Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации

Активная означает функционирование государственных и муниципальных жилищных организаций, наличие государственного или муниципального жилищного фонда, находящихся вне рыночного регулирования. Соответственно, в одних странах приоритет отдается рыночным факторам в жилищной сфере и росту доли собственников жилья, в других – сохранению контроля государства и развитию арендного сектора жилья.

Жилищная реформа в  России во многом опирается на зарубежные модели развития жилищной сферы. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные  временем механизмы, покачавшие высокую  результативность. Негативные же стороны  проявляются в механическом перенесении  эффективных зарубежных моделей  решения жилищной проблемы в совершенно иные, российские, социально-экономиче-ские условия. Поэтому при использовании зарубежного опыта необходимы его критический анализ и адаптация к местным условиям.

Главная цель этих реформ –  создать работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма  жилищном рынке за счет собственных  средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

В условиях переходной экономики  России ипотечное кредитование позволяет  решать вопросы не только социальные – доступность жилья – но и  экономические – стимулирование производства жилья (через стимулирование спроса на него). В целом же кредитование позволяет разрешить противоречие между высокой стоимостью жилья  и реальными финансовыми возможностями  его потребителей, так как будущие  доходы приобретателей жилья трансформируются в их текущую платежеспособность.

Система ипотечного жилищного  кредитования в России включает пять сегментов:

рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для  участия в ипотечном кредитовании;

первичный рынок ипотечных  кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие  обязательственные отношения, при  которых должник (залогодатель) в  качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает  в залог недвижимое имущество. Чем  стабильнее рынок недвижимости, тем  охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту;

вторичный рынок ипотечных  кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных  кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный  рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном  ипотечном рынке и инвесторами  на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя  финансовые потоки (через выпуск облигаций  и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;

рынок ипотечных ценных бумаг, на котором персонифицированные  права по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) трансформируются в обезличенные доходные бумаги (облигации), которые размещаются  среди долгосрочных инвесторов. Другими  словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения  дохода по ним;

страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков. Страхуются следующие  риски: неплатежеспособность, здоровье заемщика, сохранность жилья. Ипотечное  кредитование представляет большой  интерес для страховщиков как  долгосрочный и выгодный источник средств.

Сегодня в России необходима именно система ипотечного жилищного  кредитования, а не просто ипотечное  законодательство и ипотечные банки, так как без развития любого из сегментов система может оказаться  неэффективной.

Механизм реализации ипотечного кредитования включает финансово-кредитную  и организационно-техническую базы.

Финансово-кредитная  база реализует комплексное использование собственных сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, банковских и других кредитных ресурсов.

Организационно-техническая  база предусматривает определение функций, выполняемых генеральными менеджерами при ипотечном кредитовании, и добровольное объединение организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства строительных материалов и строительства жилья с учетом интересов участников, т.е. должен существовать системный подход при решении проблемы удовлетворения потребности в жилье.

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к  созданию рыночной системы ипотечных  кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое  застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности  жилье) рынках жилья.

На первичном ипотечном рынке должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. На этом рынке действуют банковские и небанковские ипотечные институты, осуществляющие ипотечное жилищное кредитование.

Реализуются две основные финансовые модели ипотечного жилищного  кредитования: автономная (другие названия – закрытая модель, или модель депозитного  института) и усеченно-открытая.

Автономная модель предполагает мобилизацию свободных денежных средств населения (в форме целевых  накопительных вкладов) в специализированных кредитных институтах с последующим  их размещением в качестве целевых  кредитов на строительство или приобретение жилья.

Относительная автономность модели обеспечивает для заемщиков  достаточно привлекательные условия  кредитования. Однако, как правило, ипотечный кредит составляет только 50-60 % стоимости приобретаемого или  строящегося жилья. В связи с  этим заемщик вынужден привлекать дополнительные ресурсы (собственные средства или  банковский кредит).

Несмотря на ограничения  масштабов использования автономной модели (размер привлекаемых ресурсов зависит от сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов), перспективы использования  этой формы организации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными, учитывая имеющийся опыт и наличие филиальной сети Сбербанка РФ.

В усеченно-открытой модели деятельность банков (или другой кредитно-финансовой организации) характеризуется организационной простотой и распространяется на первичный рынок ипотечных кредитов на уровне «банк-заемщик». При этом закладные не выходят за пределы первичного рынка. Сроки кредитования и величина процента четко не определены и каждый раз устанавливаются с учетом кредитной ситуации и желаний клиента.

Простота усеченно-открытой модели обусловливает ее распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и с развитой рыночной экономикой.

Формирование ресурсов ипотечного кредитования

В мировой банковской практике выработано несколько эффективных  механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования. Перечислим их:

финансирование в рамках автономной модели;

финансирование через  срочные вклады и срочные займы. Достаточно рискованно в связи с  несовпадением сроков привлечения  и размещения ресурсов. Использование  заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило, в качестве дополнительных, практикуется всеми типами ипотечных кредитных  институтов;

рефинансирование через  банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации);

рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка  ипотечных кредитов;

рефинансирование путем  эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных);

рефинансирование через  систему коллективных инвестиций, предусматривающую  организацию в регионах специализированных фондов, денежные средства которых  должны быть направлены исключительно  на приобретение закладных.

Мировая практика показывает, что эффективным способом решения  проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного кредитования, который обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.

Открытая модель ипотечного кредитования опирается не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и  на вторичный рынок ипотечных  кредитов («кредитно-финансовая организация-финансовый инвестор»), куда поступают средства от долгосрочных инвесторов с помощью соответствующих механизмов.

Заметим, что для эффективной  работы открытой модели необходимы такие  условия, как стабильность экономики, надежная кредитно-финан-совая система, высокоразвитый фондовый рынок, экономически активное и образованное население, а также государственные гарантии устойчивости и долговременности отношений, присущих ипотеке.

В открытой модели кредитно-финансовые организации финансируются за счет собственного капитала и срочных  займов. Они выдают ипотечные кредиты  и обслуживают их. Но, выдав заём, такая организация (банк) продает  закладную третьему лицу – финансовому  инвестору, который является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов. Кредитно-финансовые организации продают  непосредственно ипотечные кредиты (закладные) или самостоятельно выпускают  ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства они снова пускают в  оборот, выдавая новые займы. Их прибыль  складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.

Вместо кредитно-финансовой организации в системе ипотечного кредитования может участвовать  специализированная некоммерческая организация, которая аккумулирует как бюджетные, так и внебюджетные источники  финансирования и предоставляет  через уполномоченный банк-агент  льготные кредиты населению. Принципиальное отличие данной схемы в том, что  появляется больше участников ипотечного процесса, разделяющих риски, активно  участвует бюджет путем выделения  средств для кредитования населения и предоставления налоговых льгот участникам ипотечного рынка.

Чтобы быть проданными на вторичном  рынке, выданные ипотечные кредиты  должны соответствовать определенным стандартам: соотношение между размером кредита и стоимостью собственности, используемой в качестве залога; обязательное страхование чистоты титула собственности (юридической чистоты правоустанавливающих документов), иногда – страхование  жизни заемщика и самого имущества.

При создании вторичного рынка  важнейшей задачей является обеспечение  защиты прав не только должника и кредитора  в кредитном договоре и договоре залога, но и операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные кредиты  или ипотечные ценные бумаги на вторичном  рынке. Отечественные законодатели в качестве основы для образования  и функционирования вторичного рынка  вводят ценную бумагу – закладную.

По закладной заемщик  обязуется выплачивать, с одной  стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой – выполнять  все другие обязательства, связанные  с владением недвижимостью: налоги, особые сборы и другие платежи. В  содержании закладной, как и в  кредитном договоре, могут предусматриваться  санкции к ссудополучателю или  определенные дополнительные возможности  сохранения заложенного имущества.

Практическое значение закладной  в том, что она позволяет упростить  и ускорить оборот недвижимости. Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариального  удостоверения и государственной  регистрации сделки. Это существенно  отличает ее от передачи прав по договору об ипотеке, где требуется соблюдение формы самого договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная  регистрация), что создает практические неудобства.

Уровень доходности ипотечных  облигаций и закладных как  долгового инструмента зависит  от уровня риска их непогашения и  срока обращения. Риск непогашения  ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. При гарантиях правительства  уровень доходности ипотечных облигаций  будет близок к доходности федеральных  ценных бумаг с фиксированной  доходностью.

Формирование ресурсов банковского  кредитования – одна из важнейших  и наиболее сложных функций закладных. Пассивные операции ипотечных кредитных  институтов по эмиссии закладных  тесно связаны с их активными  операциями по выдаче кредита под  ипотеку. Источники средств для кредитования появляются в связи с возможностями ипотечных кредитных институтов в той или иной форме распоряжаться заложенной недвижимостью.

Схемы ипотечного кредитования для разных категорий заемщиков

Для разных категорий заёмщиков  необходимо предусматривать различные  условия предоставления ипотечных  кредитов. Выделим следующие типы заемщиков: