Определение рыночной стоимости складского помещения

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Июня 2014 в 03:17, курсовая работа

Описание работы

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной экономике возродили принципы частной собственности, распространяющиеся на здания, сооружения, а в ряде случаев и на земельные участки. Вместе с принципами частной собственности появилась и специфическая терминология, присущая ее объектам. Так постепенно в экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.п.
Термины «недвижимость» и «оценка недвижимости» возникли лишь с процессом перехода к рыночной экономике, поэтому теория этого вопроса применительно к России находится в стадии развития.

Содержание работы

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 5
1.2. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ОСНОВНЫЕ ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИНЦЫПЫ И ЭТАПЫ ОЦЕНКИ 6
1.3. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 7
2. АНАЛИЗ ВНЕШНИХ И ВНУТРЕННИХ ФАКТОРОВ 20
2.1. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ТЕКУЩАЯ КОНЪЕКТУРА И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ 20
2.2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА 24
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 26
3.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД 27
3.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД 30
3.4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 35
3.5. ОБОСНОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ 45
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 51

Скачать архив (131.35 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Файлы: 1 файл

Курсовик недвижимось-готово.docx

— 134.87 Кб (Скачать файл)

Корректировка на физические характеристики (Кф) – корректировка производится на основании раздела «Анализ ценообразующих факторов», корректировка определена согласно следующей формуле:

Kф = (So/Sa)k,

Где So - площадь оцениваемого объекта, кв.м., Sa - площадь аналога, кв.м.,

k - расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения).

Расчеты представлены в следующей таблице:

Таблица 15. Корректировка на физические характеристики

Оцениваемый

объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Площадь общая, кв. м.

43 640,85

100 000,00

57 300,0

230 000,0

Корректировка

1,13

1,04

1,28

Корректировка на транспортную доступность (Кт) - поправка на наличие или близость подъездных путей. В данном случае корректировка не применялась.

Таблица 16. Анализ результатов расчета стоимости земельного участка

№ п/п	Наименование	Площадь, кв.м.	Стоимость 1 кв.м. права на ЗУ, руб.	Стоимость права аренды ЗУ, руб.
1	Земельный участок	43640,9	5	204 600

ВЫВОД: рыночная стоимость права на земельный участок сельскохозяйственного использования площадью 43640,9 кв.м. определенная методом сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки составляет:

204 600 (Двести четыре тысячи шестьсот) рублей.

Обоснование результатов оценки

В курсовой работе были рассмотрены два существующих подхода к определению рыночной стоимости недвижимости. В результате применения каждого из подходов получена стоимость имущества в рамках подхода.

В общем случае обоснованная ставка имущества представляет собой средневзвешенное предположение о величине стоимости имущества, по которой объект может продаваться на свободном рынке, и рассчитывается по следующей формуле:

,где:

V - обоснованная стоимость имущества, руб.;

V1 - стоимость имущества, рассчитанная в рамках затратного подхода, руб.;

V2 - стоимость имущества, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, руб.;

V3 - стоимость имущества, рассчитанная в рамках доходного подхода, руб.;

Q1 - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, руб.;

Q2 - средневзвешенное значение достоверности сравнительного подхода, руб.;

Q3 - средневзвешенное значение достоверности доходного подхода, руб.

Для расчета весовых коэффициентов достоверности и выполнения процедуры согласования результатов расчетов применен метод анализа иерархий.

Метод анализа иерархий (МАИ) является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений в процессе оценки по парным сравнениям. В результате отображается относительная степень (интенсивности) взаимодействия элементов иерархий. Эти суждения затем выражаются математически.

Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы, согласования результатов в виде иерархий или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строится с вершины (цели – определение рыночной стоимости объекта), через промежуточные уровни (критерии сравнения) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (результатом, полученных в рамках различных подходов к оценке).

Существует несколько видов иерархий, самые простые – доминантные, похожие на перевернутое дерево с основой в вершине. Холларии – доминантные иерархии с обратной связью. Модулярные иерархии – китайские ящики – растут в размерах от нижних, внутренних уровней к внешним, более крупным совокупностям.

Для целей обобщения результатов оценки используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

где, 1-й уровень - цель (например, определение рыночной стоимости);

2-й уровень – критерии согласования:

Для оценки результатов, полученных различными подходами к оценке рыночной стоимости, возможно применение следующих критериев:

А возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

В способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

3-й уровень – набор альтернатив (значения рыночной стоимости, полученные в рамках различных подходов к оценке).

После декомпозиции проблемы обобщения результатов и ее представления в виде иерархий выполняется следующая последовательность действий:

1. Выявляются приоритеты в критериях путем их по парного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для по парного сравнения используется следующая шкала отношений.

Таблица 17 – Шкала отношений

Важность параметра оценки	«1-9»
Одинаковая важность	1
Незначительное преимущество	3
Значительное преимущество	5
Явное преимущество	7
Абсолютное преимущество	9
2, 4, 6, 8 – промежуточные значения

2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:

3. Полученные веса нормируются:

4. Полученные таким образом величины представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.

5. Проведение описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию, определяет значение весов для каждой альтернативы.

6. Расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценно-образующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

7. Расчет рыночной стоимости, который равен сумме произведений значений альтернатив и соответствующих им весов.

Строим матрицу сравнения и рассчитываем значения приоритетов критериев:

Таблица 18 – Матрица сравнения

	А	Б	В	Г	Вес критерия
А	1	3	3	7	0,5187
Б	0,33333	1	5	5	0,31307
В	0,33333	0,2	1	2	0,10917
Г	0,14286	0,2	0,5	1	0,059059
Сумма					1,00

Сравниваем результаты, полученные сравнительным подходом (С) и доходным подходом (З) по каждому критерию согласования:

А - возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца.

	З	С	Вес подхода по критерию А
З	1	0,14286	0,115
С	7	1	0,885
Сумма			1,00

Б - тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ

	З	С	Вес подхода по критерию Б
З	1	7	0,115
С	0,14286	1	0,885
Сумма			1,00

В- способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

	З	С	Вес подхода по критерию В
З	1	0,125	0,11111
С	8	1	0,88889
Сумма			1,00

Г - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость

	З	С	Вес подхода по критерию Г
З	1	0,14286	0,115
С	7	1	0,885
Сумма			1,00

Определяем итоговое значение весов каждого подхода.

	А	Б	В	Г	Итоговое значение весов для каждого подхода
	0,5187	0,31307	0,10917	0,05906
З	0,115	0,115	0,11111	0,115	0,1757023	0,20
С	0,885	0,885	0,88889	0,885	0,8242977	0,80
Сумма					1,00	1,00