Государственная регистрация сделок

Приостановление государственной регистрации по решению регистратора означает приостановление течения месячного срока, предусмотренного п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации для проведения государственной регистрации. Таким образом, общий срок регистрации прав на недвижимое имущество с учетом ее приостановления по инициативе государственного регистратора не может превышать 2-х месяцев с момента подачи заявления на регистрацию. О приостановлении регистрации в книге учета входящих документов должна быть сделана соответствующая запись.

4.6 Основания для отказа в государственной регистрации прав

В Законе о государственной регистрации содержится перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Первое основание для возможного отказа указано в п. 1 ст. 13 Закона: противоречие между заявленным и уже зарегистрированным правом. Другие основания для отказа установлены п. 1 ст. 20 Закона. В государственной регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:

- право на объект недвижимого  имущества, о государственной регистрации  которого просит заявитель, не  является правом, подлежащим государственной  регистрации прав в соответствии  с настоящим Федеральным законом;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные  на государственную регистрацию  прав, по форме или содержанию  не соответствуют требованиям  действующего законодательства;

- акт государственного  органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий  документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания  этих условий;

- правоустанавливающий документ  об объекте недвижимого имущества  свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил  заявление и иные необходимые  документы на государственную  регистрацию ранее возникшего  права на объект недвижимого  имущества для регистрации сделки, перехода данного права, ограничения (обременения);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с  законом для государственной  регистрации прав;

-имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами26.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

При отказе в государственной регистрации права, уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами производится по правилам гл. 25 ГПК РФ в суд общей юрисдикции в течение 3-х месяцев со дня получения извещения об отказе. Заявление может быть подано гражданином в суд по месту его жительства или по месту нахождения органа по государственной регистрации (ст. 254 ГПК РФ).

Обжалование отказа юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями производится по правилам гл. 24 АПК РФ в арбитражный суд в течение 3 месяцев со дня получения извещения об отказе. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (ст. 198 АПК РФ).

        4.7. Прекращение государственной регистрации прав

До внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права, либо до принятия решения об отказе государственная регистрация права может быть прекращена на основании заявлений сторон договора (п. 4 ст. 20 Закона о государственной регистрации). Обратим внимание на то, что с заявлением о прекращении регистрации должны письменно обратиться обе стороны договора. По заявлению одной из сторон договора о возврате документов регистрация приостанавливается на 1 месяц, но не прекращается.

Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.

При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторонам договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

4.8 Сроки совершения регистрационных действий

Деятельность органов по регистрации прав детально регламентирована Законом о государственной регистрации. Сроки действий, совершаемых органами по регистрации прав, установлены Законом о государственной регистрации прав и Законом об ипотеке (см. таблицу 2).

Таблица 2

Сроки совершения регистрационных действий

5. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав

В 2004 году была проведена административная реформа, в результате которой Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»27 была утверждена новая система и структура федеральных органов исполнительной власти, которая позднее была уточнена Указом Президента РФ от 20 мая 2004 г. № 649 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти».

В соответствии с названными Указами в структуре федеральных органов исполнительной власти было предусмотрено образование в составе подведомственных Министерству юстиции Российской Федерации федеральных органов - Федеральной регистрационной службы. Спустя почти четыре года Федеральная регистрационная службы была переподчинена Министерству экономического развития Российской Федерации, затем Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1847 28 переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

На сегодняшний день именно на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с соответствующей структурой территориальных органов возложено исполнение функций федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование.

В статье 9 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество реализован принцип единства системы регистрации прав при оказании государственных услуг по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С учетом данного принципа государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и действующие в соответствующих регистрационных округах ее территориальные органы.

При этом п. 3 статьи 9 определена исключительная компетенция данного федерального органа исполнительной власти и его территориальных органов, которой они обладают при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В частности, только указанные органы вправе29  проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверять наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; проводить государственную регистрацию прав; выдавать документы, подтверждающие государственную регистрацию прав; предоставлять информацию о зарегистрированных правах; принимать на учет бесхозяйные недвижимые вещи; выдавать правообладателям копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

На основании статьи 9 вышеназванного закона Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии непосредственно совершает регистрационные действия в отношении отдельных видов объектов недвижимого имущества. В частности, к таким объектам отнесены предприятия как имущественные комплексы и объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения). В остальных случаях указанная государственная регистрация осуществляется по месту нахождения объекта недвижимого имущества действующими в соответствующих регистрационных округах территориальными органами.

Территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии действуют на основании общего положения, которое определяет структуру указанных органов и принципы их размещения на территориях регистрационных округов. В соответствии с Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. № 183 было утверждено Общее положение о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации30.

Согласно названному Положению территориальный орган Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации является главным управлением (управлением) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам). Соответственно, юрисдикция соответствующего управления может распространяться на несколько субъектов Российской Федерации, которые включены в соответствующий регистрационный округ. Создаваемые в регистрационных округах управления, так же как и Федеральная регистрационная служба, являются юридическими лицами, имеют печать с изображением Государственного герба Российской Федерации, штампы, бланки со своим наименованием и изображением Государственного герба Российской Федерации.

Местонахождение управления и его обособленных подразделений в границах регистрационного округа в каждом конкретном случае определяется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Управление возглавляет назначаемый на должность и освобождаемый от должности Министром экономического развития Российской Федерации по представлению директора Федеральной регистрационной службы руководитель, который одновременно является главным государственным регистратором субъекта (субъектов) Российской Федерации.

Так же как и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, названные управления наделены компетенцией не только в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому, затрагивая вопрос компетенции по осуществлению указанной государственной функции, можно отметить следующие полномочия территориальных управлений: