Определение рыночной стоимости складского помещения

 

 

Итоговая стоимость ангара сравнительным подходом с округлением  площадью 1150,40 кв.м. – 2 068 000,00 рублей.

 

4. Оценка стоимости земельного участка

Земельный участок оценивается при условии его наиболее эффективного использования. Принципы оценки рыночной стоимости земельного участка:

• принципы, отражающие позиции пользователя,

• принципы, связанные с земельным участком и его улучшениями,

• принципы, связанные рыночной средой,

• принцип наиболее эффективного использования.

Оценка должна производиться с использованием методов в рамках трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. Применимость того или иного метода зависит от типа оцениваемого земельного участка и наличия информации, используемой для оценки его стоимости.

Оценка рыночной стоимости права на земельный участок в данном отчете произведена на основе методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены Распоряжением Минимущества России  № 568-р от 06.03.2002г.), методом сравнения продаж, расчеты представлены ниже.

Методика расчетов

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, незанятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;

• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

• транспортная доступность;

• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

• прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

• корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

• определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних предложений сопоставимых с оцениваемым участком после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Формула для определения рыночной стоимости объекта сравнительным подходом:

Сср. = (Сан1/ Sан.1 х К1х К2 х ….х Кi + Сан2/ Sан.1х К1х К2 х ….х Кi + Сан3/ Sан.1 х К1х К2 х ….х Кi) /n х Sоб,

 где

Сан. – стоимость аналога; Кi – коэффициент корректировки; Sоб. –  площадь оцениваемого объекта;

Sан. – площадь аналога; n – количество аналогов

Отбор аналогов, сопоставимых с Объектом, осуществлен на основании данных сайтов: www.roszem.ru, www.avito.ru, zem.mirkvartir.ru

Исходные данные.

Определяем рыночную стоимость 1 кв.м. земельного участка согласно месторасположению, качественным и количественным характеристикам.

Таблица 12. Отбор аналогов, сопоставимых с объектом оценки

	Оцениваемый объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Наименование	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Местоположение	СК, Левокумский район,	СК, Шпаковский район, с. Дубовка	СК, Кировский район, г. Новопавловск	СК, район Невинномысска
Имущественные права	собственность	собственность	собственность	собственность
Категория	Земли населенных пунктов - для сельскохозяйственного использования	земли сельскохозяйственного назначения	земли сельскохозяйственного назначения	земли сельскохозяйственного назначения
Целевое использование	для сельскохозяйственного назначения	для сельскохозяйственного назначения	для сельскохозяйственного назначения	для сельскохозяйственного назначения
Транспортная доступность	подъездные пути с твердым покрытием	подъездная дорога с твердым покрытием	дорога с твердым покрытием	дорога с твердым покрытием
Стоимость публичной оферты, руб.		500 000	300 252	1 500 000
Площадь, кв.м.	43 640,85	100 000,00	57 300,0	230 000,0
Источник		http://www.roszem.ru/land/206587.html	http://zem.mirkvartir.ru/83307167/	http://www.avito.ru/nevinnomyssk/zemelnye_uchastki/uchastok_23_ga_snt_dnp_141654079

Таблица 10. Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка

№ п/п		Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
1	Цена  публичной оферты, руб.	500 000	300 252	1 500 000
2	Площадь аналога, кв.м.	100 000	57 300	230 000
3	Стоимость 1 кв.м. аналога, руб. (ст. 1/ст. 2)	5	5	7
4	Корректировка на характер сделки (публичная оферта) и комиссионные риелторов	0,85	0,85	0,85
5	Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. (ст. 3 х ст. 4)	4	4	6
6	Корректировка на местоположения	1,00	0,80	0,80
7	Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. (ст. 5 х ст. 6)	4	4	4
8	Корректировка на целевое использование	1,00	1,00	1,00
9	Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. (ст. 7 х ст. 8)	4	4	4
10	Корректировка на физические характеристики	1,13	1,04	1,28
11	Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. (ст. 9 х ст. 10)	5	4	5
12	Корректировка на транспортную доступность	1,00	1,00	1,00
13	Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. (ст. 11 х ст. 12)	5	4	5
14	Общий коэффициент корректировки	0,96	0,71	0,87
15	Общая чистая коррекция аналога, %	-0,04	-0,29	-0,13
16	Количество корректировок	2,00	3,00	3,00
17	Весомость ((1 - с.16/ Σ с.16)/ Σ с.16)	0,09	0,08	0,08
18	Весомость (В), %	37,5%	31,3%	31,3%
19	Скорректированная цена 1 кв.м. (С), руб.	5	4	5
20	Результат (В х С), руб.	2	1	2
21	Сумма результатов	5
22	Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.	5
23	Площадь оцениваемого земельного участка, кв.м.	43 640,85
24	Рыночная стоимость, округленно до сот руб.	204 600

 

 

Объяснение корректировок:

1. Корректировка на характер сделки (публичная оферта) и комиссионные риэлторов –  рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, завышена на «торг». Скидка на торг, согласно данным исследования «Справочник оценщика недвижимости», при сделке с земельными участками коммерческого назначения находится в диапазоне 1-25%:

 

 

 

 

Таблица 13. Таблица экспертных характеристик рынка недвижимости3

Показатель	Среднее	Нижняя граница	Верхняя граница
Скидки на цены земельных участков под производственно-складские объекты	13%	1%	25%

 

 

Для расчета принимаем значение 13%.

Комиссионные риэлторов могут составлять от 1% до 3%, для расчета принимаем среднее значение – (1%+3%)/2 = 2%, таким образом, общая корректировка 13%+2%=15%, К=0,85.

2. Корректировка на местоположение – корректировка применялась для Аналогов № 2 и 3, т.к.  данные аналоги не сопоставимы с объектом оценки по параметру местоположения.  Расчет произведен на основании данных Росстата о средней заработной плате в муниципальных образованиях, а так же на основании «Справочника оценщика недвижимости».

Таблица 14. Расчет корректировки на местоположение

	Объект оценки	СК, Шпаковский район, с. Дубовка	СК, Кировский район, г. Новопавловск	СК, район Невинномысска
Средняя заработная плата в муниципальных образованиях	9 154,00	8 848,50	11 707,90	11 057,80
Корректировка на местоположение		1,00	0,80	0,80

 

3. Корректировка на целевое назначение – не применялась, так как данные Аналоги  сопоставимы по данному параметру. Поправка к ценам предложений аналогов на различное целевое назначение/разрешенное использование аналогов рассчитана на основе различия средних арифметических значений удельных показателей кадастровой стоимости для соответствующих видов функционального использования.