Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации

В п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» говорится, что в договоре об ипотеке  должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого  ипотекой.

Предмет ипотеки. Определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием.

Должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего  это право залогодателя.

Если предметом ипотеки  является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество  должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценки предмета ипотеки. Определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 ФЗ «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его  оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным  законом или в определенном им порядке.

Стороны договора об ипотеке  могут поручить оценку предмета ипотеки  независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его суммы, основания возникновения  и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны  стороны этого договора, дата и  место его заключения. Если сумма  обеспечиваемого ипотекой обязательства  подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые  условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке  должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры  либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает (ст. 10), что обязательным элементом  формы договора об ипотеке является его нотариальное удостоверение  и государственная регистрация. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Установленные требования к таким элементам договора, как  нотариальное удостоверение и государственная  регистрация договора об ипотеке, приведено  ниже.

Нотариальное удостоверение  договора об ипотеке:

договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен;

договор, в котором отсутствуют  какие-либо данные, указанные в ст. 9 «Содержание договора об ипотеке» ФЗ «Об ипотеке», или нарушены правила  п. 4 ст. 13 (условия, при которых составление  и выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежит нотариальному  удостоверению в качестве договора об ипотеке;

несоблюдение правил о  нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;

если в договоре об ипотеке  указано, что права залогодержателя  в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» удостоверяются закладной, вместе с  таким договором нотариусу предоставляется  закладная. Нотариус делает на закладной  отметку о времени и месте  нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет  печатью листы закладной в  соответствии с частью второй п. 3 ст. 4 ФЗ «Об ипотеке».

Государственная регистрация  договора об ипотеке:

договор об ипотеке подлежит государственной регистрации;

договор, в котором отсутствуют  какие-либо данные, указанные в ст. 9 «Содержание договора об ипотеке», или нарушены правила п. 4 ст. 13 (условия, при которых составление и  выдача закладной не допускается) этого  же Закона, не подлежит государственной  регистрации в качестве договора об ипотеке;

несоблюдение правил о  нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;

договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу с момента его государственной  регистрации.

Мировая практика показывает, что эффективным способом решения  проблем является создание вторичного рынка ипотечного кредитования.

При создании вторичного рынка  важнейшей задачей является обеспечение  защиты прав не только должника и кредитора  в кредитном договоре и договоре залога, но и вторичных инвесторов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные  ценные бумаги на вторичном рынке. Отечественные  законодатели в качестве основы для  образования и функционирования вторичного рынка вводят ценную бумагу – закладную (см. ст. 13 гл. 111 ФЗ «Об ипотеке»). Основные положения о закладной приведены в таблице 1.

Составление и выдача закладной  не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный  комплекс;

Таблица 1. Основные положения  о закладной

Положения	Порядок реализации
1	2
Права законного владельца, удостоверяемые закладной	право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого  обязательства  право залога на указанное  в договоре об ипотеке имущество
Лица, обязанные по закладной	должник по обеспеченному  ипотекой обязательству залогодатель
Лица, составляющие закладную	залогодатель, если он является третьим лицом должник по обеспеченному  ипотекой обязательству
Получатель закладной  и орган, выдавший ее	Закладная выдается первоначальному  залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации  ипотеки
Передача прав по закладной  и залог закладной	Передача прав осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. Передача прав по закладной означает передачу тем  самым этому же лицу прав по обеспеченному  ипотекой обязательству, в том числе  права залогодержателя и права  кредитора. Если третье лицо полностью  исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачу ему права  по закладной
Соглашение, заключаемое  в случае частичного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства	Должник по обязательству, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключать соглашение, предусматривающее: такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного  по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества  может быть самостоятельным объектом прав. такое изменение размера  обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. Данное соглашение должно быть нотариально заверено
Внесение изменений в  содержание закладной при заключении соглашений	Путем приложения к закладной нотариально удостоверенной копии соглашений, указанных в п. 6 ст. 13 и п. 3 ст. 36 ФЗ «Об ипотеке», и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъем-лемой частью закладной, в тексте самой закладной в соответствии с правилами ч.

 

2 ст. 15 ФЗ «Об ипотеке»  Аннулирование закладной При аннулировании закладной одновременно производится выдача закладной, составленной с учетом соответствующих изменений, достигнутых при заключении соглашений, указанных в п. 6 ст. 13 и п. 3 ст. 36 ФЗ «Об ипотеке», и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству. Одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке

ипотечное кредитование жилищное договор

земельные участки из состава  земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего федерального закона;

леса;

право аренды имущества;

2) ипотекой обеспечивается  денежное обязательство, сумма  долга по которому на момент  заключения договора не определена  и которое не содержит условий,  позволяющих определить эту сумму  в надлежащий момент.

В этих случаях условия  о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

Закладная должна содержать:

слово «закладная», включенное в название документа;

имя залогодателя и указание места его жительства либо его  наименование и указание местa нахождения, если залогодатель – юридическое лицо;

имя первоначального залогодержателя  и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель  – юридическое лицо;

название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения  обеспеченного ипотекой обязательства;

имя должника по обеспеченному  ипотекой обязательству, если должник  не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его  наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;

указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера  процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера  каждого из них либо условий, позволяющих  определить эти сроки и размеры  платежей (план погашения долга);

название и достаточное  для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

наименование права, в  силу которого имущество, являющееся предметом  ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это  право, с указанием номера, даты и  места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право  аренды – точное название имущества, являющегося предметом, и срок действия нот права;

указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной  регистрации прав третьих лиц  на момент государственной регистрации  ипотеки;

подпись залогодателя, а  если он является третьим лицом, также  и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

сведения о времени  и месте нотариального удостоверения  договора об ипотеке и о государственной  регистрации ипотеки;

указание даты выдачи закладной  первоначальному залогодержателю.

Существование и нормальное функционирование вторичного ипотечного рынка имеет огромное значение, поскольку  он обеспечивает средствами первичный  ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов. В настоящее  время идет работа по созданию системы  ипотечного кредитования как на уровне Федерации, так и на уровне ее субъектов. И важнейшей из стоящих сегодня проблем является выбор модели вторичного ипотечного рынка.

Экономические рыночные регуляторы (законы), действующие на рынке жилья  стихийно, в целом способны установить равновесие в системе и создать  равновесное значение параметров, при  которых установится соответствие спроса, предложения, цен и объёмов  строительства жилья. Однако такое  равновесие не будет соответствовать  ни поставленной государством цели, ни потребностям граждан. Роль государства состоит в смягчении или усилении тех направлений развития жилищного рынка, которые способствуют реализации жилищной политики. Основу государственного регулирования процессов жилищного рынка составляют субсидирование, финансирование, регламентирование, прямое участие государства на рынке. Эти методы управления часто оказывают разнонаправленное воздействие на параметры и течение процессов жилищного рынка.

Эффективность управления во многом зависит от того, как и  в какой степени учтены следующие  позиции:

организация и механизм функционирования объекта управления, соответствующие  ему процессы и сложившиеся тенденции;

соответствие выбираемой системы методов механизму и  специфике условий функционирования объекта управления;

обоснованность соответствия результативности применяемых методов  управления поставленным целям;

соответствие используемого  набора инструментов и механизмов выбранным  методам управления.

В основу подхода к формированию системы управления жилищным рынком предлагается положить комплексную  оценку характера и результативности воздействия каждого из экономических  методов на поведение основных параметров жилищного рынка, а следовательно, и на основные его пропорции. При этом система экономических методов управления жилищным рынком должна рассматриваться как простая совокупность выбранных методов, а как взаимосвязанный, взаимообратный процесс межуровневого управления (см. рис. 1).

Жилищный рынок представляет собой целенаправленную деятельность экономических субъектов, непосредственно  обеспечивающих процесс обращения  жилищной недвижимости и порождаемых  ею жилищных услуг. К экономическим  субъектам относятся: предприятия, организации, включая государственные, и население как конечный потребитель. Каждый субъект действует на рынке, исходя из собственных интересов  и имеющихся возможностей, обусловленных  внутренними и внешними факторами. Целесообразно рассматривать жилищный рынок как объект, управляемый  не только извне, но и изнутри, через  деятельность экономических субъектов. Поэтому систему экономических методов управления жилищным рынком условно можно разделить на два уровня: внешний – макроуровень (государство) и внутренний – микроуровень (субъекты жилищного рынка).

 

Рис. 1. Система управления жилищным рынком

 

Управление на каждом из уровней различается: постановкой  целей; формой воздействия на объект управления; характером межуровневых связей; системой применяемых экономических методов; результативностью воздействия на управляемый объект.

Рассмотрим основные позиции  применения некоторых методов управления рынком жилья.

Государственное управление осуществляется в форме воздействия  на параметры жилищного рынка. Прямое воздействие осуществляется через  деятельность государственных органов  различного уровня, и/или когда государство  само выступает в роли экономического субъекта – участника жилищного  рынка. Косвенная форма воздействия  проявляется через межуровневые связи как результат применения экономических методов управления, определяющих деятельность экономических субъектов в заданных направлениях. Принятие управленческих решений на этом уровне базируется на оценке общего внутреннего состояния жилищного рынка – значений и соотношений основных его параметров, тенденции и динамики развития, практической деятельности субъектов и на оценке внешних факторов – состояния и уровня развития сопряжённых с жилищным рынком секторов экономики.