Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации

Финансово-кредитный ипотечный  механизм, используемый в процессе управления жилищным рынком, в совокупности с проводимыми реформами ЖКХ, жилищного строительства, финансово-кредитной  системы способен снизить уровень  диспропорции и вывести систему  жилищного рынка на качественно  новую ступень развития. Развитие и внедрение механизма жилищного  ипотечного кредитования создаёт условия, при которых население полностью  или частично за счёт собственных  ресурсов способно решать жилищный вопрос. Механизм ипотечного кредитования оказывает  существенное воздействие на жилищный рынок – его объёмы, качественный состав, цены и строительство, так  как непосредственно участвует  в формировании спроса и предложения  жилья и жилищных услуг на рынке.

Целостная система государственного регулирования жилищного рынка, удовлетворяющая современным требованиям, до конца не сформирована. Остаются неустановленными предпочтительные формы, методы, механизмы государственного участия. Не найдено оптимальное  соотношение этого участия с  действием рыночных законов. До настоящего времени идут усиленные поиски различного рода механизмов и регуляторов, определяется оптимальное сочетание прямого  и косвенного государственного воздействия  на жилищный рынок, существует потребность  в создании моделей и систем жилищных индикаторов.

С развитием информационных и программных технологий индикаторные системы оценки позволят точнее и  быстрее фиксировать изменения  текущего состояния жилищного рынка, постоянно выявлять отклонения и диспропорции, наметившиеся тенденции, отслеживать динамику развития.

На микроуровне влияние на систему жилищного рынка оказывается через механизм формирования и проявления совокупных интересов, сформированных с помощью индикаторных методов оценки. Результаты проведения текущего анализа, планирования и прогнозирования деятельности каждого экономического субъекта, в числе подрядных организаций, выражается в выработке краткосрочных и стратегических направлений их деятельности на рынке жилья. Ими вырабатываются решения об инвестициях в жилищное строительство, реконструкцию, ремонт, сферу жилищных услуг, ипотечный бизнес или решения об изменении направлений деятельности на рынке жилья, что непосредственно влечёт изменения значений его параметров.

Таким образом, состояние  и дальнейшее развитие жилищного  рынка страны во многом предопределены действующей системой управления. Эффективность  управления базируется на познании управляемых  процессов и оценке объекта, учёте  экономических законов и закономерностей, адекватности используемых методов  и результативности применяемых  механизмов и инструментов. Особо  важно, что процесс управления жилищным рынком на макроуровне всегда должен сопровождаться оценкой предполагаемых к получению результатов через призму микроуровня, то есть через действия экономических субъектов.

Кредитование для банка  – это процесс, всегда связанный  с возможным риском потери значительных денежных ресурсов. Именно поэтому  для снижения риска невозврата кредита особенно тщательного анализа требуют не только вопросы кредитоспособности заемщика, но и его обеспечения. Обеспечение кредита в виде преимущественных прав банка на какое-либо имущество выступает в данном случае как дополнительная гарантия полного и своевременного возврата кредита, уменьшает риск при неплатежеспособности, банкротстве, ликвидации заемщика или его нежелании погасить долг.

Наиболее часто в банковской практике встречается такая разновидность  обеспечения кредита, как залог. Основное преимущество залога заключается  в том, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору банк имеет преимущественное право  перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного  имущества. Кроме того, залог обладает правом требования. Это означает, что  какие бы сделки ни были проведены  с заложенным имуществом, оно остается предметом залога вплоть до прекращения  основного обязательства (независимо от того, в чьей собственности оно  находится). Статья 353 Гражданского кодекса  гласит: «...в случае перехода права  собственности на заложенное имущество  или права хозяйственного ведения  им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или  безвозмездного отчуждения этого имущества  либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу».

Наиболее привлекательной  для банка разновидностью обеспечения  в развитых странах является ипотека (залог недвижимого имущества). Это  объясняется тем, что каждая залоговая  сделка обязательно регистрируется государственными органами, следовательно, гарантируется законность такой  сделки и сохранность заложенного  имущества. Применение этого вида залога в нашей стране существенно затруднено. Это объясняется и значительными противоречиями в имеющейся правовой базе, отсутствием ряда специальных правовых актов, а также сложностью и высокой стоимостью его реализации.

В настоящее время ипотека  в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу), федеральными законами от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» и др. Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другие объекты недвижимости.

Особенности правового регулирования  ипотеки зданий, сооружений, предприятий  содержатся в статье 69 Закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», при  этом в первом абзаце этой нормы  имеется прямая отсылочная норма  к п. 2 ст. 340 ГК РФ. В комментарии  к Закону «Об ипотеке» отмечается, что «ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это  здание, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый  объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка». В  то же время право залога не распространяется на земельный участок, в отношении  которого залогодатель обладает правом постоянного пользования.

Залог предприятия в современной  российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма  оценки такого имущества, сложностями  в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.). Для  заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так  как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.

Обычно в имущественный  комплекс предприятия при его  залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том  числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права  и т.п.

На наш взгляд, в состав предмета залога не должен входить  залог финансовых и хозяйственных  обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки – хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору. В период действия закладной заемщик не должен лишаться права подвергать заложенное имущество определенному финансовому риску, однако в таком случае на него должны быть возложены определенные договором обязанности, прежде всего по выплате налогов, поддержанию страхового покрытия недвижимости, а также по обязательному согласованию с залогодержателем крупных изменений в имуществе.

В состав предмета залога также  не могут быть включены требования, носящие личный характер (например, авторское право). Причем состав и  оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Закона «Об ипотеке»).

Следует учитывать, что при  залоге предприятия необходимо согласие собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного  им органа. Если в качестве предмета залога выступают муниципальные  или государственные предприятия, требуется согласие соответствующих комитетов (агентств) по управлению имуществом. Договор об ипотеке, составленный с нарушением этого правила, будет считаться недействительным.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме  составлять не менее половины стоимости  имущественного комплекса предприятия  со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет  значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с  тем, что покупатель, который приобретает  на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности  собственника предприятия. Закономерно, что продать предприятие с  множеством задолженностей банку представляется нереальным, поэтому такое имущество  не будет принято в обеспечение  кредита.

При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия  обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого  хозяйственного комплекса. Сложность  заключается в том, что при  реализации такого предмета залога трудно найти покупателя, заинтересованного  исключительно в данном помещении (как правило, расположенном на территории предприятия с пропускным режимом  и имеющем строго производственное назначение).

Для рассмотрения возможности  предоставления кредита под залог  предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование  использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия  также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов  и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка  обычно обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане  доходов и расходов предприятия  на период кредитования, сравнивает с  аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой  производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и  т.п.).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами. Один из таких  способов – на основе балансовой стоимости  имущественного комплекса. У залогодателей  юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе  организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с  рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога. Такой способ используется банками  обычно тогда, когда нет другой возможности  оценить стоимость предмета залога, однако является в достаточной степени  формальным.

Другой способ основывается на заключении независимой оценочной  компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так  как осуществляется профессиональными  оценщиками на основе проверенных специальных  методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит  в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений  в рыночной стоимости заложенного  имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются  на заемщика, а они весьма значительны.

Иногда оценка стоимости  имущества, предлагаемого в качестве залога, осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается  во внимание фактическое и перспективное  состояние конъюнктуры рынка  по видам имущества, справочные данные об уровне цен (как правило, на основе публикаций, справок торгующих или  снабженческих организаций и  т.д.). Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для  заемщика, однако она достаточно трудоемка  для банка. Именно поэтому такой  способ применяется обычно крупными инвестиционными банками, где для  этого существуют специальные подразделения.

Оценка залога – одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана  с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.

Следует также отмстить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсолютно новое для российского  законодательства положение (уже упомянутое в статье) о том, что ипотекой предприятия  может быть обеспечено обязательство, сумма которого должна составлять не менее половины стоимости имущества  предприятия. В мировой практике размер кредита обычно в 1,3-2 раза меньше рыночной стоимости предмета залога. Подобная осторожность банков объясняется, прежде всего, следующими обстоятельствами.

Стоимость имущества, предлагаемого  в качестве залога, должна быть достаточна для того, чтобы покрыть не только кредит, но и проценты за весь период пользования кредитом.

Рыночная стоимость залога за время пользования кредитом может  существенно измениться. Банк, как  правило, рассчитывает на изменения  в «худшую» сторону. Это вполне разумное решение, так как в настоящее  время в России рынок недвижимости переживает глубочайшие изменения, цены на недвижимость меняются. Еще  сложнее ситуация с определением ликвидности.