Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации

Кроме того, часто встречаются  случаи, когда недобросовестные залогодатели предполагают избавиться от неликвидной  недвижимости с помощью ипотечного кредитования. Например, заемщик имеет  в собственности некое убыточное  предприятие, которое долго и  безуспешно пытается продать. Потерпев очередную неудачу, он обращается в  банк с заявкой на кредит под залог  этого предприятия (в качестве объекта  недвижимости). В случае, когда банк недостаточно тщательно производит оценку предмета залога и выдаёт кредит, он обречен на невозврат этого кредита. В то же время заемщик достиг своей цели – продал банку недвижимость по цене кредита.

Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет  залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную  реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена  специальная процедура, которая  производится за определенный процент  от выручки предмета залога на торгах. Нередки случаи, когда банк получает с учетом всех вычетов столь малые  средства, что их не хватает даже на погашение суммы кредита, не говоря о процентах.

При залоге недвижимости обращение  взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании  соглашения сторон, удостоверенного  нотариально. Исключение из данного  правила составляет залог предприятия  или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариантов реализации имущества должника

– от свободной продажи  недвижимости со свободных торгов до приобретения её банком в собственность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Причем эта  цена не должна быть ни слишком высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так как в  таком случае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене и зачтении его стоимости в  счет своего требования. В таком  случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже  банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где  цена имущества снижается на 15 %. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных  торгах, банк имеет право покупки  этого имущества по цене на 25 % ниже первоначальной. Ипотека считается  прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с  момента окончания повторных  торгов.

Закономерно возникает вопрос: для чего банку необходимо иметь  дело со столь сложным и хлопотным  делом, как ипотека? Действительно, затраты на содержание недвижимости и уплату соответствующих налогов (в случае ее неликвидности) велики. Однако примеры достаточно широкого использования ипотеки предприятия в развитых странах убеждают, что при данном виде обеспечения кредита риск потери предмета залога ничтожен. Банковская практика показывает, что ипотечное кредитование – один из самых надежных видов залогового кредитования, привлекательных как для залогодателей (как источник дополнительных денежных средств под низкий банковский процент), так и для залогодержателей.

Дореформенная система жилищного  финансирования характеризовалась  централизованным распределением бюджетных  ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным предоставлением  гражданам, официально признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. В 1991-1999 гг. в структуре источников финансирования жилищного строительства  произошли серьезные изменения. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформы 80 %, сократилась примерно до 26 %, т.е. в 3,1 раза, в том числе  доля федерального бюджета – до 15 %.

Одной из важнейших задач  при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация  необходимых для этого ресурсов. В мировой практике проблема привлечения  банками средств долгосрочных ипотечных  кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и  депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). Многообразие механизмов мобилизации  кредитных ресурсов, во-первых, связано  со спецификой формирования финансово-кредитных  систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической  базы, определяющей возможности кредитных  институтов по проведению ипотечных  операций, а также условия функционирования субъектов ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

Система стройсбережений

Функционирование системы  стройсбережений предполагает мобилизацию свободных денежных средств населения в форме целевых накопительных вкладов в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений является замкнутой. Источники ресурсов ипотечного кредитования – вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Механизм стройсбережений включает три основных этапа. На этапе сбережения вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются условия финансирования в рамках названной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в среднем 8-10 лет (но не менее определенного периода). Накопив за заданный период 40-50 % оговоренной в договоре суммы, вкладчик становится потенциальным заемщиком. Использование банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, отпускается только в рамках данной системы.

Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому в зависимости от степени участия каждого вкладчика в том объекте кредитных ресурсов определяется очередность при распределении ссуд.

На третьем этапе в  дополнение к накопленной сумме  вклада участнику системы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит. Процентные ставки по ссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Финансирование  через срочные вклады и срочные  займы

Данная система является достаточно рискованной в связи  с дисбалансом сроков привлечения  и размещения ресурсов. Примеры эффективного использования механизма мобилизации  средств через срочные вклады (Великобритания – строительные общества, США ссудосберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости его государственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме и условиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также жесткого надзора и контроля за ипотечными кредитными институтами, применяющими данный механизм привлечения ресурсов.

Использование заемных средств, аккумулированных через срочные  займы, как правило в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов. Наиболее перспективное решение проблемы ограниченности ресурсов ипотечного кредитования – развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.

Региональные  программы использования ресурсов

Основа программ – активная роль органов исполнительной власти субъектов Федерации и местного самоуправления о привлечении средств граждан в строительную сферу и мобилизации ресурсов региональных и местных бюджетов. Среди администраций ряда городов распространена идея содержания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений в пределах местных налогов, а в отношении закрытых административно-территориальных образований – и федеральных налогов, финансируют строительство жилья. Оно продается гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично – получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет примерно 50-60 % стоимости нового, 20-25 % – собственные средства гражданина, на оставшиеся 15-30 % стоимости покупаемою жилья предоставляется рассрочка.

Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями  регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом  на жилье на вторичном рынке. В  некоторых городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртия и др.) развиты схемы кредитования населения  по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности  для привлечения в систему  ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В  связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся  тяжелым грузом на региональные бюджеты.

В ряде регионов (Белгородская область, Башкирия и др.), в основном в сельской местности, распространены схемы кредитования, в которых  не используется кредитно-финансовый механизм. В Башкирии заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается  результативность подсобного хозяйства  заемщика. При этом платежеспособность заемщика не оценивается, поскольку  возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной  форме – в виде сельскохозяйственной продукции. Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

Муниципальные жилищные облигации

Одной из распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и т.д.). Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций. Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимое количество облигаций, гражданин вправе обменять их на квартиру соответствующей площади. Как правило, облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена их устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента: облигации выкупаются по текущей номинальной цене. В предлагаемой схеме отсутствует возможность выбора гражданами квартир; им предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих современным требованиям. Чтобы муниципальные жилищные облигации стали привлекательными для населения, они должны выполнить функцию накопления при установлении определенного дохода и индексации, отражающей изменение ситуации на финансовом рынке.

Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам  займов на приобретение жилья

Данные проекты основаны на принципе, в соответствии с которым  работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70-80 % его стоимости, а остальные 20-30 % обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10-15 лет), без процентов или  с льготными процентами, с возможностью последующего частичного или даже полного  списания задолженности работника  перед предприятием.

При наличии у предприятия  собственных строительных мощностей  сотрудникам продается жилье  по себестоимости строительства  либо с оплатой 20-40 % его стоимости. Оставшуюся часть оплачивает предприятие  за счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто  увязывается с обязательствами  сотрудников предприятия отработать определенный срок на данном производстве. Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении  кадров.

При инфляционных тенденциях банковский процент по кредитам может  оказаться неприемлемым для заемщика. Опыт ряда зарубежных стран показывает: выход из этого положения может  быть найден путем создания кредитных  систем с плавающими процентными  ставками, устанавливаемыми с учетом темпов инфляции и роста совокупного  дохода семьи.

Сбережения населения, образующие во всем мире основу долгосрочных инвестиций, в России весьма невелики. Вклады в  банках (в том числе валютные), вложения в ценные бумаги составляют 5-10 % доходов населения. При этом отсутствие механизмов трансформации  сбережений населения в ссудный  капитал делает невозможным их применение в качестве инвестиций.

Изменить ситуацию можно  за счет развития системы ипотечного жилищного кредитования с использованием различных источников финансирования (табл. 2).

Создание системы ипотечного кредитования требует государственной  поддержки. В развитых странах имеется  необходимая законодательная база, четко работают государственные  органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты, созданные  при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами ипотечных  банков, косвенно регулируя их деятельность. Именно степень государственного участия  составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах.

Пассивная жилищная политика государства предполагает создание правовых и институциональных условий  для действия рыночных факторов развития жилищной сферы.

Таблица 2. Внутренние и внешние  источники финансирования системы  ипотечного кредитования