Государственная регистрация сделок

- зарегистрированные права;

- сведения о правообладателе;

- зарегистрированные ограничения (обременения) прав;

- сведения о правопритязаниях  и правах требования, заявленные  в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Для получения открытой информации достаточно письменного заявления и предъявления документа, удостоверяющего личность физического лица, а юридическому лицу достаточно представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.

Сведениями закрытого характера признаются:

- сведения о содержании  правоустанавливающих документов, за исключением сведений об  ограничениях (обременениях);

- обобщенные сведения  о правах отдельного лица на  имеющиеся у него объекты недвижимости;

- выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости;

- сведения о признании  правообладателя недееспособным  или ограниченно дееспособным (п. 3 ст. 7 Закона о государственной  регистрации)19.

Такие сведения предоставляются в установленном законом порядке только:

- самим правообладателям  или их законным представителям;

- физическим и юридическим  лицам, получившим доверенность  от правообладателя или его  законного представителя;

- руководителям органов  местного самоуправления и руководителям  органов государственной власти субъектов Федерации;

- налоговым органам в  пределах территорий, находящихся  под их юрисдикцией;

- судам, правоохранительным  органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого  имущества и (или) их правообладателями;

- лицам, имеющим право  на наследование имущества правообладателя  по завещанию или по закону;

- федеральному антимонопольному  органу и его территориальным  органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией  указанных территориальных органов;

- Председателю Счетной  палаты Российской Федерации, его  заместителю и аудиторам Счетной  палаты Российской Федерации  для обеспечения деятельности  Счетной палаты Российской Федерации (п. 3 ст. 7 Закона о государственной  регистрации).

Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, имеют право предоставлять статистическую информацию, полученную на основании сведений, содержащихся в ЕГРП, любому заинтересованному лицу, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей (п. 6 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, а также вышеназванная статистическая информация предоставляются за плату, если иное не установлено законом.

Следует также отметить, что в интересах соблюдения прав и законных интересов частных лиц законом предусмотрена обязанность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права20.

4.3 Представление документов на госрегистрацию прав

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.

Представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.

Так, государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. В свою очередь государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем 5 рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Государственная регистрация сервитутов проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество21.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, - нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, - документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа22.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие  сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации  жилых помещений, совершенные в  соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве  на наследство;

- вступившие в законную  силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах  на недвижимое имущество, выданные  уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю  от прежнего правообладателя  в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые  в соответствии с законодательством  Российской Федерации подтверждают  наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав23.

4.4 Порядок проведения государственной регистрации

Порядок проведения государственной регистрации установлен в ст. 13 Закона о государственной регистрации и включает следующие действия:

- прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

- правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделки;

- установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в  ЕГРП на недвижимое имущество  при отсутствии указанных противоречий  и других оснований для отказа  или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей  на правоустанавливающих документах  и выдача удостоверений о произведенной  государственной регистрации прав.

При выполнении регистрационных действий органы по регистрации прав руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию сделки государственный служащий, уполномоченный принимать документы, обязан выяснить, проводилась ли государственная регистрация прав на данный объект недвижимости в ЕГРП (в том числе возникших до 31 января 1998 г.). При отсутствии регистрации права продавца, сторон (или одной из них) в договоре мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя государственный служащий органа по регистрации прав сообщает о необходимости ее проведения до регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации24.

4.5 Основания, порядок и сроки приостановления госрегистрации

 

Государственная регистрация может быть приостановлена как по инициативе органа по регистрации прав, так и по инициативе правообладателя и участников сделки. Кроме того, приостановление государственной регистрации может быть произведено по решению или определению суда, а также в силу указания закона.

Государственный регистратор вправе приостановить государственную регистрацию прав на срок не более одного месяца при возникновении у него сомнений:

в наличии оснований для государственной регистрации прав;

в подлинности представленных документов;

в достоверности указанных в них сведений.

Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений25.