Системы финансирования жилищного строительства

Отсутствие упорядоченной  ценовой и тарифной политики приводит к значительной дифференциации стоимости жилищно-коммунальных услуг по регионам и муниципальным образованиям. Это еще раз свидетельствует о том, насколько важна на местах роль органа, осуществляющего регулирование тарифов на продукцию и услуги предприятий естественных локальных монополий, а также разработка собственной (муниципальной или региональной) нормативной базы функционирования и развития всех отраслей ЖКХ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Совершенствование  системы финансирования жилищного  строительства в России

3.1. Альтернативные схемы финансирования жилищного строительства

 

В настоящее время многие компании избирают альтернативные способы привлечения капитала частных лиц в жилищное строительство. В большинстве таких вариантов граждане, вкладывающие средства в строительство жилья, не защищены законодательством и рискуют не получить ни денег, ни квартиры. Наиболее распространено финансирование жилищного строительства на основании предварительных договоров купли-продажи (с использованием векселя в качестве платежного средства), предварительных договоров долевого участия в строительстве и оплатой по ним, инвестиционных договоров и договоров уступки права требования, договоров простого товарищества.

Самой популярной является вексельная схема, когда клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. С покупателем обычно заключаются два договора — предварительный договор (в нем указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора) и договор купли-продажи векселя. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения со инвестор может требовать от компании, выпустившей ценную бумагу, только вложенные средства, но не квартиру.

Трудности в привлечении  банковских кредитов послужили толчком  для развития и распространения практики облигационных займов — наиболее распространенного после вексельной схемы способа привлечения средств на строительство.

Главной отличительной особенностью облигаций является их ликвидность.

Инвестор готов получать меньшую доходность при большей  ликвидности.

Ликвидность бумаги необязательно  проявляется в большом обороте  на вторичном рынке. Нередко выпуск облигаций рассматривается как  особая форма привлечения банковского кредита: в обмен на облигации банк предоставляет кредитные средства застройщику; облигации, по сути, являются обеспечением возврата средств и весь срок до погашения кредита находятся у банка. Чем более ликвидны облигации, тем скорее банк пойдет на снижение процентной ставки по кредиту. Для этого он должен иметь возможность в любой момент продать бумаги другому инвестору без скидки (дисконта). Требование о дисконте может появляться только в том случае, если продавец и покупатель обладают разной (асимметричной) информацией об эмитенте.

Наиболее эффективный  способ решить проблему асимметрии информации — раскрывать максимальное количество информации о себе. Однако, во-первых, эмитент, особенно строительная компания, не всегда готов к этому и предпочитает раскрыть минимально необходимое для успешного размещения количество данных, не поддерживая информационный поток после размещения. А во-вторых, информация не всегда может быть представлена в понятном инвестору виде (например, может отсутствовать консолидированная отчетность, подготовленная в соответствии с международными стандартами).

Доходность размещения облигационного займа зависит от кредитоспособности эмитента и оценки риска вложения средств в этот займ инвесторами.

Кроме того, эффективность  процесса размещения во многом зависит  от профессионализма выбранных организатора и андеррайтера — агентов, обеспечивающих размещение.

Облигации строительных эмитентов  различаются структурой амортизации долга. Структурирование амортизации долга позволяет снизить финансовый риск эмитента благодаря тому, что график погашения долга растягивается во времени и не требуется концентрации средств на всю сумму долга на момент выплаты. Структура амортизации зависит от целевых ориентиров эмитента.

Такая схема амортизации долга является наиболее сложной и позволяет распределить бремя выплаты на достаточно продолжительный период и с низкими разовыми платежами. В целом структуризация амортизации снижает для инвестора риск банкротства эмитента.

Практически все строительные облигации имеют поручительство по займу, выступающее в роли гарантии по выплате долг. Поручителями большинства облигаций выступают компании, входящие в холдинг эмитента, или их материнские компании. Объем поручительства в основном составляет сумму эмиссии и купонного дохода.

Однако у значительного  количества бумаг сумма чистых активов  эмитента и поручителя не превышает суммы займа, что относит их к инвестициям повышенного риска.

Среди облигаций эмитентов, осуществляющих полный цикл жилищного строительства, можно отметить классическую структуру процентных ставок, положительную кривую доходности и высокий спрэд доходности долгосрочных и краткосрочных бумаг. Это, например, свидетельствует о том, что в силу осторожного отношения к строительным облигациям инвесторы предпочитают краткосрочные бумаги, долгосрочным же облигациям они присваивают более высокий уровень риска.

 

3.2. Основные направления  решения проблем финансирования  жилищного строительства

 

Особую роль в решении  проблем привлечения источников для финансирования жилья, а также  предоставления заемных средств  на реализацию жилищных программ играют банки и другие кредитные институты. Банки обеспечивают финансирование как производителей жилищной продукции — застройщиков, так и ее потребителей — граждан. Так, в большинстве развитых зарубежных стран проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья решаются с помощью кредитов банков: строительных кредитов застройщикам на период строительства дома (сроком на 1—1,5 года), а также долгосрочных жилищных ипотечных кредитов населению (сроком на 15–30 лет). Финансируя строительство жилья, банк контролирует процесс в целом, в том числе качество строительно-монтажных работ, сроки и стоимость их выполнения, тщательно оценивает и минимизирует все сопутствующие строительные, финансовые, рыночные риски. Обеспечением кредита может быть земельный участок и возводимые объекты недвижимости.

Характерный пример — финансирование строительства многоэтажного жилого дома на основе банковских строительных кредитов³. Эти кредиты выдаются банком-кредитором застройщику частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле банка за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики — получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком после завершения строительства и реализации объекта. Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, — точно оценить существующие строительные и рыночные риски, вероятность создания и реализации объекта в срок, другими словами, риск незавершения строительства в срок и риск, связанный с реализацией построенных квартир. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и таким образом выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что  он располагает (на правах собственности  или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья  и необходимой разрешительной документацией  на осуществление строительства. Обеспечением кредита являются права на земельный  участок, вновь создаваемый объект недвижимости и другие активы застройщика.

Строительные кредиты  организациям-застройщикам эффективно сочетаются с ипотечным кредитованием  физических лиц — покупателей  жилья в построенных таким  способом домах: получаемые ипотечные  кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность  погасить ранее полученный строительный кредит.

На рынке готового жилья  граждане выбирают жилье в соответствии со своими доходами и потребностями  и заключают договор купли-продажи  с продавцом жилья. Тем, у кого не хватает денег на столь серьезную  покупку (а таких людей большинство), банки предлагают долгосрочные ипотечные  кредиты (т.е. кредиты под залог  приобретаемого жилья).

Те, кто не хочет жить в  стандартном готовом доме и решается на строительство собственного дома, заключают договор с подрядной  строительной организацией, которая  строит дом, как правило, «под ключ», используя для финансирования строительства  банковский ипотечный кредит на строительство  индивидуального жилья. Банк, стремясь обеспечить своевременный возврат  предоставленного кредита, тщательно  контролирует соблюдение установленных  сроков, сметы и качества строительства. Земельный участок вместе со строящимся домом в большинстве случаев  является надежным и ликвидным залогом, обеспечивающим возврат кредита.

Для осуществления деятельности по кредитованию строительства банк формирует штат специалистов, профессионально  владеющих вопросами учета и  снижения строительных и финансовых рисков. Часто банки привлекают к  сотрудничеству организации, специализирующиеся на вопросах строительства и эксплуатации объектов недвижимости, в качестве независимых экспертов для контроля за эффективностью реализации финансируемого проекта. В результате, решая задачу контроля и снижения рисков при кредитовании строительства, банк опосредованно защищает и права конечных потребителей жилья — граждан.

Типичная для развитых жилищных рынков практика финансирования строительства и приобретения жилья  на основе использования различных  банковских кредитов в России до сих пор не получила достаточного развития. В нашей стране, где кредитование строительства, а также долгосрочное жилищное ипотечное кредитование населения пока находятся на начальной стадии развития, банки рассматривают эту сферу деятельности как перспективную, но в настоящее время слишком сложную и трудоемкую. Высокопрофессиональный штат сотрудников, которые способны предотвратить возможные финансовые потери, отсутствует.

В результате российские застройщики  и заказчики жилья практически  не используют банковские кредиты для  целей финансирования строительства, предпочитая применять различные  схемы привлечения денежных средств  от граждан. Сегодня доля кредитных  средств составляет не более 20% стоимости  жилищного строительства. До 15% строительства  многоквартирных домов на начальной  стадии строительства и до 20% на завершающих  этапах финансируется за счет инвестиций юридических лиц. Средства населения  составляют до 25% всех средств на начальной  стадии строительства и до 45% на завершающих  этапах. В настоящее время до 70% строительства жилья на завершающих  этапах может финансироваться за счет средств населения.

И дело не только в том, что  цена на кредиты банков довольно высока. При обращении в банк застройщик или заказчик должны иметь хорошо проработанные и обоснованные документы: бизнес-план, проект, смету, которые  банк в состоянии профессионально  оценить, а затем и проконтролировать  их выполнение. Однако несовершенство законодательной базы ипотечного кредитования, отсутствие на этапе строительства четких гарантий прав застройщиков и инвесторов на вновь создаваемый объект недвижимости и на земельный участок, которые могли бы служить обеспечением (залогом) кредита, экономическая нестабильность финансового рынка, сложности при проверке и оценке платежеспособности и кредитоспособности заемщиков, непрозрачность финансовых потоков при строительстве жилья — все это обусловливает инертную, выжидательную позицию банков на этом рынке.

Кроме того, дальнейшее развитие системы жилищного финансирования связано с реализацией ряда мер, а именно:

• внедрением и развитием аукционной системы предоставления земельных участков для строительства;
• обеспечением прозрачности затрат, связанных с получением пакета разрешительных документов для строительства;
• повышением прозрачности строительной отрасли, в том числе путем ввода международной системы отчетности и аудита;
• дальнейшим уточнением законодательства в целях обеспечения единообразного, низкозатратного решения вопросов регистрации ипотеки земли и строящегося здания, строения, сооружения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Выполненные исследования и  расчеты позволяют сделать следующие  выводы и предложения:

Во всех регионах РФ жилищная проблема является исключительно актуальной, но стартовые условия ее решения  неодинаковы и специфичны. Опыт реализации банковской и небанковской схем ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в регионах показывает, что  ипотечный рынок развивается  очень медленно и недостаточно эффективно. Цели региональных ипотечных программ одинаковы или несущественно  отличаются, но поставленные цели формулируют  задачи, которые существенно отличаются в различных регионах. Основные параметры  региональных ипотечных программ (размер годовой процентной ставки, объем  бюджетного финансирования, размер первоначального  взноса, продолжительность рассрочки, перечень льгот, схемы организации  и т.п.) имеют существенные различия и отражают региональные особенности  социально-экономического, политического  развития и неодинаковые приоритеты в жилищном строительстве.

По результатам изучения системы финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы автором  установлено, что понятийный аппарат  в условиях формирующейся новой  нормативно-правовой базы в указанной  сфере и появлением перспективных  систем долгосрочного финансирования и жилищного кредитования в настоящее  время лишь формируется. Отдельные  его понятия еще не определены окончательно или допускают неоднозначное  толкование. К ним относятся понятия, ипотечного кредитования, ипотечной  системы, рефинансирования ипотечных  кредитов, финансирования жилищной сферы, социальной и коммерческой ипотеки, банковской и небанковской схемы  ипотечного кредитования и ряд других.