Проблемы, возникающие при оценке кредитоспособности заемщика

Оценка заёмщика в зависимости от размера уставного фонда

Размер уставного фонда:

Меньше 20% от суммы кредита	0
20 - 50% от суммы кредита	5
50 - 100% от суммы кредита	10
Наличие перспективной программы	5

В реальной банковской практике применяется множество методик отнесения предприятий к тому или иному классу кредитоспособности. Практически для всех общим является установления рейтинга кредитоспособности.

При заключении кредитной сделки, выборе её условий банк акцентирует внимание не только на класс заёмщика, но и на форму обеспечения возвратности кредитов. Завершающей стадией предварительного анализа кредитоспособности предприятия является заключение кредитного договора предприятия. С момента предоставления кредита банк продолжает следить за изменениями финансового состояния клиента и целевого использования кредита с целью прекращения или продолжения кредитной сделки, оставления прежними или изменениями её условий.

Оценка обеспечения кредита

Основной целью анализа предлагаемого обеспечения является определение уровня ликвидности (способности к быстрой реализации без значительных потерь) и реальной рыночной стоимости (стоимости возможной реализации).

Общая характеристика:

Список имущества, предлагаемого в обеспечение.

Предполагаемая залоговая стоимость.

Коэффициент покрытия кредита (залоговая стоимость/сумма кредита),%

Альтернативные варианты обеспечения (за счет чего возможно усилить залог).

Залог основных средств.

 Залог недвижимости

 

Таблица 1.3. Краткая характеристика объекта недвижимости, предлагаемого в залог

Наименование объекта	Характеристика
Год введения в эксплуатацию
Адрес
Наличие право устанавливающих документов (справка-характеристика БТИ, договор купли-продажи и т.д.)
Инфраструктура (водо-, энергоснабжение, подъездные пути и т.д.)
Общая площадь
Кол-во этажей
Функциональное использование (жилое, административное, производственное строение)
Первоначальная балансовая стоимость
Остаточная балансовая стоимость
Проводилась ли экспертная оценка (Да/Нет)
Оценочная стоимость
Предполагаемая залоговая стоимость
Залоговая стоимость 1 кв.м
Сравнительные цены 1 кв.м схожего имущества в регионе
Возможные покупатели залогового имущества
Случаи реализации (покупки) аналогичных объектов в регионе

 

Анализ проводится по каждому объекту, передаваемому в обеспечение.

Залог оборудования и транспортных средств

 

Таблица 1.4. Краткая характеристика оборудования, предлагаемого в залог

Наименование оборудования	Характеристика
Год введения в эксплуатацию
Когда, где и кем зарегистрировано
Место нахождения
Производитель
Первоначальная балансовая стоимость
Остаточная балансовая стоимость
Проводилась ли экспертная оценка (Да/Нет)
Оценочная стоимость
Предполагаемая залоговая стоимость
Возможные покупатели залогового имущества
Случаи реализации (покупки) аналогичного имущества в регионе

 

Анализ проводится по каждому объекту, передаваемому в обеспечение.

Залог товаров в обороте (запасы готовой продукции, сырья и материалов, товарных остатков).

 

Таблица 1.5. Характеристика товаров

Наименование	Характеристика
Место расположения
Количество
Балансовая стоимость за ед.
Общая балансовая стоимость
Предполагаемая залоговая стоимость
Общая залоговая стоимость
Остаток продукции (товаров, запасов) по данным баланса на начало года, т. тенге
Остаток продукции (товаров, запасов) по данным баланса на последнюю отчетную дату, т. тенге
Остаток продукции (товаров, запасов) на дату рассмотрения, т. тенге
Возможность и механизм осуществления регулярного контроля за наличием и сохранностью залогового имущества.
Возможные покупатели залогового имущества

Анализ проводиться по каждому виду продукции (товаров, сырья) или по основным группам.

Обеспечение - поручительство третьего лица.

Анализ платежеспособности потенциального поручителя проводится в соответствии с рассмотренной методикой оценки кредитоспособности.

При имущественном поручительстве анализ имущества, предлагаемого в обеспечение поручителем, проводится в соответствии с данной методикой.

Вывод по результатам анализа информации:

наличие обеспечения, рыночная стоимость которого достаточна для покрытия кредита

анализ уровня ликвидности обеспечения

анализ возможных механизмов реализации обеспечения

альтернативные варианты обеспечения

Методы оценки залогового имущества.

В соответствие со статьями Гражданского Кодекса Казахстана залог является одним из способов обеспечения обязательств. В свою очередь залоговые правоотношения регулируются Законом Казахстана “О залоге”. В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

В случае передачи банку имущества в залог, а также обращения взыскания на предмет залога банк часто сталкивается с задачей его оценки, т.е. определением вида и размера стоимости, по которой этот объект можно продать с учетом интересов каждой из сторон залоговых отношений.

Виды стоимостей, которые применяются в практике оценки, определены в двух документах, которые регламентируют деятельность оценщиков:

А) “Международные стандарты оценки” (МСО), утвержденные Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества:

Б) “Нормы профессиональной деятельности оценщика”, утвержденные Казахстанским обществом оценщиков (УТО).

Эти документы являются обязательными для руководства при проведении процедуры независимой оценки экспертами-профессионалами в Казахстана.

В соответствие с МСО стоимость является экономическим понятием, которое устанавливает взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость - это не исторический факт, а оценка ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствие с выбранными критериями определения стоимости.

В соответствии с нормами УТО:

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке при наличии всех признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что срок реализации объекта должен быть разумно длительным. Таким образом, оценка по рыночной стоимости приемлема только при наличии условий честного соглашения и разумно длительного периода реализации объекта.

Разумно длительный период реализации объекта - это период реализации объекта при условии, что он предложен по рыночной стоимости на открытом конкурентном рынке, который является приемлемо длительным с точки зрения типичного продавца активов данного вида.

Основными общепризнанными в мировой практике методами оценки являются:

Метод затрат

Метод аналогов продаж

Метод доходности

Метод затрат - используется при определении стоимости восстановления или замещения объекта оценки. Стоимость объекта оценки определяется исходя из полученного значения стоимости объекта за вычетом его износа. Несмотря на то, что при затратном подходе полученная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее существует много случаев, когда целесообразным является применение данного метода (например, при начислении налога на имущество, страховании отдельных видов имущества, разделе имущества в судебном порядке между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов и др.).

Стоимость замещения - это оценочная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, которая равна полезности оцениваемого сооружения, с использованием современных материалов, современных стандартов, проекта, планирования и т.д.

Восстановительная стоимость - это оценочная стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого сооружения из таких же материалов, с соблюдением таких же строительных стандартов, такого же проекта, таких же планирования и квалификации рабочей силы, которое имеет все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как у оцениваемого сооружения.

Затратный подход базируется на трех методах:

Метод единичных показателей или сравнительной единицы - основан на сравнении стоимости единицы площади (объема) оцениваемого объекта со стоимостью единицы площади (объема) подобного типового сооружения с последующей корректировкой соответственно условиям рынка и физических отличий;

Поэлементный метод (разбивки) - стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, перегородок, кровли и т.д., причем стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы прямых и непрямых затрат, которые необходимы для формирования единичного объема;

Метод количественного анализа (сметный) - самый точный и при этом наиболее трудоемкий. Данный метод основан на абсолютно точном определении всех позиций, которые имеют отношение к строительству сооружения и включает все затраты на строительство нового сооружения, которые предусмотрены проектно-сметной документацией.

Общий порядок расчетов затратным методом следующий:

Проводится анализ структуры объекта, и выделяются его составные части, оценка стоимости которых будет проводиться дифференцировано различными методами;

Осуществляется выбор соответствующего метода оценки стоимости для каждого компонента объекта, и выполняются необходимые расчеты;

Определяется реальный износ компонента объекта;

Проводится расчет остаточных стоимостей компонентов и определяется суммарная оценка остаточной стоимости всего объекта.

Остаточную стоимость на дату оценки определяют путем вычитания от стоимости величины накопленного износа (физического, морального, экономического).

Метод аналогов продаж - используется при оценке рыночной стоимости объекта, исходя из данных о недавно реализованных сделках с аналогичными объектами. Метод базируется на принципе замещения, в соответствие с которым, рациональный покупатель не заплатит за данный объект больше стоимости доступного для покупки аналогичного объекта, который имеет такую же полезность, как и данный объект. Поэтому цены продажи аналогичных объектов служат исходной информацией для расчета стоимости оцениваемого объекта.

При прямом сравнении продаж рассматривают сравнимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, и после этого вносят поправки на возможные различия между оцениваемым объектом и аналогами. К основным элементам сравнения относят: права собственности на объект оценки, условия финансирования сделки, условия продажи, состояние рынка, местонахождение, физические характеристики, экономические характеристики, использование и т. п.

Этапы оценки с использованием сравнительного подхода:

Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с объектами-аналогами на данном рынке; определение сопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами по своим функциям и параметрам

Проверка информации обоснованности цен (установление фактов - не находилась ли любая из сторон сделки в затруднительных обстоятельствах, обладали ли обе стороны типовой для данного рынка информацией и поступали ли рационально, соответствовали ли оплата или финансирование сделки нормальным рыночным условиям)

Детальное сравнение объекта с каждым из аналогов и выявление различий по дате продажи, потребительским характеристикам, местонахождению, наличием дополнительных элементов и т. п., которые фиксируются и учитываются

Расчет стоимости данного объекта путем корректировки цен на выявленные различия с объектами-аналогами на основе анализа и полученных расчетных величин.