- «Грин-сайт», г. Москва, тел.(926)-499-95-24.

- ЗАО «Кубера», г.Мытищи, тел.586-92-11.

- Строительная фирма «Промстрой-1»,  г. Москва, тел. 778-19-62.

- Строительная фирма «Геркулес», г. Москва, тел. 542-86-06.

Было установлено, что средняя  стоимость проведения ремонта среднего класса, включая устройство цементной стяжки, устройство полов и использованием материалов, плитки, ламината, выравнивание, штукатурку и покраску стен, побелку потолков, установку плинтусов, и установку выключателей и розеток с учетом всех необходимых подготовительных работ и материалов, составляет 9 000 за 1 кв.м. общей площади.

С учетом, что объект оценки находится  в отличном техническом состоянии (практически новом), то для аналогов, которые находятся в удовлетворительном состоянии, корректировка составит: 9 000*(1,00-0,50) = 4 500 руб./кв.м, а для аналогов, находящихся в хорошем состоянии, повышающая корректировка составит 9 000*(1,00-0,75) = 2 250 руб./кв.м.

10.2.4. АНАЛИЗ СКОРРЕКТИРОВАННЫХ ЦЕН ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ

Учитывая, что исходная информация по всем аналогам имеет одинаковую степень достоверности, рыночная стоимость помещений рассчитывалась как среднее арифметическое скорректированных цен аналогов. Результаты расчетов представлены в Таблице 10.4.

10.3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО СРАВНИТЕЛЬНОМУ  ПОДХОДУ

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом по состоянию на дату оценки составляет:

5 478 342 рубля РФ

Таблица № 10.4

Расчет рыночной стоимости