Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации

Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации

 

В условиях хронического недостатка государственных средств традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотека – это обременение  имущественных прав собственности  на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование –  это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств [3, с. 186].

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты:

залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов для  развития производства;

ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;

создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [3, с. 187].

В экономическом отношении  ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты  недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и  особенности такого рода кредита, которые  дают ему преимущество перед другими  способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным  кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

функция финансового механизма  привлечения инвестиций в сферу  материального производства;

функция обеспечения возврата заемных средств;

функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы (купля-продажа  и др.) экономически нецелесообразны  или юридически невозможны;

функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг  и др. [3, с. 11].

Можно выявить следующие  отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения  залогом (причем в качестве  залога может выступать и та  недвижимость, для покупки которой  берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания  на жилье с последующей его  реализацией, чтобы погасить задолженность  заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита  сумма за вычетом расходов, связанных  с процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения  на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого  обязательства.

2. Длительность срока  предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные  жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается  относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70 % рыночной стоимости  покупаемого жилья;

величина ежемесячного платежа  по кредиту не должна превышать 30 % совокупного  дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

при процедуре оценки вероятности  погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и  созаемщиков.

Указанные стандарты и  требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой  для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных  инвесторов в этот сектор, в том  числе через эмиссионные ипотечные  ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения доступным  по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок  жилья;

вовлечь в реальный экономический  оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу  сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного  комплекса;

оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный  опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной  базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система  ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь  на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов и в  меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета.

В России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления  операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась  следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс  РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая  1992 г. № 2872-1 «О залоге». С  момента вступления в силу  этот закон занял место основного  источника российского залогового  права. Это обстоятельство специально  было подчеркнуто в ст. 2 Закона: «Настоящим законом определяются  основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные  настоящим Законом, регулируются  иными актами законодательства  Российской Федерации». Однако необходимо  отметить, что с момента введения  в действие части первой ГК  РФ именно Кодекс стал основным  источником залогового права.  При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в  ГК РФ во многом существенно  отличается от его регулирования  в указанном Законе. Следовательно,  Закон РФ «О залоге» «применяется  постольку, поскольку он не  противоречит» части первой ГК  РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» (далее  – ФЗ «Об ипотеке»). Данный  законодательный акт, раскрывающий  особенности залога недвижимого  имущества, прошел долгий и  тернистый путь, прежде чем был  подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993 г. В июле 1995 г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997 г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ «Об ипотеке», но и в ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст. 339, п. 2-5 ст. 340, п. 1 ст. 349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке».

4. К источникам залогового  права относят также другие  федеральные законы, в которых  в той или иной мере рассматриваются  вопросы залоговых отношений.  К таким законодательным актам  можно отнести, в частности,  федеральный закон от 21 июля 1997 г.  № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним».

5. В совокупность источников  залогового права входят не  только собственно законодательные  акты, но и указы Президента  РФ, постановления Правительства  РФ, законодательные акты субъектов  РФ, нормативно-правовые акты исполнительных  органов различного уровня, включая  местные органы управления [4, с. 22]. В качестве примера можно привести  следующие нормативно-правовые акты: Постановление правительства Москвы от 25 апреля 1995 г. № 356 «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве»; Постановление Правительства Москвы от 20 сентября 1994 г. № 788 «О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога»; Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996 г. № 534 «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в РФ» и др.

Имущество является основным объектом в ипотечных отношениях, а поскольку нет однозначного определения термина «имущество», то при заключении договора необходимо определять точное значение данного  термина путем его детального толкования.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества  может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами. Moгyт быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава  земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и  полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Оценка земельного участка  может быть установлена в договоре об ипотеке не ниже его нормативной  цены. Нормативная цена земли –  это особый вид платы за землю. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка  определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный  срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке  и выкупе земельных участков, при  передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, а  также при получении под залог  банковского кредита.

Следует, однако, иметь в  виду, что ни отечественный, ни зарубежный методический опыт определения цены земли в современных российских условиях точного и надежного  результата не обеспечивает.

Особенно сложная ситуация сложилась с оценкой земельных  участков. Отечественные методические разработки базируются в основном на стоимостной оценке вложенного в  земельный участок капитала, почти  не учитывают его рентообразующие  возможности и совершенно не принимают  во внимание реальное поведение как продавцов, так и покупателей земельной собственности, объем и структуру спроса и предложения и т.д.

Подобный методический подход и определил очень низкие величины так называемой нормативной цены земли. По нормативным госрасценкам сегодня распродаются богатейшие черноземы Краснодарского и Ставропольского краев, Ростовской, Воронежской, Волгоградской и ряда других располагающих высокопродуктивными землями областей страны. При подобной ценовой политике и системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается главнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируется рыночный механизм ценового саморегулирования, причем не только в аграрной сфере, но и во всей производственно-экономической структуре страны.

Если предметом ипотеки  является предприятие в целом  как единый имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества  включаются полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги (за период ипотеки), а также принадлежащие  предприятию как юридическому лицу права требования, патента и другие исключительные права и обязанности  этого предприятия, которые переходят  к покупателю с момента государственной  регистрации права собственности  на приобретенное имущество. Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной.

Ипотекой предприятия  может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее  половины стоимости активов предприятия. Предприятие, в отношении которого возбуждено уголовное дело о банкротстве  либо принято решение о его  ликвидации или реорганизации, не подлежит передаче в ипотеку.

Залогодатель вправе продавать, сдавать в аренду, распоряжаться  иным образом имуществом, вносить  изменения в состав имущества  предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей  стоимости активов предприятия  и не нарушает условий договора ипотеки. Реорганизация, передача предприятия  в залог, совершение сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества  предприятия, допускаются только с  согласия залогодержателя.