Определение рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 70,4 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Бол

D – износ.

В соответствии со стандартами  оценки (ФСО 1-3) понятию восстановительной  стоимости соответствует понятие  затрат на воспроизводство и затрат на замещение.

В соответствии с ФСО 1 ст. 15 «Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки».

ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ  ПОДХОДОМ

Согласно методике оценки объектов недвижимости, затратный подход включает в себя следующие пять этапов независимо от правового статуса  земельного участка, на котором данный объект недвижимости расположен. То есть последовательность этапов должна соблюдаться как для объектов, расположенных на участках с зарегистрированными правами аренды или собственности, так и для объектов, расположенных на участках с незарегистрированными правами на землю. Это связано с тем, что стоимость одинаковых зданий, расположенных в разных местах, на различных по форме, площади, благоустройству и другим параметрам земельных участках, различается. Согласно методике оценки, различие между восстановительной стоимостью здания с учетом износа и степени строительной готовности и рыночной стоимостью данного здания называется стоимостью права (зарегистрированного или незарегистрированного) на земельный участок.

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.
2. Оценка восстановительной стоимости улучшений с учётом степени строительной готовности.
3. Определение общего накопленного износа здания и сооружений.
4. Оценка стоимости улучшений с учетом износа.
5. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

9.2. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

К оценке представлено помещение, расположенное на третьем этаже торгового центра. Представленные заказчиком документы не позволяют провести расчет рыночной стоимости здания с последующим выделением стоимости доли помещения.

Затратный подход используется главным  образом при оценке стоимости  планируемых объектов, объектов специального назначения и прочего имущества, сделки по которому достаточно редко заключаются на рынке.

При наличии достаточной информации для использования сравнительного и доходного подходов значимость методов затратного подхода значительно  уменьшается, и если его результаты не подтверждаются результатами, полученными методом сравнения продаж или доходным подходом, то к результатам затратного подхода следует относиться с осторожностью.

Кроме того, при расчете рыночной стоимости необходимо использовать только те затратные методы, которые строятся на данных открытого рынка. Это требование содержится в п. 1.4. Стандарта 1 МCО. Существующие методы затратного подхода, как-то: метод сравнительной единицы, метод количественного анализа, метод укрупненной единицы, сочетают в себе рыночные и нерыночные элементы, поэтому для оценки рыночной стоимости могут быть использованы с некоторыми допущениями.

Как показал анализ, на рынке  имеется очень большое количество информации для полноценного использования  сравнительного и доходного подходов.

Таким образом, использование затратного подхода было признано нецелесообразным.

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

10.1. МЕТОДИКА  РАСЧЕТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения, гласящем, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может приобретена другая недвижимость с эквивалентной полезностью, то есть

max V £

,

где m – число аналогов;

V , i = 1,…,m – стоимость аналогов;

V – стоимость объекта оценки.

Таким образом, цены текущих продаж аналогичных объектов наилучшим  образом отражают условия формирования рыночной стоимости.

Математическая модель оценки объекта  недвижимости с использованием сравнительного подхода может быть представлена в виде следующей суммы:

, где

(10.1)

k – количество аналогов;

С₀ – оценка рыночной стоимости объекта оценки;

С_0i – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i – аналога;

W_i – вклад i – аналога в стоимость объекта оценки.

Оценка рыночной стоимости объекта  оценки с использованием информации о цене i –аналога может быть записана следующим образом:

где

(10.2)

Ц_i – цена i – аналога;

n  - количество ценообразующих факторов;

Dц_ij – корректировка цены i – аналога по j – ценообразующему фактору (местоположение, состояние, конструктивные особенности и т.д.).

Из формулы следует, что корректируются всегда цены аналогов, то есть при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

10.1.1. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ОЦЕНКИ ПРИ сравнительном ПОДХОДЕ

1. Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа и выбор информационного массива для реализации последующих этапов.
2. Выбор модели, определение ценообразующих факторов.
3. Расчет корректировок для ценообразующих факторов на основе полученной на первом этапе информации.
4. Анализ скорректированных цен объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

В методе сравнения продаж различают две группы методов  расчета корректировок:

• количественные;
• качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Если количество аналогов больше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются методы первой группы:

• парных продаж;
• статистический анализ.

В противном случае для  оценки используются методы второй группы:

• относительный сравнительный анализ;
• экспертные оценки.

Необходимо отметить, что если ценообразующие факторы имеют качественный характер, то необходимо произвести их адекватное отражение на количественные шкалы, т.е. провести т. н. ранжирование. Для этого, как правило, также используются экспертные оценки.

Учитывая то, что количество аналогов меньше количества ценообразующих факторов, в отчете использовался метод относительного сравнительного анализа.

10.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ ОТНОСИТЕЛЬНОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА

10.2.1. Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа

Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик: транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность того или иного района и т. д.

Мощнейшим ценообразующим фактором на рынке недвижимости нежилых помещений Московской области по-прежнему является столичный мегаполис, близость объектов недвижимости к которому (при прочих равных условиях) увеличивает их рыночную стоимость на десятки и сотни процентов, по сравнению с подобными объектами, но расположенными на большем расстоянии от МКАД.

В рамках настоящего отчета проводился анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа и использовались рыночные данные о продажах помещений на вторичном рынке. При выборе аналогов предпочтение отдавалось объектам, расположенным в Королеве, в непосредственной близости от объекта оценки.

Проведенный анализ позволил выбрать  в качестве аналогов 5 объектов. Все выбранные аналоги имеют следующие одинаковые характеристики, которые совпадают с характеристиками оцениваемого объекта:

Условия финансовых расчетов:	рыночные
Дата экспозиции:	срок проведения оценки
Передаваемое  право на объект:	собственность
Назначение:	ПСН, офисные
Подъездные  пути:	хорошие
Направление, шоссе:	Ярославское
Удаленность от МКАД, км	до 10 км
Местоположение:	г.Королев
Тип отделки:	стандартный
Наличие коммуникаций:	все

Сравнительный анализ аналогов приведен в таблице № 10.1.

Таблица №10.1

Сравнительная характеристика объекта оценки и аналогов

Характеристики	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Тип цены	сделка	оферта	оферта	оферта	оферта	оферта
Местоположение	ул. Болдырева, д. 3	ул. Толстого, д. 3	ул. Горького, д. 27	просп. Космонавтов, д. 27	ул. Исаева, д. 9	просп. Космонавтов, д. 42
Площадь, кв.м.	70,4	81,0	120,0	52,0	130,0	51,0
Тип здания, этаж	ТЦ, 3 этаж	Жилой дом, 1 этаж	Жилой дом, 1 этаж	Жилой дом, 1 этаж	Жилой дом, 1 этаж	Жилой дом, 1 этаж
Уровень деловой активности	средний (2 линия домов, 5 мин. до ж/д ст.)	низкий (окраина, 2 линия домов)	высокий (центр, 1 линия  домов)	высокий (центр, 1 линия  домов)	средний (2 линия домов, 5 мин. до ж/д ст.)	низкий (окраина, 2 линия  домов)
Наличие отдельного входа	есть	есть	есть	есть	есть	нет
Техническое состояние отделки	отличное	удовлетворительное	хорошее	хорошее	отличное	хорошее
Стоимость предложения, руб.	-	5 600 000	10 000 000	5 500 000	15 000 000	4 100 000
Стоимость, руб./кв.м	-	69 136	83 333	105 769	115 385	80 392
Источник информации	-	http://www.korolev-realty.ru/commercial_380.shtml	http://nedvizhimost.slando.ru/korolyev/prodayu_ofisnoe_pomeschenie_120_kv_m_v_v_koroleve_P_23013008.html	http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/mo/commerce/office/6358029/?pagination=1	http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/mo/commerce/office/3456537/?pagination=1	http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/mo/commerce/office/3541242/?pagination=1
Телефон	-	8-495-508-95-95	8-901-533-18-91	8-926-544-17-77	8-905-586-83-04	8-916-025-82-25

10.2.2. выбор модели, определение ценообразующих факторов

По своему определению любая  экономическая модель абстрактна и, следовательно, неполна, поскольку, выделяя  наиболее существенные факторы, определяющие закономерности рассматриваемого экономического объекта, она абстрагируется от других факторов, которые, несмотря на свою относительную малость, все же в совокупности могут определять не только отклонения в поведении объекта, но и само его поведение. Поэтому обычно предполагают, что факторы, не учтенные явно в экономической модели, оказывают на объект относительно малое результирующее воздействие.

В оценочной практике при определении  арендной ставки выделяют следующие  основные элементы сравнения:

1. Передаваемые права на недвижимость.
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.
3. Условия продажи (чистота сделки).
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).
5. Местоположение.
6. Тип / функциональное назначение объекта.
7. Физические характеристики.

10.2.3. Расчет  корректировок для ценообразующих  факторов на основе полученной на первом этапе информации. Анализ скорректированных цен объектов сравнения.

При сравнении объекта оценки с  объектами – аналогами использовались следующие корректировки:

Корректировка на тип цены

Для приведения всех аналогов к единой базе расчета необходимо внести корректировку на отличие цен предложений от фактических цен продаж. Данная корректировка обусловлена тем, что при совершении реальных сделок продавцами часто предоставляются скидки. На основании консультаций с риэлторами установлено, что в связи со сложившейся ситуацией на рынке недвижимости, когда предложение в значительной степени превышает спрос, то есть возникла так называемая стагнация рынка, скидка на продажу помещений офисного и свободного назначения в Московской области составляет порядка 3% - 7%.

Для дальнейшего расчета принимается  среднее значение 5%. Таким образом, вводится понижающая корректировка 0,95.

корректировка на местоположение

Объект оценки и выбранные аналоги  расположены в одном административном образовании - г. Королев, в соседних районах. Корректировка не требуется.

Корректировка на площадь помещений

Оцениваемые помещения и объекты-аналоги  относятся к категории помещений, площадью от 50 до 150 кв.м. На основании  проведенного анализа рынка было установлено, что удельная стоимость площадей выбранного сегмента изменяется незначительно. Корректировка не требуется.