Определение рыночной стоимости складского помещения

 

1. Затратный подход

Использованные источники данных:

1. Сборники УПВС, Изд-во  «Экономика», номера сборников и таблиц, содержащих примененные Оценщиком сведения об аналогах, приведены ниже в таблице.

2. Данные о строительном  объеме частей здания взяты  Оценщиком из технического паспорта  на объект оценки.

3. Сведения о состоянии  конструктивных элементов здания  получены Оценщиком при осмотре  объекта оценки.

Стоимость измерителя (1м3) в ценах на 1.01.1969г получена из сборников УПВС и  скорректирована на группу капитальности, удельный веса элементов и климатический район в соответствии с нормами сборника и общей части к сборникам. Полная восстановительная стоимость объекта в ценах 1969 года (ПВС69), рассчитана с учетом строительного объема.

Результаты расчетов приведены в следующей ниже таблице:

Таблица 4 – Расчеты полной восстановительной стоимости объекта в ценах 1969 года

Наименование объекта	Сборник	Таблица	Стоимость измерителя	Поправка	Стоимость с поправкой	Объем	ПВС69
Ангар	26	191	3,26	1	3,26	3451,2	11250,912

 

 

В целях упрощения расчетов на данном этапе рационально вычесть износ, поскольку дальнейшая индексация стоимости не зависит от этажа и литера помещений. Расчет физического износа по конструктивным элементам приведен ниже в таблицах.

Таблица 5 – Физический износ

Элемент	Ангар
		Вес	Износ	Вклад
Фундамент	В хорошем состоянии	9	15	1,35
Стены	В хорошем состоянии	27	15	4,05
Крыша	В хорошем состоянии	38	15	5,7
Полы	В хорошем состоянии	16	15	2,4
Проемы	В хорошем состоянии	8	15	1,2
Отделка	Отдельные мелкие выбоины	1	20	0,2
Внутренне санитарно-технические и электрические устройства	В хорошем состоянии	1	10	0,1
Суммы, %		100		15,0
Износ, %	15,0

 

 

Полученные значения износа позволяют рассчитать остаточную стоимость имущества в ценах 1969 года:

Таблица 6 – Расчет остаточная стоимость имущества

Наименование объекта	ПВС69	Износ, %	Износ, рублей	ОС69
Ангар	11250,912	15	1687,6368	9563,2752

 

 

Пересчет стоимости из условий одного базового года строительства в последующий осуществляется по формуле:

, где:

СII – восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах II базового года строительства;

СI – восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах I базового года строительства;

ИI-II – отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий I в условия II базового года;

КI-II – территориальный коэффициент пересчета стоимости строительства из условий I в условия II базового года (учтен ранее при расчете ПВС69).

Для перевода сметных цен, действующих с 1.01.69г в уровень 1.01.84г, использовано постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».

В соответствии с данным постановлением индекс пересчета стоимости строительства в сфере «кирпичное городское строительство в РФ» из условий 1969 в условия 1984 года равен 1,20.

Приведение восстановительной стоимости объектов к дате оценки и учет издержек, не включаемых в сборники УПВС, производился по формуле:

СТЦ = С84 * НДС * ДКИ * ПП * К84-ТЦ , где:

СТЦ – остаточная стоимость объекта недвижимости в ценах на дату оценки;

С84 – остаточная стоимость объекта недвижимости в ценах 1984 базового года;

НСД – учет налога на добавленную стоимость (18 %);

ДКИ – дополнительные косвенные издержки строительства (15 %);

ПП – прибыль предпринимателя согласно данным Комитета администрации края по строительству и архитектуре (от 10 до 40 % по Ставропольскому краю, для расчетов использовано значение 25 %)

И84-ТЦ – индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984 в текущие цены по данным справочника Ко-Инвест (67,387);

При этом в качестве коэффициента К84-ТЦ использованы прогнозные данные справочника КО – ИНВЕСТ для  2013 года.

Результаты расчетов приведены ниже в таблице:

Таблица 7 – Растет приведение восстановительной стоимости объектов к дате оценки

Наименование объекта	ОС69	ОС84	ДКИ	ПП	НДС	ПВСдо
Используемая величина индекса	-	1,2	1,15	1,25	1,18	95,429
Ангар	9563,2752	11475,93	13197,32	16496,65	19466,05	1857625,37

 

 

 Итоговая стоимость ангара, площадью 1150,40 м2 по затратному подходу с округлением составит – 1 858 000,00 рублей.

 

2. Сравнительный подход

 

Сравнительный подход - это подход определения рыночной стоимости, основанный на данных о недавних сделках. Оценщик анализирует недавние рыночные сделки или листинги предложений и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы или предложены на рынке. Затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

В рамках сравнительного подхода применена следующая последовательность определения стоимости объекта оценки:

-в ходе анализа рынка  выявлено три объекта-аналога;

-на основе данных о  цене реализации (предложения) рассчитана 
стоимость реализации одного квадратного метра;

-стоимости квадратного  метра аналогов скорректированы  на отличия аналогов от объекта  оценки  по  величине  износа,  конструктивным  элементам, месту  расположения (район);

-с учетом предположения  об удельном весе аналогов  найдено среднее арифметическое скорректированных  стоимостей  квадратного  метра аналогов, стоимость метра объекта оценки принята равной этой усредненной величине;

-умножив стоимость одного  квадратного метра на площадь  объекта оценки, получим ориентир  рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик использовал следующие источники информации для нахождения сведений о параметрах сделок с аналогами: собственная база данных Оценщика, формируемая по результатам общения с клиентами, предоставляющими сведения о ценах приобретения тех или иных объектов недвижимости; сведения, публикуемые в газете в разделе объявления.

Данные сведения являются в момент публикации ценами предложений и, в соответствии с этим, неудобны для непосредственного использования при анализе. Однако, наличие контактных адресов и телефонов в ряде случаев позволяет Оценщику по истечении разумного времени после публикации, выяснять цены реализации проданных к моменту обращения объектов недвижимости. В таблицах приведены параметры и данные о ценах продаж, которые оценщиком были определены как сопоставимые с оцениваемыми объектами.

Описание корректировок:

- корректировка на техническое состояние здания (К7) – учитывается разница физического износа оцениваемого объекта и аналога по формуле:

К7 = (1-Ио) / (1-Иа),

где

Ио – общий средний износ оцениваемого объекта; 

Иа – износ аналога. Износ аналогов определялось согласно таблице1 «Оценка состояния здания».

Состояние аналогов определялось согласно таблице:

Таблица 8. Оценка состояния здания

% износа	Состояние здания
0-10	хорошее
11-20	вполне удовлетворительное
21-35	удовлетворительное
35-60	не вполне удовлетворительное
61-70	не удовлетворительное
70-100	аварийное

 

- корректировка  на площадь– данная корректировка применяется для аналогов больших/меньших площади оцениваемого объекта, производится согласно следующей формуле:

K = (So/Sa)k,

Где So - площадь оцениваемого объекта, кв.м.,

Sa - площадь аналога, кв.м.,

k - расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения).

Таблица 9.  Коэффициент торможения2

Наименование вида недвижимости	Москва	Прочие субъекты РФ
Жилая	0	-0,187
Производственная и складская	-0,235	-0,149
Офисная и торговая	-0,197	-0,119

 

 

- корректировка  на право пользования - в данном случае указанная поправка не применялась, т.к.  условия финансирования - рыночные во всех случаях, а оцениваемый объект, и объекты-аналоги – объекты полного права собственности.

 

- корректировка по благоустройству - корректируется на наличие ЖД путей, благоустройств, учитывает  замощение территории и т.д., в данном случае корректировка не применяется.

 

- корректировка  на местоположение - коэффициент корректировки применяется для всех аналогов, несопоставимых с объектом оценки по параметру местоположения и окружения.

Так как отсутствуют аналоги в населенном пункте, где расположен объект оценки  из-за не развитости рынка недвижимости, можно выделить схожие по ряду признаков иные населенные пункты, в которых все-таки есть данные по  сопоставимым объектам и использовать их, с дополнительными корректировками. Возьмем, для сравнения, данные по «среднемесячной заработной плате работников организаций в сельском хозяйстве», информацию предоставляет «Федеральная служба государственной статистики».

 Таблица 10. Определение корректировки на местоположение

Параметры	Объект оценки	СК, г. Буденновск	СК, г.Невинномысск, пер. Больничный, 2-а	СК, Иноземцево
Тип и назначение объектов	Винохранилище	Производственно складская база	База со складскими помещениями	Производственно складская база
Среднемесячной заработной плате работников организаций в сельском хозяйстве	9 154,00	11 178,00	9 637,10	16 223,30
Корректировка на местоположение		0,82	0,95	0,56

 

 

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки.

Расчет представлен в следующей таблице:

Таблица 11 – Расчет сравнительным подходом

Сравниваемые объекты		ед. изм.	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Описание объекта	Описание		склад	склад	склад	склад
	Площадь объекта	кв.м.	1150,4	1489,20	1424,20	1156,00
	Техническое состояние		Хорошее	Удовлетворительное	Вполне удовлетворительное	Не вполне удовлетворительное
	Стоимость 1 кв.м.	руб.		3210,0	3449,1	3183,0
Физический износ		%	15	30,0	20,0	40,0
Техническое состояние			Хорошее	Удовлетворительное	Вполне удовлетворительное	Не вполне удовлетворительное
- Корректировка		%		0,48	0,74	0,36
- Величина корректировки		руб.		-1660,3	-907,7	-2040,4
- Скорректированная цена за  1 кв.м.		руб.		1549,7	2541,4	1142,6
Площадь			1150,4	1489,2	1424,2	1156
- Корректировка		%		1,04	1,03	1,00
- Величина корректировки		руб.		60,8	82,1	0,8
- Скорректированная цена за  1 кв.м.		руб.		1610,4	2623,6	1143,4
Право пользования			Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
- Корректировка		%		1,00	1,00	1,00
- Величина корректировки		руб.		0,0	0,0	0,0
- Скорректированная цена за  1 кв.м.		руб.		1610,4	2623,6	1143,4
Конструктивы
- Корректировка		%		1,50	1,00	1,50
- Величина корректировки		руб.		805,2	0,0	571,7
- Скорректированная цена за  1 кв.м.		руб.		2415,6	2623,6	1715,2
Месторасположение				СК, г. Буденновск	СК, г.Невинномысск, пер. Больничный, 2-а	СК, Иноземцево
- Корректировка		%		0,82	0,95	0,56
- Величина корректировки		руб.		-437,4	-131,5	-747,4
- Скорректированная цена за  1 кв.м.		руб.		1978,2	2492,1	967,8
Кол-во корректировок				4,0	3,0	3,0
Весовой коэффициент				0,27	0,36	0,36
Стоимость объекта за  1 кв.м.		руб.	1797,65
Стоимость объекта		руб.	2068010,97
Стоимость объекта с учетом округления				2 068 000		руб.