Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации

с большим и постоянным доходом, которые могут брать  кредит в банке с высокой надежностью  выплат за период погашения ссуды;

с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, гарантирующих своевременность выплат (средний класс);

со средним или низким доходом, нуждающиеся в субсидировании за счет государства;

с доходом на уровне прожиточного минимума, нуждающиеся в социальном жилье.

Как правило, заемщики первого  типа в основном не нуждаются в  поддержке государства, решили свои проблемы с жильем, приобретают только элитное жилье. В России к данной категории относятся не более 5 % граждан. Они могут приобрести первое жилье за счет собственных средств, составляющих 30 %, и ипотечного кредита  – в размере 70 % от стоимости жилья.

Заемщики второго типа имеют доход от 1000 долл. и более  в месяц и стремятся приобретать  элитное жилье за счет ипотечного кредита. В России к данной категории  можно отнести 20-25 % населения. Возможно приобретение первого жилья за счет собственных средств в размере 30 % от стоимости жилья и ипотечного кредита.

К третьему типу заемщиков  относятся граждане с доходом  менее 500 долл. в месяц, которые улучшить жилищные условия с помощью только ипотечного кредита, без поддержки  государства, не могут. Приобретают  жилье улучшенной комфортности. К  данной категории можно отнести  более 50 % населения России. Покупка  первого жилья на условиях 30 % собственных  средств, остальное – за счет ипотечного кредита, как правило, невозможна. Улучшить жилищные условия могут за счет имеющегося жилья и ипотечного кредита в  размере не более 50 % стоимости жилья.

К четвертому типу заемщиков  относятся малоимущие граждане, пенсионеры, работники сельского хозяйства  и другие, которые не имеют средств для каких-либо выплат по кредитам (30 % населения России).

Таким образом, решение жилищной проблемы в России должно осуществляться за счет трех разных, но взаимосвязанных  финансовых систем:

рыночная система жилищного  финансирования, включая ипотечное  кредитование заемщиков первого, второго  и частично третьего типов;

федеральные, региональные и муниципальные программы субсидирования приобретения жилья для семей  с низкими доходами;

система социального жилья  для малоимущих, включающая детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п.

В настоящее время в  России нет официального разделения граждан по типам заемщиков, идет градация по степени потребности  в жилье для приобретения социального  жилья. Отсутствие на уровне государства  подхода к решению жилищной проблемы разных категорий заемщиков приводит к смешиванию различных стратегий  и метаниям между выбором для  России различных зарубежных моделей  системы ипотечного жилищного кредитования.

Например, по мнению автора, споры в России о выборе между  «германской» и «американской» моделями системы ипотечного кредитования –  не более чем спор о способе  рефинансирования ипотечных кредитов, однако в стороне от рассмотрения остается роль государства, решающего  жилищную проблему различных категорий  населения.

На первоначальном этапе  развития системы ипотечного жилищного  кредитования в России государство  должно проводить интегрированную  политику по решению жилищной проблемы различных типов заемщиков. При этом необходимо понимание того, что ипотека – не панацея от всех проблем, а кредитный инструмент, который может помочь решению жилищной проблемы не более двух третей населения России, при этом ипотека не решает проблему строительства жилья, а при правильной организации может лишь способствовать притоку капитала вторичного рынка ипотечных кредитов в сектор строительства. А выбор модели рефинансирования ипотечных кредитов определяется финансовым состоянием рынка, развитостью банковской системы, доверием населения к проводимым программам.

Необходимо решение правительства  РФ о том, что национальная система  ипотечного жилищного кредитования в России включает две взаимосвязанные  финансовые системы – рыночную систему  ипотечного кредитования и систему  ипотечного кредитования с субсидированием  семей с низкими доходами. Сравнение  двух систем ипотечного кредитования приведено в таблице 3.

 

Таблица 3. Особенности рыночной системы ипотечного жилищного кредитования и системы с субсидированием  семей с низкими доходами

Рынок недвижимости
1	2
Рыночная система ипотечного жилищного кредитования	Для снижения риска и снижения процентной ставки в залог берется  вновь введенное жилье или  со степенью износа не более 10 лет. Привлечение  населения к инвестированию строительства  за счет собственных сбережений
Система ипотечного жилищного  кредитования с субсидированием  семей с низкими доходами	Строительство дешевого и  массового жилья, в залог берется  жилье со стоимостью не выше определенного  предела Строительство жилья  муниципалитетом и продажа его  семьям с низкими доходами по цене строительства на рыночных условиях
Первичный рынок недвижимости
Рыночная система ипотечного жилищного кредитования	Рыночные отношения, определяемые спросом и предложением, немонополизированный рынок, введение налоговых льгот, стимулирующих  рынок, стимулирование развития накопительных  схем за счет выплат различных премий и компенсаций
Система ипотечного жилищного  кредитования с субсидированием  семей с низкими доходами	Льготные кредиты, субсидирование процентной ставки или первоначального  взноса. Использование контрактно-сберегательной модели (накопительные счета до определенной суммы в течение не менее 2-3 лет). Ограничение по размеру ипотечного кредита и стоимости квартиры, ограничение заемщиков по минимальному и максимальному доходам. Субсидирование семей  с низкими доходами включает: целевые адресные субсидии на внесение первоначального взноса при получении ипотечного кредита; гибкие правила предоставления кредита; повышение доступности ипотечных  кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга; установление более низкого  первоначального взноса; создание специальных  организаций, реализующих отдельные  программы жилищного финансирования граждан с невысокими доходами; стимулирование банковских и кредитных организаций предоставлять  кредиты семьям с низкими доходами. Критерии участия –  доход заемщика, местоположение объекта  собственности. Субсидия невозвратная, если заемщик прожил в приобретенном  жилье определенный период (не менее 5 лет). Повышение стимулов для накопления первоначального взноса путем выплаты  премиальных в конце каждого  года накопления. В качестве первоначального  взноса возможно использование средств  с индивидуального накопительного пенсионного счета
Вторичный рынок недвижимости
Рыночная система  ипотечного жилищного  кредитования	Рыночные отношения, ипотечная  программа  АИЖК постепенный отказ  от гарантий бюджета
Система ипотечного жилищного  кредитования с субсидированием  семей с низкими доходами	Рефинансирование за счет средств бюджетов всех уровней в  рамках жилищной программы
Рынок ценных бумаг
Рыночная система ипотечного жилищного кредитования	Выпуск ипотечных ценных бумаг только под залог вновь  введенного или жилья со степенью износа не более 10 лет, политика снижения рисков, по каждому пулу ипотечных  кредитов имеет место только один выпуск ценных бумаг, покрытие ценных бумаг только пулом ипотечных  кредитов, без какого-либо дополнительного  покрытия, создание и использование  Ипотечных трастов повысит рейтинг  ипотечных ценных бумаг, пул обеспечивается на 100 % ипотечными кредитами, возможность отзыва ценных бумаг
Система ипотечного жилищного  кредитования с субсидированием  семей с низкими доходами	Ограниченная возможность  выпуска ипотечных ценных бумаг  установления повышение ставки доходности и возможности отзыва ипотечных  ценных бумаг
Страховой рынок
Рыночная система ипотечного жилищного кредитования	Переход от гарантии бюджета  по ипотечным ценным бумагам к  частичному государственному страхованию  ипотечных кредитов
Система ипотечного жилищного  кредитования с субсидированием  семей с низкими доходами	Полное государственное  страхование ипотечных кредитов

 

Формирование в России системы ипотечного жилищного кредитования, работающей на рыночных принципах, оказалось  длительным процессом из-за сложности  создания нормативно-правовой базы, обеспечивающей ее функционирование, тем не менее, рыночная система ипотечного жилищного  кредитования уже развивается, в  частности, отметим ипотечное кредитование Российского агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и  коммерческих банков. Ипотечное жилищное кредитование для семей с низкими  доходами.

Эта система в стране находится  в зачаточном состоянии. Попытки  ее создания предпринимались в регионах путем принятия местных ипотечных  программ, основанных, как правило, на предоставлении займов, выдаваемых за счет региональных бюджетов под  льготные процентные ставки (до 6-15 %) на срок от 5 до 10 лет, а заемщики формировались из очередников (так называемая социальная ипотека). Использование бюджетных средств в рамках этих схем малоэффективно, так как они реализуются через всевозможные фонды жилищного строительства или предоставляются в качестве бесплатного ресурса банкам, выдающим затем кредиты по нерыночным процентным ставкам. Подобные схемы, позволяя решить краткосрочные социальные задачи обеспечения жильем части населения региона, постоянно требуют дополнительных бюджетных средств и не позволяют включить механизм рефинансирования с использованием средств финансового рынка и рынка частных инвестиций.

Кроме того, в сознании населения  формируется неверное представление  об ипотеке как о системе предоставления государством льготных (а порой и  беспроцентных) кредитов. Льготные ипотечные  кредиты должны быть заменены адресной поддержкой на основе различных видов  субсидирования, исходя из социальных норм жилья и доходов семьи тех категорий граждан, в которых заинтересованы регионы.

Абсолютно точно можно  утверждать одно: везде толчок рынку  ипотеки дают бюджетные средства и поддержка властей. Но далее  они отходят на второй план, уступая  место рыночным механизмам, поскольку ипотека поглощает из бюджета значительные ресурсы.

Создание одной только субсидированной системы ипотечного кредитования чрезвычайно рискованно. Ее введение, как показывает опыт США, неминуемо приведет к гибели банковской и контрактно-сберега-тельной моделей. При этом на бюджет страны ложится тяжелая нагрузка субсидирования. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России требует разработки схем, повышающих доступность ипотечных кредитов для семей с невысокими доходами.

Для России необходима система  ипотечного кредитования с комбинацией  различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающая возможность субсидирования кредитов. Участие региональных и  муниципальных администраций делает эти схемы более дешевыми и  доступными для населения и повышает их надежность.

Наименее чувствительны  к рискам социально значимые региональные (муниципальные) программы строительства  жилья с использованием механизма  ипотечного жилищного кредитования, которые не преследуют коммерческих целей.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные  финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные  кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении  жилищных задач – все это на сегодня является одним из основных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними и низкими доходами.

Модели с субсидированием  семей с низкими доходами можно  разделить на несколько видов, в  зависимости от источников рефинансирования ипотечных кредитов:

1) предоставление ипотечных  кредитов без рефинансирования; субсидирование выражается в  снижении процентной ставки по  кредиту и/или субсидировании  первоначального взноса;

2) рефинансирование ипотечных  кредитов за счет средств региональных  или местных бюджетов (субсидирование);

3) рыночная система ипотечного  жилищного кредитования, при этом  субсидирование выражается в  снижении процентной ставки 

по кредиту за счет доплаты  из региональных или местных бюджетов части процентной ставки и/или субсидирования первоначального взноса.

На мой взгляд, для развития системы ипотечного кредитования семей  с низкими доходами важно, чтобы  на первоначальном этапе условия  кредитования исходили из платежеспособного  спроса населения, если источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства. Тогда становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Нуждающиеся в небольших ипотечных кредитах составляют около половины желающих улучшить свои жилищные условия. Семьи, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам  основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 15-30 лет, иметь низкую процентную ставку (7-10 % годовых). По мере роста доходов  населения и улучшения финансово-экономической  ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового  рынка.

Ипотечные жилищные кредиты, предоставляемые в рамках системы  кредитования с субсидированием  семей с низкими доходами, имеют  такие особенности:

размер приобретаемой  квартиры ограничен социальной нормой на семью;

кредиты предоставляются  семьям с установленным для данного  региона доходом;

кредит могут получать только граждане, состоящие в списках  очередников на улучшение жилищных условий (не обязательное требование);

низкая процентная ставка по кредиту – 7-10 %, длительный срок погашения  – до 30 лет, увеличенный ежемесячный  платеж – до 40 % от доходов семьи, уменьшенный первоначальный взнос  – до 5-10 %; предварительная система  накопления в течение одного-двух лет с ежемесячным внесением  платежей в размере платежа по кредиту (для семей с низкими  доходами); субсидирование первоначального  взноса или погашение части долга  заемщика в течение определенного  срока кредитования за счет статей бюджета, субсидирующих ипотечное  кредитование определенных категорий  населения. ипотечный кредит подлежит секьюритизации только с подобными ему, по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным такими кредитами, устанавливается повышенная ставка доходности.

Практический опыт подтверждает, что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья 10-20 % значительно  увеличивается спрос на жилье. Это  приводит к мультипликации налогов.

Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, последние могут служить одним  из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными  источниками финансирования жилья  регионов и муниципалитетов. Далее  система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

В зависимости от стоимости  жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, нуждающихся в улучшение  жилищных условий, возможны следующие  жилищные стратегии:

целевое направление муниципалитетам  средств из федерального и региональных бюджетов, а также внебюджетных фондов на предоставление ипотечных кредитов населению для приобретения жилья  на первичном рынке недвижимости;

использование государственных  субсидий, ипотечных кредитов, помощь предприятий и собственных средств  граждан на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости;

использование только собственных  средств граждан и ипотечные жилищные кредиты, без поддержки предприятий и государства.

Для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается:

создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных  органов власти;