Определение рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 70,4 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Бол

 

3.3.6. Анализ существующих  ограничений и обременений в использовании

Согласно предоставленной документации, у объекта оценки отсутствуют какие-либо ограничения или обременения в использовании.

4. ОПИСАНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Техническое состояние объекта  недвижимости на дату проведения оценки определялось на основании осмотра, информации, предоставленной заказчиком. Было установлено, что помещение находится в рабочем состоянии.

Помещение эксплуатируется в надлежащем режиме; несущие конструкции, стены и перекрытия находятся в отличном состоянии; никаких значительных дефектов отделки выявлено не было.

При определении технического состояния  делались следующие допущения:

- если помещения не требуют  проведения ремонта, то их состояние  оценивается как отличное (износ отделки отсутствует);

- если требуется проведение  косметического ремонта, то состояние  помещений оценивается как хорошее (износ отделки составляет 25%);

- если требуется проведение  текущего ремонта, то состояние  помещений оценивается как удовлетворительное (износ отделки составляет 50%);

- если требуется проведение  капитального ремонта, то состояние  помещений – неудовлетворительное (износ отделки превышает 75%).

Описание технического состояния  представлено в таблице № 4.1.

Таблица № 4.1.

Техническое состояние  объекта оценки

Тип помещения	Общая площадь, кв. м.	Техническое состояние	Износ, %
ПСН	70,4	Отличное	Менее 25%

 

 

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Под термином "рыночная стоимость" в Законе «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо  осведомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет  собой разумное вознаграждение  за объект оценки и принуждения  к совершению сделки в отношении  сторон сделки с чьей-либо стороны  не было;

- платеж за объект  оценки выражен в денежной  форме.

6. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО 
   И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным (Общие принципы и понятия, глава 6, п.6.6 Международные стандарты оценки).

На практике анализ оптимального использования объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

• быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
• быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
• быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
• быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Текущее использование объекта  недвижимости – помещения свободного назначения.

Оцениваемое нежилое помещение расположено на одном этаже (третьем) здания в соседних комнатах. Учитывая внутренние планировочные решения объекта оценки, а также вид существующей отделки, наиболее вероятным вариантом использования помещений является использование объекта в качестве помещений офисного назначения.

Наиболее вероятное использование является физически возможным, законодательно разрешенным, финансово осуществимым. Максимальная эффективность обусловлена особенностями объемно-планировочного и конструктивного исполнения.

Таким образом, наилучшим  и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве помещения свободного назначения.

7. АНАЛИЗ РЫНКА

Анализ рынка был сделан на основе информации, представленной следующими источниками:

• Министерство экономического развития и торговли, www.economy.gov.ru/;
• Компания « Geodevelopment », www.geodevelopment.ru;
• Компания «RRG», www.r-r-g.ru
• Компания «Praedium», www.praedium.ru;
• Компания «BlackWood», www.blackwood.ru;
• Информационный портал «Недвижимость для всех», www.appartment.ru;
• Аналитический консалтинговый центр компании «МИЭЛЬ – Недвижимость»;
• Аналитическая компания «Аrendator», www.arendator.ru.

1. общеэкономический обзор

Российский рынок недвижимости в последние несколько лет  переживал фазу активного развития. В основе большинства прогнозов лежали следующие предпосылки: дефицит качественного предложения, устойчиво растущий спрос со стороны, как бизнеса, так и конечных потребителей, растущая доступность кредитных ресурсов. Финансовый кризис скорректировал оценки всех этих факторов, чем и вызвал столь острую реакцию.

Пока можно говорить только о  первой, в ряде случаев довольно эмоциональной, реакции на кризис, однако и она довольно показательна. Обремененные значительной задолженностью девелоперы начали молниеносно сообщать о замораживании проектов – десятки миллионов заявленных квадратных метров в считанные дни превратились в сотни тысяч. Осторожные оценки относительно снижения цен на 25-30% к весне 2010 г. были реализованы за две-три недели – пусть в подавляющем большинстве случаев в виде скидок и специальных акций, но цены и ставки аренды по целому ряду объектов были снижены на названную величину, так что отдельные эксперты рынка заговорили о чрезмерной активности продавцов – по их мнению, для начала вполне можно было бы ограничиться и более скромным дисконтом.

Однако покупатели на рынке есть, что вселяет определенный оптимизм. Равно как и то, что российский рынок, в отличие от рынков недвижимости развитых стран, вступил в кризис, будучи дефицитным в большинстве сегментов. И оценки размера этого дефицита, в отличие от в значительной мере эфемерных оценок потенциального предложения, носили вполне объективный характер.

Оценивая «реакцию» на кризис различных  сегментов, следует учитывать стадию проектов, а также класс объектов. Очевидно, чем более близок проект к завершению, тем меньшее влияние на него окажет кризис – под эти проекты финансирование привлекалось задолго до развертывания кризиса, с точки зрения потенциальных покупателей/продавцов риски по таким проектам ниже, чем по тем, что только начинают реализовываться. Очевидно также, что объем предложения в ближайшие год-два окажется существенно ниже предполагаемого до кризиса, следовательно, даже при некотором сокращении спроса, выходящие в ближайшее время на рынок проекты будут востребованы: при прочих равных спрос после локализации кризиса восстановится быстрее, чем предложение.

С точки зрения классов объектов, наибольшую «реакцию» следует ожидать  в классах наиболее «привязанных»  к финансовому рынку, т.е. в классах, ориентированных на потребителей этого сектора – банки, инвестиционные компании и другие финансовые институты, а также на потребителей, активно использовавших кредитные ресурсы. В сегменте жилой недвижимости – это, безусловно, так называемый средний класс, предъявляющий спрос преимущественно на объекты бизнес-класса.

Основное влияние кризиса будет, безусловно, сконцентрировано в инвестиционном сегменте. Если на уровне земли и инвестпроектов можно говорить о снижении цен на 30-50, а в отдельных случаях и более процентов, то для конечных потребителей максимальное снижение цен/ставок оценивается на уровне 25-30%. Кроме этого, важен размер проекта – очевидно, что небольшие по капиталоемкости проекты, с быстрой отдачей окажутся в более выгодном положении.

Для потенциальных покупателей в ближайшие месяцы, кроме цены входа в проект, важную роль будет играть выбор формата/сегмента/класса будущих объектов. Разные сегменты/классы будут восстанавливаться с разной интенсивностью. Необходимо будет более тщательно подходить к выбору проекта/участка, даже если цена входа будет казаться очень привлекательной. Очевидно, что планы по освоению тысяч гектаров земли и строительству миллионных проектов теперь будут отложены надолго.

2. РЫНОК ПОМЕЩЕНИЙ свободного НАЗНАЧЕНИЯ

Оцениваемые помещения относится к особому сегменту коммерческой недвижимости – помещение свободного назначения, расположенное в здании гражданского назначения – жилом доме.

На рынке коммерческой недвижимости есть сегмент, который сегментом  назвать можно весьма условно. Речь идет о так называемых помещениях свободного назначения.

Помещения свободного назначения –  термин не юридический, а скорее риэлтерский. Подобная формулировка предполагает различные  варианты использования, к примеру, офисное, торговое или для общественного питания. Другое дело, что с технической точки зрения или согласовательной не всякий объект можно использовать как угодно. Для каждого из таких объектов существует оптимальный вид использования исходя из экономической целесообразности: помещение на первом этаже жилого дома с витринными окнами, выходящими на оживленную улицу с высоким пешеходным и автомобильным трафиком, целесообразно использовать для организации магазина. А помещение внутри двора – под офис или сферу обслуживания.

Покупателями и продавцами ПСН чаще всего становятся компании со штатом сотрудников до 30 человек, в ряде случаев 50-60 сотрудников. Кроме владельцев магазинов розничной торговли, к ним можно отнести отделения банков, салоны связи, аптеки, небольшие туристические агентства или кассы по продаже ж/д и авиабилетов, а также салоны красоты.

Основной объем предложения  объектов свободного назначения, как правило, сформирован помещениями на первых, цокольных, а также подвальных этажах жилых домов. Очень часто так позиционируют нежилое помещение  в новых строящихся жилых домах.

Анализ показывает, что в этом сегменте практически отсутствует  разница в величине арендной платы  в зависимости от целевого использования (аптека, офис, мастерские и т.д.).

Арендодатели и продавцы, выставляя подобные объекты на открытый рынок, указывают, что помещения могут использоваться как офис, магазин, кафе, салон и т.д. Несмотря на это, чаще всего помещения не предназначены для ведения той или иной деятельности. Для потенциального продавца отсутствие четко обозначенного функционального назначения объекта нередко подразумевает определенные затраты на ремонт и телефонизацию объекта.

В небольших поселках и городах  Московской области зачастую такого рода помещения являются единственным видом коммерческих помещений. Да и в относительно крупных подмосковных городах, в условиях отсутствия крупномасштабного строительства бизнес-центров, помещения в учреждениях являются распространенным видом коммерческой недвижимости.

Подобная многофункциональность, разброс местоположения, площадей ведут к тому, что ПСН не поддаются четкой систематизации. Помещения свободного назначения достаточно трудно классифицировать.

На стоимость таких помещений  влияют следующие факторы:

- статус населенного пункта (чем  больше населенный пункт, тем выше стоимость);

- уровень деловой и торговой  активности в месте расположения  объекта;

- технические характеристики помещений (наличие инженерных коммуникаций, парковки, этаж, охрана и т.д.);

- техническое состояние помещений;

- расположение на этаже (подвал, первый этаж, первый и выше первого этажи).

Первый этаж является «самым дорогим». Поскольку обеспечивается наибольшая проходимость, прибыльность. Для цокольного этажа существенным фактором является наличие окон. Если окна отсутствуют, то по уровню цен цоколь совпадает с подвалом. Если окна есть, то сделки проходят по цене меньшей, чем стоимость первого этажа, но большей, чем стоимость подвала.

Не так просто назвать и ставки аренды, а также цену продажи ПСН. Арендная ставка для помещений свободного назначения во многом зависит от местоположения объекта.

По данным Консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), цена помещений свободного назначения приближается к стоимости  в офисном и торговом сегментах.