Системы финансирования жилищного строительства

 

Рис.1. Блок-схема “Финансовые потоки населения в жилье”

Блок-схема на рис.1. моделирует финансовые потоки населения в приобретения или строительство жилья. Как финансовый инвестор физические лица используют внутренние и внешние источники. К внутренним ресурсам относятся имеющиеся жилье и денежные накопления населения. К внешним ресурсам относятся жилищные ипотечные кредиты, возвратность которых обеспечивается ежемесячными доходами населения. Данный блок определяет потребность или спрос экономики в новом жилье.

Главная функция банков второго  уровня выдача и обслуживание жилищных ипотечных кредитов. Банки второго  уровня, выдающие ипотечные кредиты  – коммерческие банки, специализированные ипотечные банки, жилищные сберегательные банки. Также банки второго уровня определяют общие условия кредитования: размер кредитных ресурсов, срок кредитования, срок кредитовании, размер процентной ставки, программы кредитования. Банки второго уровня, используя свои кредитные ресурсы, обеспечивают вливание финансовых ресурсов в строительство и покупку нового жилья. Данный блок финансирования формирует как предложение, так и спрос на жилье. Финансовые потоки от банков второго уровня в жилищный сектор экономики показана в блок-схеме на рис.2.

Срочные накопления клиентов (Сн)	Банки второго уровня   Кр=Сн+Ср+Со, где Кр - кредитные ресурсы	Строительный кредит	Новое жилье (Нж) Нж = Кп
Собственные ресурсы банка (Ср)		Возврат строительного кредита
Продажа ипотечных ценных бумаг (Со)		Ипотечный жилищный кредит
		Возврат ипотечного жилищного  кредита
		m Кп =Ʃ Кi, где        i=1 Кп  - кредитный потрфель, m-количество клиентов

 

Рис.2. Блок-схема “Финансовые потоки БВУ в жилье”

Невозможно широкое распространение  жилищного ипотечного кредитования без финансовых средств различных  инвесторов. В качестве инвесторов выступают покупатели ипотечных  ценных бумаг. Большую роль играют институциальные инвесторы, такие как инвестиционные, пенсионные, страховые фонды. Во многих странах подобными инвестициями занимаются специальные агенства вторичного рынка. Некоторые из них организованы государством. Движение финансовых ресурсов от инвесторов в жилищную экономику показано на рисунке 3.

Инвесторы	Покупка активов банка (Па)	Банки второго уровня Кр=Па+Пцб	Выдача строительных кредитов	Новое жилье  Нж=Кп
	Покупка ипотечных ценных бумаг (Пцб)		Выдача жилищного ипотечного кредита
Возврат кредитов (Вк) Вк =Кi (1+rn), где r - процентная ставка n - срок кредитования

 

Рис.3. Блок-схема “Финансовые потоки инвесторов в жилье”

В качестве инвестора может  выступать государство. Финансовые потоки при этом такие же как в блок-схеме 4.

Строительная фирма	Ресурсы строительный фирмы	Рс	Новое жилье  Налоги (Н)   Н = Кн ▪ Снж, где Кн коэффициент налоговых отчислений
	Стоимость нового жилья	Снж Снж=Sнж▪ Скв.м, где   Sнж-площадь нового жилья Скв.м-стоимость  кв.метра
	Строительный кредит	Кс = 0,7 Сз, где Сз - стоимость залога
	Возврат строительного кредита	Вкс = Кс(1+rn), где r - процентная ставка n - срок кредитования

 

Рис.4. Блок-схема “Финансовые потоки строительных фирм в жилье”

Непременными участниками  жилищного строительства являются строительные фирм. В конечном итоге все финансовые потоки остальных участников системы стекаются в строительный сектор. Функциями строительных фирм являются строительство жилья, установление стоимости и объемов жилищного строительства в зависимости от уровня цен  и производственной мощности строительной фирмы. Строительные фирмы формируют предложение на рынке жилья[19, с.186].

Финансовые потоки строительных компаний в жилье состоят из собственных  ресурсов строительных фирм и привлечение  строительного кредита. Объем финансовых вложений определяется стоимостью нового жилья.

Каждая блок – схема  определяет потребность в финансовых ресурсах в пределах своих функций.

 

1.3. Механизм финансирования  ипотечного жилищного строительства

 

Как показывает практика большинства  развитых стран, единственной надежной и эффективной системой, позволяющей  гражданам, обладающим стабильными  доходами и трудоустройством, удовлетворить  свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Как правило, она распространяется наиболее многочисленный класс граждан  со средними доходами, которые позволяют  им не ждать от государства бесплатного  социального жилья и с помощью  долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом[12, с.111].

С учетом того, что жилье является дорогим товаром, у большинства  граждан не имеется достаточных  накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств.

Без развитой системы ИЖК более 60% населения страны не смогут улучшить свои жилищные условия только за счет собственных средств.

Поэтому система ИЖК является стержнем рыночной системы жилищного финансирования.

Основной задачей развития системы  ИЖК является привлечение финансовых средств (а это можно сделать  только на рыночных принципах) в сферу  жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях (рис. 5).

Рис.5. Механизм финансирования ипотечного жилищного строительства

Законодательная основа функционирования системы ИЖК была заложена Гражданским  кодексом РФ, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О регистрации  прав на недвижимость и сделок с  ней"[1].

Ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставляемый гражданам (заемщикам) на цели приобретения готового жилья  или строительство индивидуального  жилья под залог недвижимого  имущества. Как правило, в качестве залога используется приобретаемое  готовое жилье либо, если речь идет о строительстве индивидуального  жилого дома, - залог земельного участка, находящиеся в собственности  заемщика. С учетом высокой стоимости  жилья по сравнению с доходами заемщиков этот кредит предоставляется  на длительный срок от 10 до 30 лет и  более. Чем дольше кредит, тем большую  сумму кредита при прочих равных условиях может погасить гражданин, выплачивая ее по частям из своих регулярных доходов. По ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права требования по ипотечным кредитам могут быть оформлены в виде именной  ипотечной ценной бумаги (закладной), которая может быть передана любому лицу. Практика и методология ипотечного кредитования как за рубежом, так и в нашей стране позволили отработать ряд стандартных требований, направленных на снижение возможных рисков, связанных с этим видом кредитования. Надежность кредита в существенной степени зависит от того, насколько правильно и профессионально проведена проверка платежеспособности и кредитоспособности заемщика, правовая и стоимостная экспертиза предмета залога - приобретаемого жилого помещения, организовано проведение всех необходимых сделок по купле-продаже и ипотеке жилья, по страхованию имущества, жизни и трудоспособности заемщика, а также другие необходимые процедуры по оформлению кредита[16, с.220].

Ввиду того, что банки и другие организации, предоставляющие гражданам  ипотечные кредиты (целевые ипотечные  займы), не обладают долгосрочными ресурсами, рынок ипотечных кредитов (рынок  закладных) не может развиваться  самостоятельно без вовлечения в  ИЖК средств с финансовых рынков и, прежде всего, институциональных  инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и других. Эти средства обеспечивают рефинансирование кредиторов населения.

Благодаря этому обстоятельству устанавливается  тесная взаимосвязь двух социально  направленных систем - системы ИЖК  и пенсионной системы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 . Особенности  системы финансирования жилищного  строительства в России

2.1. Схемы финансирования жилищного строительства России

 

Понятие сущности любой модели развития жилищного строительства  и определение возможности ее использования при определенных условиях осуществимо после разбора  основных элементов модели:

1.  Основные участники.

2.  Возможности для участников при реализации модели.

3.  Применяемые виды используемого капитала.

4.  Параметры кредита: процентная ставка, сумма (размер) кредита, срок кредитования, характер выплат. Финансовые отношения.

5.  Договорные отношения и особенности прав собственности.

6.  Возможности реализации модели для заемщика при определенных условиях.

В странах с развитой экономикой одним из перспективных способов решения жилищной проблемы принято  считать ипотечное кредитование. Действительно, при удачно складывающихся условиях ипотечного кредитования его  результативность велика: "для заемщика — это дополнительная возможность  получения крупных средств на очень большие сроки для решения  жилищной проблемы; для кредитного института — это стабильная работа в течение нескольких десятилетий  со стабильными доходами и гарантией  возврата кредита; для государства  — это постоянные инвестиции в  жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление  и развитие истинно рыночных отношений  во многих секторах экономики, решение  многих социальных проблем" [16, с. 19].

В настоящее время в  мировой практике сложились два  классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

•        двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель). 

Характерной практически  для всех кредитных учреждений стран  с развитой экономикой является одноуровневая модель ипотечного кредитования.

Для осуществления анализа  данной модели целесообразно рассмотреть  каждый ее элемент отдельно в соответствии с разделением, предложенным авторами.

1. Кредитом связаны заемщик и кредитор. В качестве последнего могут выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Количество обслуживающих организаций — минимально (как правило, это только страховая организация).

2. Для кредитора возможно  рефинансирование ипотечных кредитов  за счет выпуска ценных бумаг  — закладных листов и, тем самым, — минимизирование возможных рисков. Процент выплаты дохода по закладным листам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение прибыли (в Германии, например,  маржа ипотечного банка составляет 0,25% [10, с.152]). Положительным для кредитора является тот факт, что он, исходя лишь из собственных интересов, регулирует весь процесс ипотечного кредитования заемщика. Именно этим объясняется возможность заемщика получить низкий процент и удешевить ипотечный кредит. Для заемщика также важна последняя европейская тенденция объединения нескольких кредитных учреждений с использованием единой технологии работы с заемщиком, что ведет к увеличению сроков кредитования. Достижение этого можно пояснить на примере. При объединении интересов ипотечного и сберегательного банков заемщик берет одновременно "два кредита", которые гасит последовательно, а именно: сначала погашается кредит Сбербанка в течение первых 12-14 лет, а затем — ипотечного банка [20, с.203].

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком. Положительным является, что кредитор вправе использовать данные денежные ресурсы в своей деятельности. Кроме того, для заемщика также выгодна такая схема отношений с кредитором, так как участие заемщика в работе кредитного учреждения служит дополнительной гарантией будущего кредита.

3. Собственный и заемный капитал заемщика.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается  первичный (собственный) капитал, который  является обязательным условием для  выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

4. В ссудно-сберегательных учреждениях процентная ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%, процентная ставка по ипотечному кредиту — от 4,5 до 8,5% [16, с.56]. Доля кредита в стоимости приобретения или строительства жилья может составлять около 50% [24, с.174].