Определение рыночной стоимости складского помещения

Е – предполагаемая норма доходности проекта в реальных пределах, устраивающих инициаторов.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1. Установление продолжительности  получения доходов.

2. Прогноз потоков денежных  средств по каждому году владения. Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств:

а) размер дохода и характер его изменения;

б) периодичность получения дохода;

в) продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

3. Дисконтирование потоков  денежных средств осуществляется  посредством приведение текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4. Выбор ставки дисконтирования  как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости.

5. Расчет выручки от  продажи (реверсии) объекта недвижимости  в конце периода владения и  приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей  потоков доходов и выручки  от продажи (реверсии).

 

2. Анализ внешних и внутренних факторов

 

1. Анализ рынка недвижимости, текущая конъектура и тенденции развития

Рынок недвижимости представляет собой систему организационных мер, при помощи которой покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен специфического товара - недвижимости.

Ценовой механизм на данном рынке отражает изменения в спросе и предложении.

Основные особенности товара на рынке недвижимости:

• неоднородность – каждый объект недвижимости уникален в смысле физических характеристик и инвестиционных интересов;

• неделимость – прямые инвестиции в интересы недвижимости, как правило, неделимы и имеют высокую стоимость;

• неэластичность предложения – запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен, т.е. рынок не может адекватно среагировать на изменение спроса изменением предложения;

• высокие транзакционные издержки – инвестиции в недвижимость характеризуются высоким уровнем издержек на проведение сделок (маркетинговые расходы и налоги на сделки);

• особые проблемы управления – только качественное управление может обеспечить надлежащий уровень арендного дохода;

• бессрочность – интерес инвестора полного права собственности всегда есть и будет;

• не изнашивающейся землей и зданиями, имеющие долгий срок службы, т.е. тем, что всегда будет существенным для потребителей экономики;

• несовершенство информации – отсутствие полной и достоверной информации по сделкам;

• государственное регулирование – наличие влияния государства на рынок;

• особые риски.

Инвестиции в коммерческую недвижимость более рискованны по сравнению с жилой, т.к. она более уязвима к колебаниям экономики.

Основной риск для аренды объектов недвижимости повышается в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.

Рынок недвижимости – это огромная сфера человеческой деятельности, включающая в себя строительство объектов, производство материалов, разнообразную сервисную инфраструктуру по обслуживанию и ремонту, обмену и аренде, оценке и продаже жилых и коммерческих объектов, их государственной регистрации и учету.

Для лучшего понимания и более глубокого анализа рынок недвижимости рассматривается в двух аспектах:

• первичный рынок или рынок реализации построенных и введенных в эксплуатацию строительных объектов;

• вторичный рынок – рынок бывших в эксплуатации производственных, жилых и коммерческих зданий и сооружений.

На рынке недвижимости в Ставропольском крае происходят сделки, как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью. В целом рынок хорошо развит, что выражается в большом количестве риэлтерских фирм, оказывающих помощь юридическим и физическим лицам в продаже, покупке и аренде нежилой недвижимости, в большом количестве общедоступных печатных изданий, содержащих необходимую информацию по ценам предложений на продажу различных объектов.

На рынке представлен широкий спектр предложений на продажу и аренду помещений, отличающихся по использованию, размерам площадей и объемов, местоположению, оснащенности удобствами и техническим оборудованием, износу, ремонтопригодности, стоимости и другим параметрам.

Реклама по продаже недвижимости сосредоточена в следующих источниках информации:

• еженедельные газеты «Все для Вас», «Недвижимость»;

• информационные еженедельники «Из рук в руки (Ставропольский выпуск)» (реклама);

• южно-российская информационная газета «Вестник товаров и услуг»;

• интернет ресурс: авито, сландо, авторынок.

Предложения на продажу объектов вносятся в банки данных риэлтерских фирм и оперативно распространяются в информационной сети города, Ставропольского края и Южного федерального округа по схеме (рис. 3):

Рисунок 3. Распространение предложений на продажу объектов.

Другими словами, риэлтерские фирмы оказывают полный комплекс услуг на рынке купли-продажи и аренды объектов недвижимости, используя все средства массовой информации, включая электронные.

В каталогах риэлтерских фирм, как правило, указываются основные технические параметры объекта и цены предложений. Коэффициент торга (уторгования) изменяется (по ряду известных причин) в пределах Кторг = 0,9¸0,97 в зависимости от категории коммерческой недвижимости, технического состояния и других причин.

Сделки с недвижимостью и сооружениями (купли-продажи) регистрируются в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав собственности на недвижимость Ставропольского края, фиксируются в МУПТИ и ОН г. Ставрополя, данные по ним в открытой печати не публикуются.

Департамент имущественно - земельных отношений и Фонды имущества г. Ставрополя и края систематически публикуют в открытой печати бюллетени о продаже муниципального имущества на аукционной основе и результаты соответствующих продаж.

Аналогичная ситуация сложилась на рынке недвижимости края:

• в близлежащих к Ставрополю городах объявления о предложении на продажу недвижимости широко публикуется в ставропольской городской печати;

• районных центрах края предложения на продажу публикуются в районных газетах и опять же в ставропольской городской печати;

• рынок аренды коммерческой недвижимости в городе Ставрополе развит, информации о сданных в аренду объектах недвижимости имеется достаточное количество.

Аналогичная ситуация в этом вопросе и по отдельным районным центрам, поселкам, станицам и хуторам.

Другими словами, административная подчиненность, осведомленность о финансовом состоянии предприятий, отличная связь и транспортная доступность к объектам, наличие дешевой рабочей силы в сельской местности, относительная социальная стабильность региона и другие известные факторы позволили сформироваться единому рынку недвижимости в границах Ставропольского края и Южного федерального округа.

Кроме того, на соотношение цен на рынке в последнее время влияют:

• периодические проводимые открытые торги по реализации имущества различных предприятий по различным причинам и по ликвидационным стоимостям (заявки служб Судебных приставов, поручения Арбитражных управляющих и т.д.);

• реконструкции целого ряда предприятий в Ставропольском крае.

Цена предложения изменяется не прямо пропорционально изменению площади, а с некоторым отставанием, которое не является постоянной величиной, а изменяется в зависимости от технического состояния, местоположения объекта оценки.

2. Характеристика объекта

Для оценки предлагается:

Таблица 1- Объект оценки

№ п/п	Наименование	Площадь, м2
1	Ангар, площадью 1150,40 кв.м.	1150,4
2	Земельный участок	43640,9

 

 

  Предложенное недвижимое имущество склад, площадью 1150,4 кв.м. с земельным участком площадью 43640,9 кв.м. Подъездной путь хороший состоит из асфальтобетонного покрытия. Недвижимое имущество расположено в северо-западной части села у автодороги,  имеется стоянка для автомобилей.

Таблица 2 - Технические характеристики

Ангар, площадью 1150,40 кв.м.
Год постройки	2002
Фундаменты	Бетон столбчатый
Стены	Железобетонные плиты
Перекрытия	Металлические конструкции
Крыша и кровля	Шифер
Полы	Асфальтобетонные
Проемы	Ворота металлические
Техническое состояние	Хорошее

 

Для определения стоимости представленной недвижимости использованы следующие исходные данные: состав конструктивных элементов здания, наружная отделка здания, срок его эксплуатации, внутренняя отделка помещений, расположение, наличие и состояние коммуникаций, автомобильных дорог, стоимость аналогичного недвижимого имущества на вторичном рынке.

 

3. Определение рыночной стоимости

Определение стоимости недвижимости является сложным аналитическим процессом, охватывающим весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки. Данные, полученные в результате анализа социально-экономической ситуации в регионе, анализа местоположения и рынка недвижимости, а также характеристики объекта оценки являются основой для формализации и количественного измерения экономических взаимосвязей.

Для учета различных факторов, непосредственно влияющих на цену недвижимости, оценщиками применяются три подхода к оценке: затратный подход, сравнительный и доходный.

Приоритет применения каждого из указанных подходов к оценке зависит от специфики конкретного объекта и определяется его эффективностью и, как следствие, точностью его результатов.

Например, рыночная стоимость объекта (РС) согласно затратному подходу определяется по формуле:

РСобъект = РСзд.. + åРСулучш.+ ПП + РСзем.уч   или

РСобъект = (РСзд. + åРСулучш.)×Тпп+ РСзем.уч., где 

РСзд. – рыночная стоимость объекта, руб.;

РСзем.уч. – рыночная стоимость земельного участка, отводимого под объект оценки, руб.;

åРСулучш. – рыночная стоимость других улучшений на земельном участке, руб.;

ПП – прибыль предпринимателя, руб.;

Кпп  – коэффициент прибыли предпринимателя, %.

Затратный подход основан на принципе замещения, а также на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономический величины и экономического разделения. В целях анализа земля рассматривается отдельно от зданий и сооружений.

Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Согласно ему для сравнения выбирают конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. При этом, как правило, между оцениваемым объектом и выбранными объектами существуют различия, которые корректируются в соответствии с принципом вклада.

Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания).

    Конкретно в  данном работе использованы следующие подходы и методы оценки:

Таблица 3 – Подходы и методы оценки

№ п/п	Наименование подхода	Наименование метода
	Затратный	Затратный с использованием УПВС
	Сравнительный	Прямого сравнительного анализа продаж
	Доходный	Не применялся