Системы финансирования жилищного строительства

Срок кредитования при  реализации одноуровневой модели ипотечного кредитования составляет от 10 до 12 лет.

Все ставки и выплаты кредита  являются фиксированными и равномерными.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования строится на цикличности  обращения денежных средств. Средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Таким образом, легко отслеживаются  все финансовые потоки кредитного учреждения.

Следует отметить, что кредитное  учреждение не может осуществлять никаких  активных операций, кроме как предоставление кредитов своим вкладчикам. Тем самым  снижается рискованность ипотечных  кредитов, ибо они выдаются заемщикам, которые формально подтвердили  свою кредитоспособность, а также  способность в течение длительного  срока ежемесячно осуществлять фиксированные  платежи, приблизительно равные ежемесячным  платежам по ипотечному кредиту.

Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой модели ипотечного кредитования представлен  на рис. 6.

 

Рис. 6. Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 — накопительный вклад; 2 — ипотечный кредит; 3 — оплата жилья по договору купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 — возврат ипотечного кредита и процентов по нему; 5 — страховая премия по договору страхования заложенного имущества; 6 — доход от продажи ценных бумаг (закладных листов); 7 — доход по ценным бумагам (закладным листам) и их погашение

 

5. Отчуждение заложенной недвижимости, в случае невозврата ипотечного кредита кредитному учреждению занимает довольно значительные сроки — 2-4 года [7, с.36].

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих  основных видов договоров:

между заемщиком и кредитором — договор о накопительном  жилищном вкладе и, затем, кредитный  договор и договор об ипотеке;

между заемщиком страховой  организацией — договор страхования  заложенного жилья;

между заемщиком и продавцом (строителем) жилья — договор  купли продажи жилья.

6. Так как предметом исследования монографии является ИЖС в том числе и в сельской местности, то и классические модели развития жилищного строительства можно, например, рассматривать с точки зрения их применимости в сельской местности России.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования получила не меньшее распространение в мировой практике.

1.  В этой модели кроме заемщика и кредитора участвуют посредник  (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

2.  Кредитор для быстрого возврата затраченных средств на выдачу ипотечного кредита может продавать ипотечные кредиты ипотечному агентству или ипотечной финансово-инвестиционной компании, которые таким образом рефинансируют кредит. Таким образом, кредитное учреждение имеет две основные возможности, а именно — получить доход на переуступке закладных и комиссионные за их обслуживание. Ипотечная финансово-инвестиционная компании получает доход за счет дополнительной эмиссии первичных закладных, цель которой состоит в качественном преобразовании ценных бумаг в наиболее ликвидный вид, посредством группирования по определенным сходным характеристикам (вид недвижимости, процентная ставка, сроки кредитования и т.д.) закладных в ипотечные пулы.

3.  Собственный и заемный капитал (ипотечный кредит) заемщика.

4.  Процентная ставка по использованию ипотечного кредита варьируется от 7 до 20%. Сумма кредита может составлять 75-90% от стоимости закладываемого жилья [7, с.66]. От стоимости приобретения или строительства жилья сумма кредита может составлять от 80 до 90% [24]. Срок кредитования обычно составляет от 15 до 30 лет [7, с.95].

5. Реализация договорных  отношений при двухуровневой  модели ипотечного кредитования  представлена на рис. 7.

Рис. 7. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 — кредитный договор; 2 — договор об ипотеке; 3 — договор страхования заложенного жилья; 4 — договор купли-продажи жилья или договор подряда; 5 — генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства;  6 — агентский договор, определяющий права и обязанности сторон в процессе исполнения кредитора агентских функций по обслуживанию ипотечных кредитов; 7 — договора переуступки прав требований по ипотечным кредитам; 8 — договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства; 9 — договор страхования предпринимательского риска; 10 — договора купли-продажи ценных бумаг

 

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников — заемщика и кредитора.

После получения кредита  заемщик заключает договор купли-продажи  жилья с продавцом или его  строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью  сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования  предпринимательского риска и заложенного  жилья.

На вторичном ипотечном  рынке между кредитором и ипотечным  агентством заключается соответствующее  соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также  договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

6. Авторы полагают, то  данная классическая модель не  нашла широкого применения в  России из-за недостаточной разработанности  механизма рефинансирования и,  в связи с этим сложностей  полноценного функционирования  вторичного рынка ипотечных кредитов, на которых основана двухуровневая  модель ипотечного кредитования.

Кроме того, при залоговых  взаимоотношениях с сельскими жителями кредитное учреждение может иметь  трудности с реализацией закладных  ввиду низкой ликвидности объектов ипотеки, которые могут предложить сельские жители (например, земельные  участки в отдаленных селах). В  связи с этим нецелесообразно  обращение таких закладных на вторичном рынке и затрудняется участие сельских жителей в двухуровневой  модели ипотечного кредитования.

 

2.2. Анализ изменения структуры финансирования на различных этапах реализации строительного проекта

 

На протяжении всего периода  реализации строительного проекта структура его финансирования претерпевает значительные изменения. На рис. 8 эти изменения зафиксированы на момент завершения работ нулевого цикла строительного проекта, на момент завершения строительно-монтажных работ и на момент завершения всех работ (до приемки объекта в эксплуатацию).

На диаграмме видно, что  с приближением дня приемки объекта в эксплуатацию в структуре финансирования увеличивается доля средств граждан и юридических лиц, участвующих в долевом строительстве (их общая доля увеличивается с 38% на момент завершения работ нулевого цикла до 70% на момент завершения всех работ, но до приемки объекта в эксплуатацию), и  уменьшается доля собственных средств застройщика (с 35 до 10% соответственно). Доля кредитных источников в структуре финансирования проектов с приближением момента их завершения также уменьшается.

Рис. 8. Структура финансирования проектов жилищного строительства на разных этапах их реализации

Принимая во внимание широкое  распространение практики долевого строительства при реализации жилищных проектов, можно проанализировать стоимость квадратного метра жилья при заключении договоров долевого участия в строительстве на различных этапах реализации строительного проекта относительно конечной стоимости на этапе завершения строительства (до приемки объекта в эксплуатацию).

На рис. 9 показано, как оценивается в среднем изменение стоимости долевого участия в реализации жилищных проектов (по итогам опроса представителей строительных компаний).

 

 

Рис. 9. Средняя стоимость квадратного метра жилья при долевом участии в проектах жилищного строительства на различных этапах их реализации, % стоимости квадратного метра жилья на этапе завершения строительства (до приемки здания в эксплуатацию)

Очевидно, что стоимость  долевого участия в строительстве  обратно пропорциональна рискам такого участия, то есть, при прочих равных условиях, чем выше риски, тем меньше стоимость участия. Как правило, основную часть дольщиков компании привлекают на завершающих этапах строительно-монтажных работ, когда риски долевого участия уже достаточно низки, а квартиры все еще дешевле их окончательной продажной стоимости.

 

2.3.Основные проблемы  системы финансирования жилищного строительства в России

 

Несмотря на определенные успехи в отрасли жилищного строительства в России, существует ряд проблем, в частности:

а) существенным препятствием развития жилищного строительства  продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельных  участков необходимой коммунальной инфраструктурой.

Одной из основных задач, решение  которой направлено на снижение стоимости  одного квадратного метра жилья, является обеспечение земельных  участков, выделенных под малоэтажное (индивидуальное) жилищное строительство, инженерной инфраструктурой;

б) важной составляющей развития жилищного строительства является формирование рынка доступного арендного  жилья и развитие некоммерческого  жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. В Тверской области на учете для  получения жилья состоит 24 543 семьи. Из них проживают в коммунальных квартирах 18,6 процента семей, в общежитиях – 7,3 процента, состоят на учете 10 лет  и более – 55 процентов;

в) остается актуальным вопрос обеспечения жильем отдельных категорий  граждан, установленных федеральным  законодательством;

г) одной из острых проблем, решение которой требует особого  внимания от исполнительных органов  государственной власти Тверской области, является проблема лиц, пострадавших в  результате недобросовестных действий застройщиков в рамках долевого строительства.

Частью 5 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к числу полномочий органа контроля в области долевого строительства отнесен контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим федеральным законом.

К компетенции уполномоченного  органа относится получение от застройщика  отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства  для строительства (создания) многоквартирных  домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о выполнении своих  обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены  Правительством Российской Федерации; принятие мер, необходимых для привлечения  лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства (их должностных лиц), к ответственности, установленной настоящим федеральным законом и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях;

д) на большинстве предприятий разработаны программы модернизации производства. Для их реализации необходимо привлечение кредитных ресурсов, так как собственных оборотных средств у большинства предприятий недостаточно;

е) высокая степень износа основных фондов предприятий строительной промышленности повышает себестоимость  выпускаемой продукции и делает ее менее конкурентоспособной;

ж) ограниченность ипотечного кредитования в настоящее время  во многом связана с высоким уровнем  процентных ставок (12-14 процентов) и  необходимостью внесения значительного  первоначального взноса (как правило, до 30 процентов от стоимости жилья).

Между тем существует ряд недостатков пи в формировании тарифов жилищного строительства в России:

 

• основанный на затратном методе ценообразования, он не стимулирует предприятия к повышению эффективности деятельности. Прибыль предприятия, включаемая в тариф, рассчитывается путем умножения затрат на нормативный процент рентабельности, следовательно, снижение издержек означает снижение величины прибыли, поэтому предприятие заинтересовано в росте издержек; нормативная себестоимость на большинстве предприятий существенно отличается от фактической, что означает необоснованность самих нормативов, которые не учитывают специфики конкретного предприятия: состояния основных фондов, обслуживаемой территории и т.п. Расчет тарифа на основе нормативно-расчетной себестоимости не отражает реальное финансовое состояние коммунальных предприятий, не обеспечивает «прозрачности» финансовой отчетности предприятия, делает практически невозможным привлечение инвестиций в развитие отрасли;
• тарифы устанавливаются на основе предложений производителя и в условиях монополизма не могут считаться объективными. Зачастую тарифы завышаются за счет закупки необходимых материалов у посредников по ценам выше рыночных, привлечения дочерних предприятий для выполнения ремонтных работ, использования устаревшей базы учета и контроля потребляемых ресурсов;
• формирование тарифов на расчетный период до сих пор осуществляется на основе фактических затрат, включающих непроизводительные расходы и рассчитанных на основе старой, дореформенной нормативной базы, не учитывающей применение современных материалов, машин, оборудования, технологии и т.п. Кроме того, при расчете используются старые нормативы численности, которые разрабатывались на основе затратных принципов ценообразования;
• имеет место так называемое перекрестное субсидирование, когда разные группы потребителей оплачивают одни и те же услуги по разным тарифам. Повышенные тарифы для промышленных предприятий внешне выглядят как субсидирование льготных тарифов для населения и бюджетных организаций. На самом деле это приводит к повышению себестоимости и соответственно розничных цен на продукцию промышленных предприятий, которую в итоге оплачивает то же население.