Отчет по практике в ЗАО «ОБД»

Оценка  инвестиционных проектов 

Сущность, порядок расчета и особенности  применения в оценочной практике показателей экономической эффективности  инвестиционных проектов необходимо постоянно  изучать. Это обусловлено, с одной  стороны тем, что инвестиционный проект выступает либо как самостоятельный  объект оценки, либо как один из элементов  собственности, выделяемых в затратном  подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и  т.д.

С другой стороны, если целью оценки является купля-продажа собственности, то потенциальный  собственник предполагает инвестировать  средства, совпадающие с итоговой величиной стоимости, определенной по совокупности трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Следовательно, процесс дисконтирования, осуществленный в доходном подходе, нуждается к  корректировке.

Привлекательность инвестиционного проекта может  быть оценена по большому числу факторов и критериев: ситуации на рынке инвестиций, состоянию финансового рынка, профессиональным интересам и навыкам инвестора, финансовой состоятельности проекта, геополитическому фактору и т.д. Однако на практике существуют универсальные  методы инвестиционной привлекательности  проектов, которые дают формальный ответ: выгодно или невыгодно  вкладывать деньги в данный проект; какой проект предпочесть при  выборе из нескольких вариантов.

Инвестирование  с точки зрения владельца капитала означает отказ от сиюминутных выгод  ради получения дохода в будущем. Проблема оценки инвестиционной привлекательности  состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов  от его использования. Аналитик должен оценить, насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора  по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия решения по инвестиционному  проекту необходимо располагать  информацией о характере полного  возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительного получаемого  дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.

Различают простые (статические) и усложненные  методы оценки, основанные на теории изменения  стоимости денег во времени.

Простые методы традиционно использовались в отечественной практике. Методические рекомендации по расчету экономической эффективности капитальных вложений предусматривали систему показателей, отвечающую действующим условиям хозяйствования.

К важнейшим  показателям относятся:

1) коэффициент  общей экономической эффективности  капитальных вложений

Э = П/К

где П -- годовая прибыль;

К -- капитальные вложения;

2) срок  окупаемости

Т = К/П

3) показатель  сравнительной экономической эффективности,  основанный на минимизации приведенных  затрат,

П₃=С+Е_Н- * К:,

где С -- текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

Е_н -- нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;

К -- капитальные вложения по каждому варианту. 

Отличительной чертой инвестиционного процесса является разрыв во времени, как правило, более  одного года, между вложением денег, имущества или имущественных  прав и получением дохода. Основным недостатком ранее действовавших  отечественных методик было игнорирование  временной оценки затрат и доходов.

Переход к рыночным отношениям, принятие законодательных  актов, касающихся инвестиционной деятельности, предоставили инвесторам свободу выбора:

*объектов  инвестирования;

*критериев  оценки экономической эффективности;

*источников  финансирования;

* способов  использования конечных результатов.

Следовательно, при оценке инвестиционной привлекательности  проектов нужно учитывать инфляционные процессы, возможности инвестирования, необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Оценка  проектов усложненными методами базируется на том, что потоки доходов и расходов по проекту, отраженные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки надо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть про дисконтированы.

Экономическая оценка проекта характеризует его  привлекательность по сравнению  с другими вариантами инвестиций. При оценке инвестиционных проектов с учетом временного фактора используются следующие показатели:

*  период (срок) окупаемости проекта;

*  чистая текущая стоимость доходов;

*  ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта;

*  внутренняя ставка доходности проекта;

*  модифицированная ставка доходности;

*  ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка  инвестиционной привлекательности  проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому  методу присущи некоторые недостатки, устраняемые в процессе расчета  другого показателя. Экономическое  содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных  сторонах инвестиционного проекта, поэтому только совокупность расчетов позволит принять правильное инвестиционное решение. 

Чистая  текущая стоимость доходов 

Метод чистой стоимости доходов позволяет  классифицировать проекты и принимать  решения на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту, приведенными к текущей стоимости.

Для расчета показателя чистой текущей  стоимости доходов (ЧТСД) требуется:

1) определить  текущую стоимость каждой суммы  потока доходов, исходя из ставки  дисконтирования периода возникновения  доходов;

2) суммировать  приведенные доходы по проекту;

3) сравнить  суммарные приведенные доходы  с величиной затрат по проекту  и рассчитать чистую текущую  стоимость доходов:  

ЧТСД = ПД - ПР,

где ПД -- суммарные приведенные доходы;

ПР  -- приведенные затраты по проекту.

Проекты, имеющие отрицательную величину ЧТСД, инвестор отклоняет. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается проекту с максимальной величиной данного показателя. Пример (условный). Рассмотрим методику расчета периода окупаемости. Инвестиционный проект «Уран» требует вложения 1000 ден. ед., прогнозируемый поток доходов составит: в первый год -- 200; во второй год -- 500, в третий год -- 600, в четвертый год -- 800, в пятый год -- 900. Ставка дисконта -- 15%.

Рассчитываем  показатель ЧТСД по анализируемому проекту «Уран» с учетом данных таблице1.

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора от реализации данного проекта. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным проектам для определения ЧТСД по инвестиционному портфелю в целом.

  Расчет суммарного дисконтирования дохода (ден. ед.)

Недостатки  данного показателя таковы:

*абсолютное  значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиционных проектов не учитывает объема вложений по каждому варианту;

*величина  ЧТСД по проекту зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенно влияет применяемая аналитиками ставка дисконтирования. Оценка же уровня риска проводится субъективно.

Увеличение  ставки дисконта снижает величину реального  прироста активов. Следовательно, один и тот же проект в разных условиях, оцененный ставкой дисконта, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

На протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости возникает вопрос о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению. Ответить на этот вопрос можно лишь путем проведения экспертизы местоположения. В последнее время проблема правильного местоположения объектов недвижимости становится все острее. В центре города Чита расположено немало ветхих одноэтажных жилых домов, на месте которых гораздо выгоднее разместить офисные здания либо торговые центры. Поэтому потребность в экспертизе местоположения будет только расти.

Актуальность исследования. Недвижимое имущество выступает  в качестве естественного пространственного  базиса, на котором осуществляется хозяйственная деятельность. Оно  является также составной частью активов исключительного большинства  предприятий и объектом совершаемых  операций, начиная от принятия решений  о реализации проектов строительства, использования недвижимости и завершая ее куплей-продажей. 
Активное развитие российского рынка недвижимости привело к появлению деятельности по управлению объектами недвижимости. В настоящее время в Российской Федерации идет процесс формирования профессионального j управления недвижимостью как самостоятельного направления деятельности. Рост количества объектов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот рынка, сложность и неоднородность структуры и состава имущественных комплексов приводят к обострению проблемы эффективности управления недвижимостью. 
Рыночная экономика требует оценки эффективности совершаемых операций. При оценке эффективности управления недвижимостью, а так же при обосновании выбора наилучшего варианта использования субъекту управления необходимо располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Развитие методических основ экономической экспертизы недвижимости будет способствовать повышению точности и достоверности результатов, принятию адекватных управленческих решений. 
В условиях формирования деятельности по управлению недвижимостью в России приоритетное значение приобретает совершенствование методологии управления недвижимостью, включая корректировку самого понятия «недвижимость», являющегося отправным и характеризующегося неоднозначностью трактовок в действующих нормативных актах. 
Проблемы имеют место также и в методических вопросах. В современных условиях появление множества разрозненных методов экономической экспертизы объектов недвижимости ведет к искажению результатов проводимых экспертных мероприятий, что формирует актуальную задачу их систематизации и отнесения к соответствующим теоретическим подходам с целью повышения достоверности получаемых результатов. 
Действующие нормативные акты однозначно определяют необходимость применения затратного, сравнительного и доходного подходов к экономической экспертизе объектов недвижимости. Соблюдение этого требования порождает проблему согласования предварительных результатов экономической экспертизы. Несмотря на значимость промежуточных результатов, полученных на основе применения методов экономической экспертизы, согласование результатов играет определяющую роль в достоверности экономической экспертизы объекта недвижимости и установлении ее окончательной величины.

В настоящее время отсутствуют  унифицированные методы согласования результатов экспертизы, а методы, используемые в практической деятельности, характеризуются высоким уровнем  субъективизма и рядом других проблем. Поэтому разработка методики согласования, способствующей минимизации  субъективного фактора, позволит повысить точность и достоверность результата.

Необходимость в исследовании методических основ экономической  экспертизы объектов недвижимости и  ее научно обоснованном анализе, систематизации методов экономической экспертизы и разработке методического инструментария согласования результатов экспертизы, обеспечивающего повышение достоверности результата, определили актуальность и выбор темы диссертационного исследования.

Степень разработанности  проблемы. Исследование базируется на трудах известных российских и зарубежных ученых в области оценки недвижимости. Существенный вклад в разработку указанных проблем внесли И.Т. Балабанов, Э.Р. Бугулов, В.А. Горемыкин, И.В. Гранова. А.Г. Грязнова, С.В. Грибовский, Ю.В. Козырь, В.И. Кошкин, Е.И Тарасевич, Г.И. Микерин, Б.Д. Новиков, Н. Ордуэй, М.А. Федотова, Э.А. Уткин, Дж. Фридман, Г. Харрисон и др.

Исследованию современного состояния и тенденций российского  рынка недвижимости посвятили труды  Г.М. Стерник, С.Н. Максимов, Т.В. Гудзь, А.Б. Копейкин, А.Н. Купчин.

Проблемы оценки и управления земельными ресурсами рассматриваются  в трудах Д.Б. Аратского, В.В. Артеменко, О.И. Бундиной, А.А. Варламовой, В.В. Григорьева, З.А. Кашниковой, А.В. Кузьмина, П.В. Кухтина, П.Ф. Лойко И.Л. Лейфера, Л.А. Лейфера, И.А. Осетрина, А.В. Руднева.

Вопросы, посвященные согласованию результатов опубликованы в научных  трудах О.А. Ахметова, М.Б. Мжельского.

Анализ методологии и  применяемых методов экономической  экспертизы недвижимости выявил тот  факт, что наряду с развитием теории экономической экспертизы имеются  некоторые проблемы, связанные с  неоднозначным толкованием основных понятий, а также нечеткой систематизацией  методов экономической экспертизы относительно подходов к экспертизе. Кроме того, недостаточно внимания уделяется методам согласования результатов экспертизы, в то время  как существующие методики согласования характеризуются определенными  недостатками.

Отмеченные выше недостатки в теории и практике экономической  экспертизы недвижимости определили исследуемые  в настоящей работе проблемы.

Цель и задачи исследования. Основной целью исследования является развитие теоретических основ экономической  экспертизы недвижимости, обеспечивающих повышение достоверности результата

.Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования: