Аренда земельных участков

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ. Правовые Аспекты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

Аренда является одним  из способов решения хозяйственных  задач и в это смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.

Формирование в Российской Федерации частной собственности  на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».

И хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью, отечественная цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли. При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений, Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.

В юридическом аспекте  арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина – существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства.

Целью настоящей работы является исследование комплекса проблем, связанных с арендой земельных участков, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства.

 

Объектом исследования являются земельные арендные отношения и  их правовое обеспечение в структуре российского земельного права. Предметом исследования является договор аренды земельных участков.

 

ГЛАВА 1. Правовое регулирование  аренды земельных участков

1.1. Договор аренды земельных участков

 

   В дореволюционный  период в России не сложилось  единых правил об аренде

   земли, равно как  не было и стройной системы  вовлечения земель в оборот  в

   целом. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.)

   преобладал метод  закрепления всех земель за  соответствующими князьями,

   исходя из так  называемой лествичной системы наследования, прочие лица

   обладали землями  исключительно в силу служения  князю либо иной

   административной  зависимости (система «кормления»). Известно, что

   отдельные участки  земли, а также сады, покосы  и иные угодья могли

   сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей

   урожая — «исполу»  и пр.), но это были не частые  случаи, ограниченные

   административным  характером предшествующего землепользования. Тем более

   нельзя отнести  к аренде оброк и барщину,  основанные вовсе не на

   гражданско-правовых (диспозитивных) началах.

 

   Вплоть до революции  1917 года отсутствовал ясный перечень  прав на землю;

   одновременно с  обычной собственностью существовали  и другие вещные права:

   различного рода  сервитуты, так называемые «права  угодий в чужих имениях»,

   право пожизненного  владения с совершенно различными по природе основаниями

   (в силу выслуги,  потомственное и пр.) и др. При этом продолжали

   применяться и  правила, характерные только для  определенных регионов либо

   для определенных  сословий, национальностей, местные  обычаи, которые не

   совпадали в общими установками.

 

   Особо следует  сказать о чиншевом праве; под  ним понималось вещное право

   владения и пользования  чужой землей за определенное  вознаграждение с

   возможностью наследования. Чиншевое право появилось исторически  на землях

   в западных губерниях  России как квази-собственность в целях определения

   статуса фактических  владельцев земли, признаваемой  государственной. Именно

   это обстоятельство, по авторитетному утверждению  В.И. Синайского,

   позволяло считать  допустимым не только пользование  как самостоятельное

   права на чужие  вещи, но и владение ими; вряд  ли надо специально

   доказывать, что подобное  приводило к смешению вещных  и арендных прав. Не

   случайно К.П. Победоносцев  был вынужден поставить вопрос  об их

   разграничении: «Особенные условия общественной экономии в России породили

   множество случаев,  в которых от лица правительства  сдаются частным лицам

   казенные земли  во владение и пользование,  и в разнообразии всех этих

   случаев нередко  возникает недоумение: что следует  отнести в системе

   вотчинных прав  и что к системе договоров».

 

   Общая формула  аренды (платность, срочность, непотребляемость объекта)

   охватывала самые  различные случаи арендных отношений.  Единство аренды было

   несколько поколеблено  попыткой разделить найм и аренду при подготовке

   проекта Гражданского  уложения; «Редакционной комиссией,  подготовившей

   проект Гражданского  Уложения Российской империи,  отмечалось, что в

   современном законодательстве  делается различие между наймом  в собственном

   смысле и арендой. Различие усматривалось в том, что при найме

   предоставляется  нанимателю пользоваться нанятым  имуществом для своих нужд,

   аренда же дает  пользование всеми производительными  качествами нанятого

   имущества с присвоением  нанимателю полученных плодов  и доходов». Однако

   эта идея не  получила развития ни в теории  цивилистики, ни на практике.

 

   В советский период  одной из особенностей правового  регулирования аренды

   стало сравнительное  обилие норм имущественного найма,  предусмотренных не

   только нормами  гражданского кодекса, но и  различными положениями,

   правилами и типовыми  договорами. Однако в отношении  земли единого типового

   (примерного) договора  так и не было разработано.

 

   Уже первый советский  Земельный кодекс ввел существенные  ограничения для

   аренды земли; допускалась  только так называемая «трудовая  аренда», сдача

   земли в наем  производилась после регистрации  в волостном или местном

   сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий (например, когда

   семья арендатора  пострадала от стихийного бедствия  и т.п.), обработка

   земли могла осуществляться  только лично, сдача в наем  запрещалась, если

   арендодатель прекращал  ведение собственного хозяйства,  были введены

   существенные ограничения  по срокам аренды и т.д.

 

   Более того, если  в ГК РСФСР 1922 г. земельные  участки упоминались в числе

   возможных объектов  аренды, то в ГК РСФСР 1964 г.  указание на них

   отсутствовало. Здесь  нет ничего удивительного, ибо  договоры аренды

   земельных участков  были ограничены изначально рядом  актов, а

   постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 г. были и вовсе строжайше (под

   угрозой уголовного  преследования) запрещены. Дело  в том, что общая

   концепция появления  каких-либо земельных прав в  тот период была такова:

   если гражданин  или социалистическая организация  нуждаются в известном

   участке земли, то удовлетворение их потребности решалось путем акта

   наделения этой  землей в рамках соответствующего  административного решения;

   те редкие случаи, когда земля предоставлялась  первичным землепользователем

   другому лицу, либо  не оформлялись вообще, либо оформлялись  опять же по

   акту органа местной  власти. Проще говоря - земля просто  была изъята из

   оборота.

 

   Со временем (после  Великой Отечественной войны)  ограниченная возможность

   временного пользования  землей была все-таки предусмотрена,  но в результате

   не соглашения  сторон, а административного распорядительного  акта. Что же

   касается аренды  вообще, то ясно стал прослеживался ее вещно-правовой

   характер (титульное  владение): «Передаваемое в наем  имущество обременяется

   правом нанимателя, которое приобретает значение  права следования. Без

   всяких оговорок  действует правило, согласно которому  при переходе права

   собственности на  имущество от наймодателя к другому лицу, договор

   сохраняет силу  для нового собственника».

 

   Известно также,  что в советский период возникла  идея использовать институт

   аренды в качестве  способа хозяйствования не только  в экономическом, но и в

   юридическом смысле. Имеются в виду усилия власти в конце 80-х годов

   создать дополнительные  стимулы в работе производственных  коллективов путем

   перевода их в  особый статус «организаций арендаторов», а в последующем - в

   «арендное предприятие», и придания аренде по существу  значения

   организационно-правовой  формы. С цивилистической точки зрения

   использование договора  аренды для изменения правового  статуса не мыслимо и

   в дальнейшем эти  меры по «реанимации» экономики  и соответствующие акты

   утратили всякое  правовое значение.

 

   §2. Источники правового  регулирования аренды земельных   участков: система,

                               структура и анализ

 

   В Российской Федерации  виды обязательственных прав  на земельные участки, а

   также особенности  приобретения, реализации и прекращения  этих прав

   установлены следующими основными федеральными нормативными правовыми

   актами:

 

     * Конституцией  РФ;

 

     * Земельным  кодексом РФ;

 

     * Федеральным  законом «О введении в действие  Земельного кодекса

       Российской  Федерации»  от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ;

 

     * Гражданским  кодексом РФ, частями первой, второй  и третьей;

 

     * Федеральным  законом «О разграничении государственной  собственности на

       землю»   от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ ;

 

     * Федеральным  законом «Об обороте земель  сельскохозяйственного

       назначения»   от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ ;

 

     * Федеральным  законом «О садоводческих, огороднических и дачных

       некоммерческих  объединениях граждан»  от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ ;