Отчет по практике в ЗАО «ОБД»

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. При этом права на недвижимое имущество (их ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат регистрации в любом случае.

Согласно ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

В ГК РФ по отношению к сделкам  с недвижимым имуществом требование об их госрегистрации предъявляется в следующих случаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК РФ); уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия независимо от ее срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ); передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

По результатам правовой экспертизы регистратор принимает одно из возможных  решений:

зарегистрировать право, сделку;

приостановить государственную регистрацию;

отказать в государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним  осуществляется в срок не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и  необходимых документов (п. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним» (6)). Течение срока начинается на следующий день после приема документов и заканчивается в соответствующее дате приема число следующего месяца, т.е. срок государственной регистрации - календарный месяц, включая выходные и праздничные дни. Если последний день срока приходится на нерабочий день, срок оканчивается в ближайший рабочий день.

Итак, значение государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сформулировать в  виде следующих выводов:

Во-первых, государственная регистрация  выступает единственным доказательством  существования зарегистрированного  права.

Во-вторых, государственная регистрация  выступает формальным условием обеспечения  государственной, в том числе  судебной, защиты прав лица, возникающих  из договорных отношений, объектом которых  является недвижимое имущество.

В-третьих, только государственная  регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего  возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

В-четвертых, государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

Целевое назначение определяет правовой режим земель и порядок их использования.

Порядок проведения землеустройства  устанавливается федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми  актами субъектов Российской Федерации.

Кадастровый учет земель осуществляется в соответствии с Федеральным  законом от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи  с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого  имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества определяется как деятельность уполномоченного  органа по внесению в государственный  кадастр недвижимости сведений о  недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого  имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество  в качестве индивидуально-определенной вещи.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным  информационным ресурсом и представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом сведений.

Основным юридическим следствием принятия Федерального закона «О государственном  кадастре недвижимости» стало объединение  двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный  кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся  во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный  номер. Кадастровые номера присваиваются  объектам недвижимости органом кадастрового учета. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров  орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые  округа, кадастровые районы и кадастровые  кварталы (единицы кадастрового деления).

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный  участок, здание, сооружение, помещение,  объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата  внесения данного кадастрового  номера в государственный кадастр  недвижимости;

3) описание местоположения границ  объекта недвижимости, если объектом  недвижимости является земельный  участок;

4) описание местоположения объекта  недвижимости на земельном участке,  если объектом недвижимости является  здание, сооружение или объект  незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или  сооружения, в которых расположено  помещение, номер этажа, на  котором расположено это помещение  (при наличии этажности), описание  местоположения этого помещения  в пределах данного этажа, либо  в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания  или сооружения, если объектом  недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом  установленных в соответствии  с настоящим Федеральным законом  требований, если объектом недвижимости  является земельный участок, здание  или помещение.

К отношениям по купле-продаже земельных  участков применяются общие положения  о купле-продаже главы 30 ГК РФ с  учетом особенностей, обусловленных  спецификой данных отношений в сфере  регулирования земельного законодательства.

Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется  передать земельный участок в  собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять  этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). ГК РФ включает земельные участки  в гражданский оборот и устанавливает  общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи  земельного участка, несоблюдение которых  влечет признание такого договора недействительным.

Так, объектом купли-продажи могут  быть только земельные участки, прошедшие  государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном  реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный  участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Кадастровый  номер - уникальный номер, присваиваемый  земельному участку, который сохраняется  за ним до тех пор, пока он физически  и (или) юридически существует как единое целое.

 Договор с управляющей компанией.  

 Для собственников  в многоквартирном доме важно  не только выбрать на общем  собрании способ управления, но  и серьезно обсудить, а затем  утвердить текст договора по  управлению многоквартирным домом,  который в дальнейшем УК должна  будет заключить с каждым собственником  квартиры. В соответствии с ГК  РФ договора носят обязательный  характер. Если гражданин взял  на себя определенные обязательства,  то любой суд придет к выводу, что так и должно быть. Поэтому  очень важно для собственников  многоквартирных домов, на каких  условиях они заключили договор  с управляющей компанией. 

 Договор на управление  многоквартирным домом должен  заключаться в соответствии с  ст. 162 ЖК РФ; 

В нем обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

•   состав общего имущества дома;

• перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, которые будет предоставлять; УК, а также порядок изменения этого перечня;

•  порядок определения цены договора, размер оплаты за содержание и ремонт жилья;

•  ответственность сторон;

• порядок контроля ,за выполнением УК своих обязательств по договору;

• отчетность УК о выполнении договора;

 

Иногда в договоре управления многоквартирным домом, указывая состав общего имущества пишут – «согласно  технического паспорта на дом», потом  выясняется, что технический паспорт  отсутствует. Здесь необходима ссылка на Постановление Правительства  от 13 августа 2006г, ст. 36 ЖК РФ

 Предлагают также перечень  работ и услуг по содержанию  и текущему ремонту жилья, согласно  выполненному перечню работ и  услуг.

  Следует также обратить внимание – указанно ли в договоре, что перечень работ и услуг является Приложением к договору. Если нет – никто вам этот перечень выполнять не обязан

.Один из самых важных пунктов в договоре – цена договора, плата за содержание и ремонт жилья. 

По новому ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги (воду, свет, тепло, газ) устанавливают органы местного самоуправления и регулируются ФЗ. А плата за содержание и ремонт жилья согласно ст. 156 п.7 ЖК РФ определяется на общем собрании собственников жилья с учетом предложений УК. То есть эта цена договорная и может быть разной от 9руб за 1 кв.м. до 14 руб., в зависимости от состояния дома и перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту дома. Если в договоре прописывается, что цена будет изменяться, желательно, чтобы указывалось на сколько % и как часто. Например, 1 раз в год на 15% или до конца года остается неизменной.

 Желательно внести в договор пункт о том, что бы деньги за содержание и текущий ремонт накапливались на лицевом счете многоквартирного дома.

Следует также обратить внимание, если вводиться по договору плата  за капремонт, как прописано в  договоре, где будут накапливаться  деньги, как будут расходоваться  и контролироваться. Если будут накапливаться  на лицевом счете дома, но расходуются  по мере накопления, скорее всего проконтролировать расход денег мы не сможем. Значит, необходимо в договоре указать, что деньги накапливаться на лицевом счете дома и расходуются только на работы капитального характера по согласованию с общим собранием собственников жилья или выбранными ими представителями от дома

. Во многих, договорах по предоставлению жилищно-коммунальныых услуг подробно расписывается ответственность «Заказчика» т.е. собственников жилья и мало прописывается ответственность «Исполнителя» те. УК.

Поэтому, при обсуждении проекта  договора собственникам надо добиваться, чтобы прописывалась ответственность  обеих сторон.

        Управляющие компании пока не привыкли отчитываться перед собственниками жилья о выполненном объеме работ и услуг, хотя собственники некоторых домов и пытались потребовать отчета от «управляющей компании», которая нас обслуживает. Поэтому, в договоре четко следует прописать каким образом и в какой период УК будет отчитываться перед собственниками жилья. Может быть вы пожелаете, что бы перед вами отчитывались раз в квартал, полгода или раз в год..

Поэтому необходимо в договор  внести пункт об обязанности УК составить  акт приемки-передачи дома, в котором  были бы прописаны все недоделки  по содержанию и ремонту дома. Согласно такому акту собственники жилья смогут потребовать от УК, которая их обслуживала, устранения недоделок по содержанию и ремонту дома, а также проведения капремонта (если дому более 20 лет). Если же акт приемки –передачи дома составлен не будет, то все недоделки  в доме придется устранять за счет дополнительных средств собственников  дома. Потому, что любая УК , которая будет заключать договор с Вами по управлению Вашим домом, начнет работать с «чистого листа». За все недоделки предыдущей УК она ответственность не несет.