Системы финансирования жилищного строительства

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Февраля 2014 в 21:59, курсовая работа

Описание работы

Формы и источники финансирования жилищного строительства могут быть различными, но в западных странах они сводятся к трем основным направлениям. Во-первых, строительство жилья финансируется за счет собственных средств строительных компаний. Во-вторых, финансирование идет по каналам коммерческого кредитования строительных организаций. И, в-третьих, широко используется ипотечное кредитование частных застройщиков и покупателей готового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Более того, общий объем финансовых ресурсов жилищного строительства существенно расширяется за счет широкого обращения ипотечных ценных бумаг.

Содержание работы

Введение………………………………………………………………………………...3
Глава 1 . Теоретические основы финансирования жилищного строительства….…5
1.1.Источники финансирования жилищного строительства…………………….…5
1.2.Основные модели жилищного финансирования…………………………………9
1.3. Механизм финансирования ипотечного жилищного строительства………….18
Глава 2. Особенности системы финансирования жилищного строительства в России……………………………………………………………………………….....21
2.1. Схемы финансирования жилищного строительства России……..……………21
2.2. Анализ изменения структуры финансирования на различных этапах реализации строительного проекта…………………………………………………..27
2.3.Основные проблемы системы финансирования жилищного строительства в России…………….……………………………………………………………………30
Глава 3. Совершенствование системы финансирования жилищного строительства в России…………………..……………………………………………………………34
3.1. Альтернативные схемы финансирования жилищного строительства………..34
3.2. Основные направления решения проблем финансирования жилищного строительства………………………………………………………………………….36
Заключение…………………………………………………………………………….41
Список литературы……………………………………………………………………43

Файлы: 1 файл

курсовая-637.docx

— 220.91 Кб (Скачать файл)

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ «Экономика недвижимости»

НА ТЕМУ: Системы финансирования жилищного строительства

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение………………………………………………………………………………...3

Глава 1 . Теоретические основы финансирования жилищного строительства….…5

1.1.Источники финансирования  жилищного строительства…………………….…5

1.2.Основные модели жилищного финансирования…………………………………9

1.3. Механизм финансирования ипотечного жилищного строительства………….18

Глава 2. Особенности системы финансирования жилищного строительства в России……………………………………………………………………………….....21

2.1. Схемы финансирования жилищного строительства России……..……………21

2.2. Анализ изменения структуры финансирования на различных этапах реализации строительного проекта…………………………………………………..27

2.3.Основные проблемы системы  финансирования жилищного строительства в России…………….……………………………………………………………………30

Глава 3. Совершенствование  системы финансирования жилищного  строительства в России…………………..……………………………………………………………34

3.1. Альтернативные схемы финансирования жилищного строительства………..34

3.2. Основные направления  решения проблем финансирования  жилищного строительства………………………………………………………………………….36

Заключение…………………………………………………………………………….41

Список литературы……………………………………………………………………43

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В каждой развитой стране с  устоявшейся рыночной экономикой жилье  является важнейшим составным элементом  национального богатства, а вложения граждан в недвижимость представляют собой едва ли не большую часть, материальных активов семейных хозяйств. Постоянно  растущий уровень жизни населения  влечет за собой повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе  размере и комфортности жилища. Это  делает жилищное строительство одной  из приоритетных отраслей для различных  форм финансирования и кредитной  деятельности.

Формы и источники финансирования жилищного строительства могут  быть различными, но в западных странах  они сводятся к трем основным направлениям. Во-первых, строительство жилья финансируется  за счет собственных средств строительных компаний. Во-вторых, финансирование идет по каналам коммерческого кредитования строительных организаций. И, в-третьих, широко используется ипотечное кредитование частных застройщиков и покупателей готового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Более того, общий объем финансовых ресурсов жилищного строительства существенно расширяется за счет широкого обращения ипотечных ценных бумаг.

Ситуация с финансированием  жилищного строительства в России несколько иная. С началом реформ в России резко ухудшилось финансовое состояние строительных предприятий, образовался острый дефицит денежных средств. Ограниченность финансовых ресурсов усугубилась удорожанием кредитов, прогрессирующей инфляцией. В то же время, развитие рыночных отношений  привнесло новое в формы и  методы финансирования оборотных средств строительных организаций, которые перешли к самостоятельному формированию своей экономической политики. Это связано с прекращением полного государственного финансирования жилищного строительства, характерного для экономики Советского периода и началом финансирования за счет других источников.

С учетом сложившейся ситуации целесообразно определить, какими возможностями  располагают строительные предприятия  при определении источников финансирования своей текущей деятельности в  России.

Целью данной работы является рассмотрение системы финансирования жилищного строительства.

В соответствии с целью можно  сформировать следующие задачи:

  • рассмотрение источников финансирования жилищного строительства,
  • обзор основных моделей жилищного финансирования,
  • изучение механизма финансирования ипотечного жилищного строительства,
  • изучение особенностей системы финансирования жилищного строительства в России и выявление проблем,
  • разработка предложений по совершенствованию системы финансирования жилищного строительства в России.

Основой теории и методологии  финансового обеспечения жилищного  строительства выступает общая  теория финансов. Поэтому методологической базой при разработке исследуемых  проблем послужили научные труды  в области теории финансов таких  экономистов, как С. В. Барулин, Э. А. Вознесенский, А. Г. Грязнова, Л. А. Дробозина, А. Ю. Казак, Т. М. Ковалева, В. М. Родионова, М. В. Романовский, Б. М. Сабанти, В. И. Самаруха и др.

Вопросами государственного регулирования и реализации эффективной  государственной финансовой поддержки  экономики России успешно занимались С. Б. Ефимова, В. С. Кусмарцева, А. М.Лавров, А. В. Улюкаев, Ю. В. Федорова, Е. А. Черныш, Л. И. Якобсон, М. Н. Яндиев и др. Аспекты функционирования, финансового обеспечения и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили своё отражение в работах Г. Беккера, Р. Голдсмитта, Дж. Кендрика, Т. Шульца, в исследованиях отечественных учёных - Г. В. Гудименко, Е. Н. Жильцова, В. Н. Казакова, Е. А. Каменевой, В. Рутгайзера, и других.

 

 

Глава 1. Теоретические основы финансирования жилищного строительства

1.1.Источники финансирования  жилищного строительства

 

Одна из причин высокой стоимости  жилья – сложившаяся система источников финансирования объектов жилой недвижимости. Из всего многообразия возможных источников финансирования жилищного строительства в России более 80% всех проектов финансировалось за счет средств граждан, вкладывающих деньги посредством долевого участия в многоэтажном жилищном строительстве [12, с.120]. Причиной этого являются недостаточные государственные капитальные вложения.

Более того, неразвитость инфраструктуры банковской системы, высокие ставки кредитования застройщиков и покупателей привели к тому, что девелоперы стали привлекать непосредственно средства граждан, желающих приобрести жильё.

Выгоды такого источника финансирования – а это бесплатное использование  для реализации проектов – позволили  застройщикам снизить активность в поиске и разработке других организационно-правовых схем привлечения ресурсов, так как их устраивала высокая рентабельность девелоперской деятельности.

Необходимо отметить, что участие  в долевом строительстве для  граждан, решивших приобрести жилье, характеризуется рядом рисков, связанных как с общеэкономической ситуацией, так и с реализацией конкретного проекта.

Основные источники финансирования жилья:

Кредитование  жилищного строительства. Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности. Ключевыми параметрами для кредитования являются:

1. сумма кредита;

2. срок погашения; 

3. процентная ставка.

Долгосрочное ипотечное  жилищное кредитование населения – это кредит или заем, предоставленный соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства (т.е. если кредит не выплачивается, то банк вправе забрать себе купленную на средства, взятые в кредит, квартиру). Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на 10-15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий). Существует много схем государственного финансирования жилищного кредитования. Например, государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты). Это сокращает необходимый размер кредита. При такой системе финансирования приобретения жилья гражданами:

  • на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходится примерно 30 %;
  • на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем — 20-50 %;
  • оставшаяся часть – на ипотечный кредит.

Таким образом, повышается доступность  ипотечных кредитов для граждан  и стимулируется платежеспособный спрос на жилье. Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований и средств предприятий[10, с.100].

Долевое участие  со 100 %-ой единовременной оплатой:

  • по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;
  • в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;
  • указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;
  • по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком, исходя из действительной площади передаваемой квартиры;
  • после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.

Долевое участие  с поэтапной оплатой:

  • по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;
  • в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей дольщика;
  • в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 м2 оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения договора и может составить от 20 до 100%;
  • оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику (как правило, поквартально) с индексацией стоимости 1 м2 на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Каждым взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры[22, с.163].

Долевое участие  с зачетом имеющегося жилья:

  • по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;
  • в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику;
  • за разницу в качестве площади «старой» квартиры, по сравнению с площадью «новой», дольщик доплачивает деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме;
  • возможны два варианта зачета «старых» квартир: квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает на реализацию; дольщик проживает в своей квартире: в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

Ценные бумаги в жилищном строительстве. Это документы, подтверждающие право собственности владельца на какое-либо имущество или денежную сумму, которые не могут быть реализованы или переданы другому лицу без предъявления соответствующего документа.

Информация о работе Системы финансирования жилищного строительства