Кадастровая оценка земельных участков

Функциональный  или моральный износ – это  потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Данный вид износа – результат научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний или  экономический износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и  т.д.

4. Вычитание  из восстановительной стоимости  зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости на дату оценки.

5. Определение  рыночной стоимости собственно  земельного участка

путем вычитания  из рыночной стоимости земли со зданиями и сооружениями остаточной стоимости  зданий и сооружений.

При осуществлении  всех расчетов необходимо учитывать  временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Сравнительный подход к оценке земли

Сравнительный подход широко используется в странах  с развитым земельным рынком. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

Начнем с  метода сравнения продаж.

Основные этапы  расчета стоимости методом сравнения  продаж следующие:

1. Выявление  недавних продаж сопоставимых  объектов на соответствующем  сегменте земельного рынка. Оценщик  изучает земельный рынок, проводит  его сегментацию и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

К характеристикам  типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

– целевое назначение земель;

– зонирование и разрешенные варианты землепользования;

– местоположение;

– потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почв);

– передаваемые юридические права собственности и т.д.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых объектов земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. Обычно от 3-х до 5-ти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде всего, зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте земельного рынка, то это может привести к ошибочным оценкам.

2. Проверка информации  о сделках с земельными участками.

Проводится  отбор информации с целью повышения  ее достоверности и получения  подтверждения того, что совершенные  сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

При выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования.

3. Сравнение  оцениваемого земельного участка  с участками, проданными на  рынке, и внесение поправок  с учетом различий между оцениваемым  и каждым из сравниваемых участков.

В случае если оцениваемый  земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.

Оценка земельного участка путем сравнения с  другими проданными участками земли. Он может производиться 2-мя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами  сравнения называют характеристики земельных участков и условия  заключения сделок с ними, которые  влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли.

При сравнении  земельных участков необходимо учитывать  следующие элементы:

– оцениваемые права собственности;

– условия финансирования;

– условия продажи;

– дата продажи;

– местоположение;

– физические характеристики.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость  цены продажи одной сотки от площади  земельного участка.

Единицы сравнения  могут использоваться, если:

а) земельные  участки, приносящие доход, различаются  по площади и размеру имеющихся  улучшений;

б) необходима предварительная  информация для инвесторов или потенциальных  покупателей.

При сделках  с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения: цена за 1 га, цена за 1 м², цена за 1 фронтальный метр, цена за лот, цена за единицу плотности.

Метод единицы  сравнения применяется, если участки  сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом данного метода является его относительная  простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных  массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

Следующий метод  – метод переноса или соотнесения  основан на определении соотношения  между стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта  недвижимости разделяется на две  части – стоимость зданий и  стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Доходный подход к оценке земли

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет  получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем  доходов, и применим только к земельным  участкам, приносящим доход.

К основным методам  доходного подхода, используемых для объектов приносящих доход, относятся метод прямой капитализации и метод дисконтирования.

Первый метод  расчета используется тогда, когда  предполагаются стабильные по годам  прогнозного периода доходы от использования  объекта недвижимости.

Второй метод  заключается в дисконтировании  будущего чистого дохода, получаемого  от эксплуатации объекта за ряд лет  с помощью различных годовых  ставок капитализации.

Перейдем к  более подробному изложению этих методов.

Рыночная стоимость  земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода, которая может составлять 25 и более лет.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Ставка дисконтирования  может быть рассчитана с учетом:

– доходности эксплуатации месторождения;

– степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

– степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения  работ на месторождении проявляется  в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного этапа работ, т.е. в неполучении запланированного результата для данного этапа работ. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

 

2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

2.1 Организационно-правовая форма, структура и функции  предприятия

 

«ТОО» «Кокшетау-инвентаризация»  осуществляет оценочную деятельность с 2001 года является членом Палаты  Профессиональных Оценщиков Казахстана, сертификат №  Ю-0010 от 01.01.2012 г. Лицензия на осуществление оценочной деятельности № юл-00706-(8491-1902-ГП) от 20.02.2004 .В штате имеются 6 высококвалифицированных сотрудников, имеющие значительный опыт в сфере оценки недвижимого имущества.

В распоряжении Центра имеется доступ к Правовому  кадастру, архив недвижимого имущества и электронная база  «Регистр недвижимости », которая содержит в себе, технические, идентификационные характеристики недвижимого имущества, а также достоверную информацию о рынке объектов недвижимости. Также Центром ведется реестр залогов движимого и недвижимого имущества.

Основными направлениями  деятельности оценщиков «Кокшетау-инвентаризации»  являются:

- оценка стоимости недвижимого имущества (в том числе воздушных, речных и морских судов, незавершенного строительства);

- оценка стоимости земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения), земельных долей и агробизнеса;

- оценка стоимости оборудования и иного движимого имущества, а также работ, услуг;

- выполнение  оценочных процедур в рамках  компиляции (составления) финансовой отчетности в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности;

- экспертиза  финансовых проектов и расчетов, рецензирование отчетов об оценке  стоимости;

 

Таблица 1-      Данные ТОО «Кокшетау-инвентаризация»

 

Реквизит	Значение
Полное наименование:	ТОО «Кокшетау  инвентаризация»
Место нахождения:	Акмолинская  обл., г.Кокшетау, ул. Горкого 76
Телефон, факс:	32-55-39
Электронная почта:	koksheinvent@mail.ru
Регистрационный номер налогоплательщика (РНН)	361800043923
Членство в  общественных организациях оценщиков	ПО «Акмолинская областная палата оценщиков»
Договор страхования  гражданско-правовой ответственности  оценщика	АО «СК Коммеск-Өмір» № ГПО-000290/12  от 17 августа 2012г.
Реквизиты лицензии:	Гос.лицензия ЮЛ-00113 (1814-1902-ТОО) на оценку имущества, выдана  Комитетом Регистрационной Службы  Министерства  Юстиции  РК

 

Структура и  функции  предприятия

 

 Директор  ТОО «Кокшетау-инвентаризации» Кожахметов  Т.А, заместитель директора АлькинНурланБексултанович , эксперт-оценщик по оценке недвижимости Айгуль Муратовна оценка недвижимости  предприятий АлмаШалаубаевна, оценка движимого имущества Ануарович

- оценка стоимости недвижимого имущества (в том числе воздушных, речных и морских судов, незавершенного строительства);

- оценка стоимости земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения), земельных долей и агробизнеса;

- оценка стоимости оборудования и иного движимого имущества, а также работ, услуг;

- выполнение оценочных процедур в рамках компиляции (составления) финансовой отчетности в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности;

- экспертиза  финансовых проектов и расчетов, рецензирование отчетов об оценке  стоимости

 

 

2.2 Оценка земельного участка различными способами.

 

В  соответствии  с  договором №01/14/03-Н от 14.03.2013,профессиональным оценщиком  ТОО «Кокшетау инвентаризация»  был произведен расчет рыночной стоимости  права временного возмездного землепользования на земельный участок площадью; 954,0 га(кадастровый номер 15-157-030-011),расположенный по адресу: РК, СКО, Айыртауский р-н, Сырмбетскийс/о.