Отчет по практике в ЗАО «ОБД»

1) на основе анализа  совершенствовать основные понятия  управления недвижимостью с точки  зрения адекватности современным  условиям; 
2) разработать классификацию объектов недвижимости, позволяющую идентифицировать объект экспертизы на рынке недвижимости для определения приоритетности используемых подходов к экономической экспертизе;

3) на основе анализа  содержания существующих принципов  экономической экспертизы установить  их приоритетность в использовании  подходами к экономической экспертизе;

4) провести исследование  и систематизацию современных  методов экономической экспертизы  на предмет соответствия методологическим  подходам для унификации;

5) теоретически обоснованно  систематизировать информационную  базу экономической экспертизы  объекта недвижимости;

6) апробировать разработанные  методические основы экономической  экспертизы объекта недвижимости, обеспечивающие повышение достоверности  результата;

7) разработать алгоритм  принятия управленческих решений  об использовании объекта недвижимости, основанный на результатах экономической  экспертизы.

Оценка недвижимости — это определение  стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.1), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.

Таблица 1

Этапы оценки недвижимости

№ этапа	Содержание этапа
1	Определение проблемы
1.1	идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики
1.2	выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом
1.3	устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
1.4	определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат
1.5	определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью
1.6	формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества
2	Предварительный осмотр объекта и  заключение договора на оценку
2.1	Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
2.2	Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик

Продолжение табл.1

№ этапа	Содержание этапа
2.3	Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов
2.4	Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя  заказчика; имя оценщика; предмет  оценки; дату оценки; цель и функцию  оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.5	Составляется календарный план работ по оценке
2.6	подготовка и подписание договора на оценку
3	Сбор и анализ данных
3.1	Сбор и обработка следующей  информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении  объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик  объекта оценки с целью определения  его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки
3.2	Анализ рынка, к которому относится  объект оценки, текущей конъюнктуры  и тенденций, а также выбор  аналогов объекта оценки и его  обоснование
4	Оценка земельного участка
4.1	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка
4.2	Определение стоимости земельного участка
5	Применение трех подходов к оценке стоимости объекта  недвижимости
5.1	Применение сравнительного подхода
5.2	Применение доходного подхода
5.3	Применение затратного подхода

Окончание табл. 1

№ этапа	Содержание этапа
6	Согласование  результатов, полученных с помощью  различных подходов
	получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается  базовым, два других необходимы для  корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода  в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная  в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с  объектом оценки прошло не более 6 месяцев
7	Подготовка отчета и заключения об оценке.
	подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества
8	Доклад об оценке

 

Сравнительный рыночный подход

Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод

прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее –метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик  анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми

объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

           Технология реализации метода  анализа продаж 

При реализации метода анализа  продаж последовательно осуществляется несколько этапов: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором –осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем – вносятся поправки к цене

сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

        Выявление недавних продаж

сопоставимых объектов недвижимости (1 этап)

Источниками информации о  недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники.

         Проверка достоверности информации о сделках (2 этап)

Данные о сделках, собранные  экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку.

         Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом (3 этап)

В цену сопоставимого объекта  вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости. В процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом эксперт-оценщик должен отвечать на вопрос: "За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?"

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в  характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

 Для данного проекта подходит  сравнительный подход, потому что он основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем цена выставленного на рынке самого дешевого объекта аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости (объекты сравнения или объекты-аналоги), которые были недавно проданы, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными  объектами, сравнительный подход позволяет  получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к  объекту оценки.

В соответствии с Федеральными стандартами  оценки ФСО 1-3, утв. приказом Минэкономразвития  России от 20.07.07 г. №254-256,  сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

На этапе  сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».Данные об аналогичных квартирах, выставленных на продажу, проанализированы.На основе анализа рынка обращения объекта оценки был выделен ряд ценообразующих критериев и определено их влияние на стоимость объекта оценки (см. Приложение А):

• Месторасположение
• тип дома
• планировка квартиры
• состояние квартиры

В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектов, после проверки достоверности информации Оценщики остановились на 4 объектах-аналогах, как наиболее соответствующих оцениваемому объекту по основным ценообразующим характеристикам.       В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.Величина корректировки определялась Оценщиком в соответствии с результатами анализа рынка и выявленных стоимостных факторов.