Кадастровая оценка земельных участков

В случае если в представленных в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, документах отсутствуют сведения, необходимые для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, или если такие сведения противоречивы, проведение государственного кадастрового учета земельных участков приостанавливается и заявители немедленно в письменной форме извещаются о приостановлении проведения такого учета с обоснованием данных решений.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков может быть приостановлено не более чем на месяц. Если в течение указанного срока заявителем не будут устранены причины приостановления проведения государственного кадастрового учета земельного участка, заявителю в письменной форме направляется отказ в проведении государственного кадастрового учета земельного участка.  

 В проведении государственного  кадастрового учета земельных  участков должно быть отказано  в случае, если: 

 с заявкой о проведении  государственного кадастрового  учета земельных участков обратилось ненадлежащее лицо; 

 документы, представленные в  органы, осуществляющие деятельность  по ведению государственного  земельного кадастра, для проведения  государственного кадастрового  учета земельных участков, по  форме или содержанию не соответствуют  требованиям законодательства РК; 

 при межевании земельных  участков, в отношении которых  должен проводиться государственный  кадастровый учет земельных участков, нарушены права смежных землепользователей;  

 площадь земельного участка,  в отношении которого должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Решение об отказе в проведении государственного кадастрового учета земельных участков в пятидневный срок направляется заявителям в письменной форме с  указанием причин такого отказа. Отказ  в проведении государственного кадастрового учета земельных участков или уклонение соответствующего органа от проведения государственного кадастрового учета земельных участков могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд, арбитражный суд.

Исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, осуществляется в пятидневный срок после их обнаружения .Исправление осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре.  

 Информация об исправлении  технических ошибок или об  отказе в исправлении технических  ошибок в пятидневный срок направляется в письменной форме правообладателям земельных участков или третьим лицам, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре.  

 Сведения государственного  земельного кадастра об определенном  земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно.  

 Бесплатно сведения об определенном  земельном участке предоставляются:  

 правообладателю земельного  участка или уполномоченным правообладателем  лицам; 

 налоговым органам в пределах территории, находящейся под их юрисдикцией; 

 судам и правоохранительным  органам, имеющим в производстве  дела, связанные с данным земельным  участком; 

 органам, осуществляющим  государственную регистрацию прав  на недвижимое имущество и сделок с ним, органам (организациям), осуществляющим специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества и территориальных зон, в объеме, который необходим для работы указанных органов; 

 лицам, имеющим  право на наследование земельного  участка правообладателя по завещанию  или закону; 

 иным установленным законом лицам. 

 Указанные органы  и лица оплачивают стоимость  копирования и доставки предоставляемых  им сведений государственного  земельного кадастра об определенном  земельном участке.

Граждане и юридические  лица, виновные в нарушении настоящего закона, несут ответственность в соответствии с законодательством .В законе предусмотрена уголовная ответственность должностных лиц за регистрацию заведомо незаконных сделок с землей, искажение учета данных государственного земельного кадастра, а равно умышленное занижение размеров платы за землю, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности с использованием своего служебного положения.

Сведения государственного земельного кадастра подлежат обязательному  применению при планировании использования и охраны земель, при подборе оптимальных вариантов участков для предоставления и изъятия, при совершении сделок с землей, определении размера платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель.

 

 

1.5 Особенности методов оценки земли

 

Оценка земли  подразделяется на массовую кадастровую  оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Попытаемся понять, по какой причине  производят эти оценки.

Целью кадастровой  оценки является единовременное определение  кадастровой стоимости всех земельных  участков в границах административно-территориальных  образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам  на определенную дату.

Целью единичной  оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости  единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и  методами оценки.

Кадастровая и  единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Методы оценки земли

Доходный подход Сравнительный подход Затратный  подход

– Метод прямой – Метод сравнения продаж – Метод изъятия

капитализации (способы оценки типичного – Метод определения

– Дисконтирование участка и единицы затрат на освоение

денежных потоков  сравнения) – Оценка по затратам

– Техника остатка – Метод переноса на инфраструктуру

дохода для  земли – Оценка по условиям

типовых инвестиционных контрактов

Также теоретически общеизвестно, что стоимость земли  отражает ее текущую ценность с точки  зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования  будущего дохода земельные участки  зависят от ожидаемой величины годовой  арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию, т.е.:

Сз = (Дв – И) / Кк, (2.1)

где Сз – стоимость  земельного участка;

Дв – реальный или условно начисленный валовой  доход;

И – ожидаемые  издержки;

Кк – ставка (коэффициент) капитализации.

Следующий подход гласит, что предельный доход землевладения  связан с получаемой рентой, а предельные издержки – с рыночной ставкой  ссудного процента. Сопоставление этих величин дает представление о  продажной цене данного участка  земли:

Цена земли = Рента (годовая) / Ставка ссудного процента х 100% (2.2)

Цена земли  есть капитализированная земельная  рента. Она показывает, какую сумму  денег требуется положить в банк, чтобы при действующей рыночной ставке процента получать доход, равный данной земельной ренте. Данная формула показывает лишь наиболее общие закономерности и справедлива лишь при прочих равных условиях. Общая тенденция на рынке земельных участков состоит, как было отмечено выше, в неуклонном повышении их цены, особенно в крупных городах и районах, к ним примыкающих. Величина земельной ренты формируется в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке земельных участков, сдаваемых в аренду.

Известно несколько  десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Но, как было отмечено, все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Затратный подход к оценке земли

Затратный подход основан на том, что благоразумный  инвестор не заплатит за земельный  участок сумму большую, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего земельного участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

В современной  литературе, посвященной вопросам оценки земельных участков, нет единого мнения по поводу методов, входящих в состав общепринятых подходов. Так, один из авторов предлагает четыре основных метода оценки земельных участков затратного подхода: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Метод сравнительной  единицы (или метод удельной стоимости), считает он, заключается в том, что скорректированная стоимость  выбранной для расчета стоимости  недвижимости единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть 1 м², 1 м³, 1 место и пр. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

Поэлементный  метод расчета стоимости объекта заключается в определении поэлементных затрат на строительство данного или аналогичного объекта недвижимости.

Сметный метод  оценки объекта заключается в  составлении объективных и сводных  смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод, и эксперту-оценщику понадобится помощь специалиста-сметчика.

Индексный метод  оценки сводится к определению восстановительной  стоимости объекта путем умножения  его балансовой стоимости на определенный индекс.

Другой автор  учебника по оценке недвижимости предлагает три основных метода. Рассмотрим подробнее  ее вариант[6].

Итак, затратный  подход включает следующие методы:

– изъятия;

– определение затрат на освоение;

– оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям

типовых инвестиционных контрактов.

Метод изъятия  определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу  между рыночной стоимостью всего  объекта недвижимости, т.е. всего  земельного участка со зданиями и  сооружениями на нем и восстановительной стоимостью этих зданий и сооружений за вычетом их износа.

Данный метод  расчета стоимости земельного участка  основывается

на технике  остатка земли.

Метод изъятия  используется при следующих условиях:

1) при определении  наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

2) если на  рынке отсутствуют данные о  совершенных сделках с незастроенными  земельными участками.

Рассмотрим  алгоритмы оценки земельного участка  методом изъятия:

1. Определение  рыночной стоимости земельного участка со зданиями и сооружениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Но бывают ситуации, когда недостаточно информации по сопоставимым продажам, тогда в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2. Расчет восстановительной  стоимости возведения зданий  и сооружений, аналогичных тем,  которые расположены на земельном  участке. Для расчета восстановительной  стоимости может использоваться  стоимость воспроизводства или  стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства  – это затраты на строительство  точной копии оцениваемого объекта  с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. В случае, если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения  несколько отличается от стоимости  воспроизводства – это затраты  в текущих рыночных ценах на строительство  современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов, технологий.

3. Определение  величины физического, функционального  и внешнего износа зданий и  сооружений, расположенных на оцениваемом  земельном участке.

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он возникает под воздействием естественного старения.