Государственная регистрация сделок

Безусловный приоритет в нормативно-правовом массиве, регулирующем управление недвижимостью, отдается Гражданскому кодексу Российской Федерации. Наряду с основополагающей ст. 131 ГК РФ, которая устанавливает участникам гражданских правоотношений на обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость такой процедуры: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора"6, а также иные нормы, содержащиеся как в первой части Кодекса, так и во второй.

Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами ГК РФ7.

2. Обеспечение прав граждан  и законных интересов юридических  лиц. Гражданские права могут  быть ограничены на основании  федерального закона и только  в той мере, в какой это необходимо  в целях защиты основ конституционного  строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

3. Соблюдение закона всеми  участниками общественных отношений, возникающих при государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество.

Порядок ведения Единого государственного реестра прав (далее- ЕГРП) регулируется не только Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП, но и целым рядом иных нормативно-правовых актов. Ведение ЕГРП - это законно установленная юридическая процедура, направленная на защиту интересов правообладателя.

Принцип гласности и публичности. Любое лицо, предъявившее удостоверение личности и подавшее заявление в письменной форме, вправе получить информацию о сведениях, содержащихся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации)8. Этот принцип служит достижению экономической и социальной цели государственной регистрации - обеспечению законности оборота недвижимости, "прозрачности" рынка. За нарушение принципа публичности, за недостоверную информацию Федеральная регистрационная служба несет ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о регистрации.

Принцип достоверности записей в ЕГРП. В соответствии с этим принципом информация, содержащаяся в реестре, признается достоверной. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Даже при утрате собственником правоустанавливающих документов на недвижимость нет необходимости в их восстановлении, получении дубликатов нотариально удостоверенных договоров. Право не прекращается и не требует дополнительного подтверждения, пока в ЕГРП существует соответствующая запись. Для отечественного оборота недвижимости привычно увязывание существования права с наличием подлинников правоустанавливающих документов у правообладателя. В настоящее время наличие права должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинником или дубликатами правоустанавливающих документов. При этом не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в ней датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП9.

Процессуальный формализм. Законом о регистрации подробно регламентированы процедура и место регистрации, действия участников регистрационного процесса, основания для государственной регистрации, требования к документам и порядок их предоставления, сроки совершения определенных действий. Правила ведения ЕГРП устанавливают форму и содержание регистрационных записей, свидетельств о государственной регистрации и регистрационной надписи на документах. Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией, усиления ответственности органов по государственной регистрации за несвоевременную регистрацию, с другой - для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений в ЕГРП.

Принцип единства. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным органом (территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, далее- Росреестр) по единой системе записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Функции правового контроля над деятельностью территориальных органов Росреестра, обеспечение соблюдения правил ведения и хранения ЕГРП, разработка методических материалов по вопросам практики государственной регистрации возложены на центральный орган – Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, находящуюся в ведении Министерства юстиции России. Для обеспечения принципа единства системы государственной регистрации ЕГРП во всех субъектах Российской Федерации ведется на русском языке (п. 10 Правил ведения ЕГРП)10.

Принцип преемственности. Государственная регистрация, осуществленная до вступления в силу Закона о регистрации, признается юридически действительной, регистрация ранее возникших прав по общему правилу не является обязательной и проводится по желанию правообладателей. То есть собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Закона о регистрации, обладает всеми правомочиями, соответствующими содержанию права собственности (пользование, владение и распоряжение). Однако, если с объектом недвижимости совершается сделка, требующая государственной регистрации, или ранее возникшие права ограничиваются иным образом, то государственная регистрация сделки, ограничения права возможна только после регистрации права в ЕГРП. Таким образом, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением недвижимостью, приобретенной до введения в действие Закона о регистрации, подпадают под его правовое регулирование.

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. При проведении государственной регистрации проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными или ранее заявленными правами на данный объект недвижимого имущества (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Закона о регистрации). Наличие таких противоречий является основанием для отказа в государственной регистрации.

Принцип двойной регистрации. Этот принцип заложен не только в содержании Закона о регистрации, но и в его названии - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с принципом двойной регистрации при совершении подлежащей государственной регистрации сделки, например при купле-продаже квартиры, регистрации подлежит и договор, и переход права собственности к покупателю. При заключении договора об ипотеке государственной регистрации подлежат и договор, и обременение ипотекой; аналогичная ситуация и при регистрации договора аренды. Этот принцип не является общим для всех сделок. Он применяется лишь к тем сделкам, для которых в дополнение к требованию о надлежащей форме установлено требование об обязательной государственной регистрации. Проведенную регистрацию договора (сделки) Росреестр удостоверяет штампом с регистрационной надписью на договоре. Регистрацию права удостоверяет свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП.11

2. ПРАВА И СДЕЛКИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

2.1 Виды вещных  прав, подлежащих государственной  регистрации

Виды вещных прав, подлежащих государственной регистрации, определены в законе следующим образом:

- право собственности (ст. 209 ГК РФ) - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества;

- ограниченные вещные права - абсолютные субъективные права, на использование чужого, как правило, недвижимого, имущества в своем интересе и без посредства собственника. Виды, основания возникновения, объем правомочий, пределы осуществления и порядок регистрации ограниченных вещных прав устанавливаются законом.

В соответствии со статьёй 216 ГК РФ к ограниченным вещным правам относятся:

- право пожизненного наследуемого  владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитуты;

- право хозяйственного  ведения;

- право оперативного управления12.

Таким образом, ограниченное вещное право - это право на чужую вещь, т.е. на вещь, находящуюся в собственности другого лица. Объект ограниченных вещных прав- это всегда индивидуально-определенная вещь, уже имеющая собственника. В случае отсутствия или прекращения права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право. Ограниченные вещные права, являясь производными от права собственности, одновременно обременяют право собственности и в известной степени ограничивают правомочия собственника. Данные ограничения сохраняются и при смене собственника, т.е. следуют не за собственником, а за вещью 13.

-право собственности и иные вещные права на лесные участки  (ст. 93 Лесного кодекса РФ);

-право собственности и иные вещные права на жилые помещения (ст. 18 Жилищного кодекса РФ);

-права на воздушные суда, а также сделки с воздушными судами (ст.3 Закона о государственной регистрации);

-права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах (ст. 22.1 Закона о государственной регистрации);

-права на имущество, являющееся предметом договора лизинга(ст. 20 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

2.2 Государственная  регистрация сделок

Государственная регистрация сделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок.

Поэтому, когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации14. Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом. Следовательно, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена соглашением сторон.

Государственной регистрации подлежат сделки, направленные на передачу имущества в собственность, а также сделки, направленные на передачу имущества во владение и пользование или в обеспечение исполнения обязательства:

• договоры купли-продажи жилого дома (части жилого дома); квартиры (части квартиры); доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 558, 251 ГК РФ).
• договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ).
• договоры мены жилого дома (части жилого дома); квартиры (части квартиры); доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 567 ГК РФ).
• договор дарения и пожертвования недвижимости (ст. 574, 582 ГК РФ).
• договор ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).
• договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).
• договор аренды недвижимости с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ).
• договор участия в долевом строительстве (ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
• договор о залоге недвижимости (ипотеке) (ст. 339 ГК РФ).
• договоры аренды (субаренды) зданий, сооружений, нежилых помещений,
• земельных участков заключенные на срок не менее 1 года (ст. 615, 651 ГК)15.

При совершении сделок, направленных на передачу имущества в собственность, производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности нового собственника. Регистрация сделки и перехода права могут не совпадать во времени. Например, регистрация права собственности за покупателем по договору продажи квартиры, проданной в кредит с рассрочкой платежа, производится после погашения последнего платежа.

Для наглядности приведём таблицу, в которой продемонстрированы различные случаи купли-продажи недвижимости и указаны регистрационные действия для каждого из перечисленных случаев (см. таблицу 1).

Таблица 1