Аренда земельных участков

   противоречии с общими положениями об аренде, так как очевидно противоречит

   императивной норме  п. 1 ст. ст. 391 ГК РФ, устанавливающей,  что перевод

   долга требует  согласия кредитора. Еще менее понятной (если говорить о

   юридической квалификации, а не об обиходном языке)  выражение

   «ответственным по договору».

 

   Полагаем, пункт 5 ст. 22 ЗК РФ следует изложить  в такой редакции: «5.

   Арендатор земельного  участка без согласия арендодателя  может уступить свое

   имущественное право  аренды другим лицам, в том  числе внести имущественное

   право аренды в  качестве вклада в хозяйственное  общество или паевого взноса

   в производственный  кооператив. Он вправе также с  согласия арендодателя

   перевести свои  права и обязанности на третье  лицо с заключением последним

   договора аренды  с арендодателем; при отсутствии  согласия арендодателя спор

   решается судом». В таком случае нет нарушения  гражданского

   законодательства, а  арендатор получает возможность  полностью уступить весь

   комплекс прав  и обязанностей по договору. Необходимости  же вновь

   воспроизводить слова  «в пределах срока аренды»  нет, так как этот вопрос

   уже урегулирован  ГК РФ.

 

   Право без согласия  собственника, но при условии  его уведомления передавать

   свои права по  договору аренды в пределах  срока договора аренды земельного

   участка предоставлены также арендатору земельного участка, находящегося в

   государственной  или муниципальной собственности,  при условии, что такой

   договор аренды  заключен на срок более чем  пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

   Следует отметить, что такого ограничения по  срокам не предусмотрено для

   заключения договора  субаренды: он может быть заключен  независимо от срока

   первоначального  договора аренды, но, безусловно, в  пределах этого срока.

 

   В юридической  литературе данный пункт ст. 22 ЗК РФ обоснованно

   подвергается критике.  Так, Н.А.Сыродоевым высказывается мнение, что, если

   и можно согласиться с системой уведомления (а не предварительного

   согласия), то нельзя  поддержать правило об автоматическом  переходе всех

   прав, обязанностей  и ответственности к новому  лицу в силу внесения

   арендных прав  в качестве вклада в уставный  капитал; в данном случае фигура

   арендатора сохраняется, в отличие от перенайма; Земельный кодекс (п. 5 ст.

   22 ЗК РФ) искажает указанные отношения и фактически стирает различия,

   четко определенные  ГК РФ.

 

   В соответствии  с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока  аренды земельного

   участка его арендатор  имеет преимущественное право  на заключение нового

   договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных  п. 3 ст. 35, п.

   1. ст. 36 и ст. 46 ЗК  РФ, т.е. собственники зданий и  сооружений,

   находящихся на земельном участке, имеют преимущественное право покупки или

   аренды земельного  участка, в том числе и перед  его арендатором, а если

   земельный участок  находится в государственной или муниципальной

   собственности, то  указанные лица обладают исключительным право на

   приватизацию земельных  участков или заключение договора  аренды.

 

   Понуждение заключить  договор возможно лишь в случаях,  когда нарушение

   должника выражается  в пассивном уклонении (отказе) от заключения договора;

   если же совершаются активные действия (например, данная обязанность

   нарушается тем,  что заключен договор с третьим  лицом), применение данной

   меры исключается.  Склоняется к такому разрешению  ситуации и судебная

   практика.

 

   Непосредственно  к рассматриваемому полномочию  арендатора примыкает и его

   право на преимущественный  выкуп земельного участка, находящегося  в

   государственной  или муниципальной собственности,  если собственник принял

   решение о продаже  данного участка (п. 8 ст. 22 ЗК РФ). Последующая ссылка

   на порядок покупки,  предусмотренный гражданским законодательством,

   позволяет говорить  о том, что в данном случае  имеется в виду норма ст. 250

   ГК РФ, регулирующая  отношения по продаже доли  в общей собственности

   постороннему лицу.

 

   Порядок реализации  преимущественного права арендатора  на заключение

   договора аренды  на новый срок также предусмотрен  гражданским

   законодательством  (ст. 621 ГК РФ). Арендатор обязан  письменно уведомить

   арендодателя о  желании заключить договор в  срок, указанный в договоре

   аренды, а при отсутствии  такого указания — в разумный  срок до окончания

   действия договора. В случае отказа арендодателя  от заключения договора на

   новый срок, если  последний в течение года после  этого заключил договор

   аренды с другим  лицом, прежний арендатор имеет  право потребовать перевода

   на себя прав  и обязанностей по такому договору  и/ или возмещения убытков.

 

   Общее правило  о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно  к аренде земельных

   участков существенно изменено. В договоре аренды земельных участков также

   может быть предусмотрено,  что земельный участок переходит  в собственность

   арендатора по  истечении срока аренды или  до его истечения при условии

   внесения арендатором  всей обусловленной договором  выкупной цены. Указанная

   норма повторена  в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но с совершенно справедливым

   примечанием: «при  продаже земельного участка, находящегося  в

   государственной  или муниципальной собственности...».  Другое отличие

   заключается в  том, что арендатор таких земель  имеет и преимущественное

   право покупки  в порядке, установленном гражданским  законодательством для

   случаев продажи  доли в праве общей собственности  постороннему лицу.

   Исключение составляют  случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК  РФ — т.е.

   собственники (унитарные предприятия, владельцы в силу права оперативного

   управления) зданий  и сооружений становятся собственниками  участков под

   этими объектами  в упрощенном порядке.

 

   В соответствии  со ст. 43 ЗК РФ отказ граждан  и юридических лиц от

   принадлежащих им  прав на земельные участки  не влечет прекращение их

   обязанностей; подчеркнем, что эти обязанности довольно  обременительны

   (помимо уплаты арендных платежей арендатор обязан обеспечить сохранность

   земельного участка,  осуществлять мероприятия по  обеспечению их плодородия,

   проводить работы  по защите почв и т.п.).

 

   Одновременно рассматриваемый  пункт ст. 22 ЗК РФ закрепляет  обязанность

   арендатора привести  участок по требованию арендодателя  в  надлежащее

   состояние в пределах  срока аренды, в том числе возместить  убытки,

   выполнить работы  по рекультивации, а также исполнить  иные обязанности,

   вытекающие из  закона или договора аренды.

 

   Договор аренды  земельного участка прекращается  по основаниям,

   предусмотренным  как гражданским, так и земельным  законодательством. По

   общему правилу  договор изменяется или расторгается  по соглашению сторон

   (ст. 451 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст.

   450 - 453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные

   основания расторжения  договора. Так, если договор заключен  на

   неопределенный срок, то каждая из сторон имеет  право в любое время

   отказаться от  договора, предупредив об этом  другую сторону за один месяц,

   а при аренде  недвижимого имущества - за три  месяца.

 

   Если для данного  договора аренды предусмотрен  предельный срок, он

   считается прекращенным  и в случае истечения данного  срока, при условии,

   что срок аренды  в договоре не был определен,  а стороны в процессе договора

   не отказались  от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

 

   Специальные основания  расторжения договора аренды  по требованию

   арендодателя предусмотрены  ст. 619 ГК РФ. В их числе:

 

   A) использование имущества  арендатором с существенным нарушением  условий

   договора или назначения  имущества либо с неоднократными  нарушениями. Надо

   согласиться с  мнением, что толкование понятия  «существенное нарушение»

   требует учета как специфики объекта, так и иных обстоятельств дела. Нельзя

   считать, что существенным  является только такое нарушение,  которое влечет

   существенный вред;

 

   Б) существенное  ухудшение имущества арендатором.  Применительно к аренде

   земельных участков  таким ухудшением следует признать  фактическое снижение

   бонитировки почвы,  уменьшение плодоносного слоя, допущение  эрозии почв,

   расширение зоны  оврагов и неудобий и т.п.;

 

   B) не внесение более  двух раз подряд арендной платы.  В судебной практике

   признано, что данное  право арендодателя подлежит  реализации через суд в

   соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК

   РФ; если же данный  порядок не соблюден, то иск  о расторжении

   удовлетворению не  подлежит.

 

   Г) неосуществление  капитального ремонта в установленные  договором сроки, а

   при их отсутствии - в разумные сроки. Понятие  «капитальный ремонт» не

   применимо к земле,  но есть близкие понятия, например, «рекультивация

   нарушенных земель, восстановление плодородия почв»  (пп. 6) п. 1ст. 13 ЗК

   РФ).

 

   В доктрине и  судебной практике возможность  сокращения данного перечня

   оснований соглашением  сторон справедливо отрицается. Однако в соответствии

   с п. 2 ст. 450 и частью  второй ст. 619 ГК РФ в договоре  могут  быть

   предусмотрены основания  прекращения договора аренды, не  предусмотренные

   законом. В частности,  они могут и не быть связаны  с какими-либо

   нарушениями со  стороны арендатора. Так, на практике  арендодатель обычно

   указывает, что  договор аренды земельного участка  прекращается, если

   арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает

   строительство, иную  хозяйственную эксплуатацию)  .

 

   Сами по себе  нарушения, в том числе и  существенные, не могут служить

   основанием для  расторжения договора аренды, если  к моменту рассмотрения

   спора они устранены.  И хотя это мнение сформировалось  в

   судебно-арбитражной  практике, его все-таки следует  оценивать как общий

   подход, не исключая, что даже при устранении нарушений  суд расторгнет

   договора аренды.

 

   Специальные основания  расторжения договора аренды  по требованию арендатора

   перечислены в  ст. 620 ГК РФ и включают случаи, когда:

 

   A) арендодатель не  предоставляет имущество в пользование  или препятствует

   пользованию;

 

   Б) переданное имущество  имеет препятствующие пользованию  недостатки,