Кадастровая оценка земельных участков

Оценка  проведена  по  состоянию на 14 марта 2013 года и выполнена  в  соответствии с  требованиями государственных стандартов  оценки Республики Казахстан СТ РК  и Международных стандартов оценки (МСО 2007).            

Полная  характеристика объектов оценки, анализ рынка недвижимости, необходимая  информация и расчеты  представлены в отчете об оценке.

  

 Источники  информации, методики расчетов и  заключений приведены в таблице 2 и 3 .

  

 

Таблица 2               Информация об объекте

 

Бағалауобъектініңаты: Наименование  объекта оценки:	Земельный участок  площадью; 954,0 га (кадастровый номер 15-157-030-011).
Бағалауобъектініңорналасқанжері: Местонахождение объекта оценки:	СКО, Автогородр-н, Валиханова 65/о.
Бағалаудыңмақсаты: Цель оценки:	Определение рыночной стоимости права временного возмездного  землепользования
Иесі: Владелец:	Тиштин Аман Муратович
Тапсырысберуші: Заказчик:	ТОО  «Кокшетау  инвентаризация»
Тапсырысберушініңмекен-жайы: Адрес заказчика:	СКО, Айыртауский  р-н, с.Саумалколь, ул. Достык 70, 1
Бағалаудыңтүрі: Вид оценки:		Обязательная
Бағалаудыңарнауы: Назначение  оценки:		Для залога
Тексерукүні: Дата осмотра:		14.03.2013.
Есепқұрастырукүні Дата проведения оценки:		14.03-27.01.2013 г.
Бағалаудыөткізуүшіннегіздеме: Основание для  проведения оценки:		Договор №01/14/03-Н  от 14.03.2013.
Жалпықұны: Общая стоимость:		67 184 000 (шестьдесят семь миллионов сто восемьдесят четыре тысячи ) тенге.
Бағалаушыжөніндемәлімет: Сведения об оценщике:		ТОО «Кокшетау  инвентаризация»,  членство вПО «Акмолинской областной палате оценщиков» АО «Казкоммерцбанк»; БИК KZKOKZKX; ИИК KZ749262201105804000; РНН 361800043923

 

 

 

 

 

Таблица 3 - Данные о заказчике

 

Положение	Значение
Основание для  проведения Оценщиком оценки Объекта	договор №01/14/03-Н  от 14.03.2013
Описание Объекта  оценки	Права временного возмездного землепользования
Заказчик оценки	ТОО МКО «АйыртауФинансСервер»
Местонахождение Объектов оценки	РК , СКО,Автогород  р-н, Валиханова с/о,
Правообладатель Объекта оценки	Тиштин Аман Муратович
Основание возникновения  права  постоянного землепользования	Договор об аренде земельного участка № 33 от 06.03.2013 г.
Дата составления Отчета	10-20 апреля 2013 года
Цель проведения оценки Объекта		определение рыночной  стоимости объекта
Назначение  отчета об оценке Объекта		для залога
Для проведения оценки предоставлены копии  правоустанавливающих  документов:		Земельно-кадастровое дело на право временного возмездного землепользования на земельный участок (акты №569431) Акт на право  собственности на земельный участок, права временного возмездного землепользования от 03.04.2013г.

 

 

Оценка стоимости  земельного участка доходным подходом

 

 С точки  зрения дохода представляет процедуру  оценки стоимости, исходя из  того принципа, что стоимость  недвижимости непосредственно связана  с текущей стоимостью всех  будущих чистых доходов. Основные  этапы процедуры оценки при  данном методе

- Оценивают потенциальный валовой доход на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

-Оценивают потери  от неполной загрузки (сдачи в  аренду) и не взысканных арендных  платежей на основе анализа  рынка. Рассчитанную таким образом величину вычитают из потенциального валового дохода нежилого строения без учета земельного участка и определяют действительный валовой доход.

-Определяют  ежегодную арендную плату за  земельный участок на основе  анализа текущих ставок и тарифов  на рынке аренды для сравнимых земельных участков.

-Рассчитывают  эксплуатационные расходы и предусмотренные  законодательством налоги на  недвижимое имущество.

Вычитают арендную плату за земельный участок, эксплуатационные расходы и сумму налогов (операционные расходы) из действительного валового дохода. В результате получают величину чистого операционного дохода.

 

Стоимость  земельного участка  определена как отношение     чистого среднегодового дохода к  коэффициенту капитализации:

 

Таблица-4     Расчет стоимости земельного участка доходным подходом

 

Годовые показатели
Чистый доход, KZT	27487000
Коэффициент капитализации	25%
Стоимость права  аренды земельных участков,  KZT	109948000

 

Стоимость земельного участка мерою 954,0 га (кадастровый номер 15-157-030-011), определенный доходным подходом, составляет109 948 000тенге.

Оценка стоимости затратным подходом

Подход к  оценке по затратам базируется на сравнении  стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость определяемого объекта.    Основным принципом, на которым основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую можно потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.   Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости (согласно классической теории):

  - определить  рыночную стоимость земельного участка;

-определить  полную восстановительную стоимость  (стоимость замещения) -улучшений  (зданий, сооружений, объекта благоустройства), находящихся на участке;

определить  предпринимательский доход (прибыль  девелопера);

определить величину накопленного износа;

вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства  и определить восстановительную  стоимость объекта с учетом износа;

к полученной величине добавить нормативную стоимость  земельного участка.       

Таблица 5- Расчет стоимости затратным подходом

 

Показатели	пашня	Пастбища естест.	Пастбища улуч.	Прочее
Общ. Площадь, 954 га.	671	267	9	7
Государственная ставка выкупа права	55600	12800	12800	6400
Поправочный коэффициент	1,03	1,23	1,48	0,95
Стоимость KZT,	38 426 828	4 203 648	170 496	42 560
ИТОГО				42 843 532

 

Стоимость  земельного участка, определенная затратным подходом,  составляет 42 843 532 тенге.

 

Оценка стоимости  сравнительным подходом

 

Сравнительный подход это  сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость имущества на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов имущества, которые схожи с оцениваемым по размеру, доходу, который они производят, и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого имущества тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость имущества, которая имеет объекты - заменители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта - заменителя».

Метод сравнения продаж наиболее действен для объектов, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли продажи. Для регулярно продаваемого имущества этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

Любое отличие условий продаж и сравнимого объекта от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором применения метода сравнения продаж является достоверность используемой информации.

На сегодняшний  день отсутствует какая-либо достоверная  информация по сделкам купли-продажи  и предложений аналогичных имущественных прав.

Основываясь на вышесказанном, применение сравнительного подхода анализа продаж, в данном случае, не представляется возможным, ввиду отсутствия аналогов сравнения.

 

2.3 Согласование  результатов

 

При  оценке  в  соответствии  с  общепринятыми  нормами  были  проанализированы  все  три  основных  подхода  определения  стоимости  объекта  недвижимости:  затратный,  сравнительный  и  доходный. Получены следующие результаты:

На основе анализа  применимости каждого подхода для  оценки рассматриваемого Объекта можно сделать выводы:

1. Доходный подход, является наиболее приемлемым  для потенциального покупателя, заинтересованного в длительном  владении собственностью  и получении  дохода, к тому же, данные, использованные  при расчетах являются гипотетическими, мы не можем полагаться на них, как на абсолютный.

2. Затратный  подход наиболее приемлем для  потенциального инвестора, и в  данной оценке носит скорее  информативный характер.

3. Сравнительный  подход, нам представляется наиболее  адекватным, потому что целью оценки является определение рыночной стоимости, соответствующей гипотетической купле-продаже объекта. Но так как, нет информации на открытом рынке, о купле-продаже земельных участков находящихся в долгосрочной аренде, данный подход не применялся.

Поэтому, на основе анализа применимости каждого подхода  для оценки рассматриваемого объекта  экспертно установлены следующие  значения "весовых" коэффициентов: 

Кс = 0;  Кд = 0,5;  Кз = 0,5.               

 

Таблица 6 - Согласование результатов стоимости земельного участка

 

№		Стоимость в  тенге	Коэф.	Стоимость в  тенге
1	Доходный подход	109 948 000	0,5	54 974 000
2	Затратный подход	24 420 813	0,5	12 210 406
	Итого			67 184 406

 

Таким  образом, по  мнению  оценщика,   обоснованная  рыночная  стоимость права временного возмездного землепользования  земельного участка мерою; 954,0 га(кадастровый номер 15-157-030-011); расположенный по адресу: РК, СКО, Айыртауский район, Сырымбетский сельский округ, по  состоянию на 14 марта 2013 года округленно составляет: