Системы финансирования жилищного строительства

Использование облигаций  жилищного займа в схеме финансирования имеет ряд преимуществ, по сравнению с предыдущей схемой финансирования (с долевым строительством). В частности, ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства.

Финансирование жилищного строительства, можно осуществлять за счет комбинирования различных источников финансирования. Например: городские власти строят дома за счет бюджета города, внебюджетных фондов, долевого участия по мере аккумуляции денег на эту цель в бюджете, внебюджетных фондах. Затем построенное жилье предоставляется:

• очередникам бесплатно;
• очередникам на условиях частичной оплаты;
• продается гражданам;
• дается гражданам после покупки ими пакета муниципальных жилищных облигаций.

Другим не менее интересным инструментом финансирования жилищного  строительства является создание внебюджетного  фонда развития жилищного строительства. Целью создания и деятельности фонда  является расширение возможностей для  улучшения жилищных условий жителями городов, развития механизмов долгосрочного инвестирования в жилищное строительство, повышение качества жилищного строительства.

 

1.2.Основные модели  жилищного финансирования

 

Одной из основных проблем  жилищного ипотечного кредитования является эффективное и доступное  привлечение средств. На эффективность  форм привлечения средств жилищных ипотечных кредитов  влияет наличие  надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.

В мировой практике существуют различные виды классификаций ипотечных  кредитов[17, с.174].

Например, существует классификация, в соответствии с которой есть следующие модели жилищного кредитования:

· Европейская модель

· Американская модель

· Малайзийская модель.

Европейская модель функционирует  путем создания высококапитализированных негосударственных организаций, которые имеют поддержку государства в виде льготного налогообложения, льготного кредитования.

Американская модель предусматривает  создание механизмов выкупа ипотечных  кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций.

Казахстанские экономисты кроме  вышеназванных моделей выделяют Малайзискую модель, которая является примером развития системы ипотечного кредитования населения в азиатском регионе. Основой действия данной модели является Национальная ипотечная корпорация «Кагамас Берхад». Данная компания осуществляется финансирования строительства жилых домов путем выдачи строительных кредитов застройщиком сроком на 2-3 года. В процессе строительства одновременно осуществляется продажа недостроенного дома населению. Взносы населения составляют до 30% стоимости жилья. После завершения строительства начинается процесс секьюритизации. Секьюритизация начинается с процесса выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. В свою очередь корпорация выпускает ценные бумаги и продает их на вторичном рынке. Главное отличие от американской модели участие корпорации в строительстве и обеспечении дешевого жилья [10,с.185].

Учитывая изученные классификации  моделей ипотечного жилищного кредитования, наиболее оптимальной считаем классификацию основанную на основном критерии - способе привлечения финансовых ресурсов. В соответствии с этой классификацией можно выделить следующие основные модели жилищного ипотечного кредитования: модель универсальных коммерческих банков; модель жилищных сбережений; модель специализированных ипотечных банков; модель вторичного рынка ипотечных кредитов; модель с участием государственных органов; модель с участием предприятий. В рамках любой из этих моделей можно рассмотреть основные источники финансирования жилищного сектора экономики.

Обязательным источником инвестирования в жилье являются средства населения. Население участвует  в системе жилищного инвестирования путем вложения своих сбережений в покупку жилья. Участие производится в виде вложений в долевое строительство, покупки жилья в рассрочку, внесение первоначального взноса при получении  ипотечных кредитов, осуществление  накоплений в системе стройсбережений. Как финансовый ресурс, особое значение имеют накопления населения по схеме накопительного жилищного кредитования.

В настоящее время одним  из основных источников приобретения жилья являются кредиты, предоставляемые  банками. Обычно банковские кредиты  выдаются на сумму до  70 %  от стоимости жилья. Срок кредитования составляет 10-25   лет. Схемы банковского ипотечного кредитования могут эффективно работать только при достаточно низкой процентной ставки, иначе становится для заемщиков слишком дорогими и слишком рискованными для банков. Для выдачи ипотечных кредитов банки могут использовать следующие источники: собственный капитал банка и стабильные остатки на счетах клиентов. Основным недостатком данного ресурса является его ограниченность. Поэтому все страны с развитой системой ипотечного кредитования используют различные инструменты рефинансирования.

Система рефинансирования привлекает в жилищный сектор экономики финансовых инвесторов. Рефинансирование позволяет  привлекать необходимый объем средств для выдачи ипотечных кредитов. Методы проведения рефинансирования могут быть различными:

· Прямая продажа активов;

· Выпуск ипотечных ценных бумаг;

· Секьюритизация ипотечных кредитов.

Прямая продажа активов  осуществляется путем формирования кредитного пула и продажа его  заинтересованным инвесторам. При этом кредиты полностью списываются  с баланса банка, все выплаты  по кредитам заемщик осуществляет в  пользу нового владельца. Данный метод  используется при неразвитости финансового  рынка.

Более распространенным методом  является выпуск ипотечных ценных бумаг. Особенностью этих ценных бумаг является их привязка к пулу ипотечных кредитов. Платежи по ипотечным ценным бумагам  осуществляется в сроки погашения  кредитов. Надежность ценных бумаг  обеспечивается закладными по ипотечным  кредитам. При этом ипотечные кредиты  остаются на учете баланса банка, что сохраняет его высокий  кредитный рейтинг.

Секьюритизация является более сложной схемой рефинансирования.  Первым этапом применение данной схемы является формирование пула ипотечных кредитов. Приглашается специализированное агентство для проведения анализа пула и присвоение ему кредитного рейтинга. После продажи кредитного пула, он списывается с баланса банка и переводится на баланс специально созданной управляющей компанией. Эта компания осуществляет выпуск ценных бумаг, на вырученные деньги покупает пул ипотечных кредитов, производит сбор платежей заемщиков и генерацию стабильного потока платежей в пользу покупателей ценных бумаг. А покупатели ценных бумаг, инвестируют кредиторов для выдачи новых кредитов. Реализация схем секьюритизации возможна только при наличии развитого финансового рынка[19, с.175].

Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги. На практике применяют различные  виды ценных бумаг. Основными из них являются следующие.

Облигационные ипотечные  ценные бумаги выпускаются под определенное обеспечение на основе ипотечных  кредитов. Эмитентами этих ценных бумаг  могут быть банки второго уровня или государственные агентские  организации. Выплаты по банковским облигациям взаимосвязаны с конкретным пулом ипотечных кредитов, а гарантиями осуществления платежей выступают  кредитные договора и закладные  по этим договорам. При этом базовый  кредитный пул остается на балансе  выпускающего облигации банка. Агентские  облигации выпускаются на основе пула ипотечных кредитов, выкупленных  у банков. Агентство гарантирует  выплаты по ценным бумагам.

Другим видом ипотечных  ценных бумаг являются ценные бумаги, привязанные к секьюритизированным ипотечным кредитам. Разновидностями этих ценных бумаг являются закладные с прямым денежным потоком и закладные с варьированной структурой выплат и различной структурой выпуска. У закладных с прямым денежным потоком обеспечение специфицировано, ему присвоен определенный рейтинг. Существует баланс между выплатами по ипотечным кредитам и выплатами с инвесторами. Второй вид отличается возможностью неполной передачи прав на денежные потоки, продажей права на долю процентных выплат, вторичной секьюритизацией, различными периодами и условиями выплат для различных инвесторов.

Зарубежные авторы рассматривают  два основных типа ипотечных ценных бумаг: немецкие и американские ипотечные  облигации [20, с.62].

Немецкие ипотечные облигации  имеют традиционную схему погашения  в конце срока действия облигации. Выпускаются они специализированными  ипотечными банками, которые берут  на себя обязательства по выплате  основного долга и процентов. В качестве обеспечения данных облигаций  выступают, выданные банком ипотечные  кредиты. Ипотечные кредиты остаются на балансе банка, но учитываются  в отдельном реестре. Инвесторы, купившие облигации, в случаи банкротства  банка получают право преимущественного  погашения с кредитного портфеля. Создается независимый контролирующий орган, обеспечивающий соблюдение законодательства и прав инвесторов. Немецкие ипотечные облигации имеют следующие особенности:

· Ипотечные кредиты, обеспечивающие облигации учитываются отдельно от ипотечного кредитного портфеля банка  путем ведения специального реестра  и регистрации его в поземельной  книге;

· Создается независимый  специальный орган, контролирующий обращение ценных бумаг;

· Процедура банкротства  эмитентов ипотечных ценных бумаг  регулируется законодательством;

· Ипотечные облигации  обладают преимущественным правом на обеспечение выполнения своих прав.

Выпуск американских ипотечных облигации производится по следующей схеме. Банк или ипотечная компания выдает ипотечные кредиты и продает их агентству вторичного рынка. Агентство в свою очередь продает кредиты специализированному трасту, которое осуществляет управление этими ипотечными кредитами. Учрежденный траст продает инвесторам ценные бумаги – сертификаты участия.

Если провести аналогию с  предыдущей классификацией, можно сказать, что немецкие ипотечные ценные бумаги имеют схожесть с облигационными ипотечными ценными бумагами, а американские ценные бумаги с ценными бумагами, привязанными к секьюритизированным ипотечным кредитам.

В любой стране ипотечные  системы кредитования не обходятся  без участия государственных  органов. Участие государства может  быть в виде адресных субсидий местных  органов власти. Государство может  создавать специальные фонды  поддержки жилищного строительства. Участие государства может быть в виде выпуска местными органами власти жилищных облигаций. Эти государственные  облигации могут продаваться  населению. При накоплении достаточного количества облигаций, они могут  быть обменены на недвижимость.

Таким образом, предлагается следующая классификация финансирования жилищного сектора экономики.

Таблица 1 - Виды инвестирования жилищного сектора экономики

Инвесторы	Процедура инвестирования
Население	· Первоначальный взнос в  банковский сектор · Участие в долевом  строительстве  · Накопление в системе  стройсбережений · Стоимость собственного жилья
Банки второго уровня	· Стабильные остатки на счетах клиентов · Собственные средства · Выпуск ипотечных ценных бумаг
Финансовые инвесторы	· Прямая покупка активов  · Покупка ипотечных ценных бумаг  · Секьюритизация ипотечных кредитов
Государство	· Адресные субсидии местных  органов власти · Фонды поддержки жилищного  строительства  · Выпуск государственных  облигаций
Строительные фирмы	· Ресурсы строительных фирм

 

Для изучения движения денежных потоков в жилищный сектор экономики  необходимо рассмотреть каждый источник финансирования в отдельности.

Рассмотрим финансовые потоки каждого инвестора в виде нескольких блок-схем. Горизонтальные линии в  блок-схемах показывают движение финансовых потоков. Рассмотрение видов ресурсов позволяет определить потребность  или возможность инвестирования в жилищную экономику различных  инвесторов. 

Население	Собственные накопления	Сн	Новое жилье (Нж) Hж=Сн+ Сж+ ИЖК
	Стоимость собственного жилья	Сж
	Жилищный ипотечный кредит	ИЖК=Кр▪Дн,      где Кр-коэфициент кредитования, Дн-ежемесячный доход Возврат ИЖК=ИЖК(1+rn), где r – процентная ставка, n- срок кредита