Аренда земельных участков

   необходимость регистрации,  с одной стороны, договора аренды  недвижимого

   имущества, с другой  стороны, права аренды. Так, ст. 4 Закона о регистрации

   прав устанавливает,  что «...наряду с государственной  регистрацией вещных

   прав на недвижимое  имущество государственной регистрации  подлежат

   ограничения (обременения)  прав на него, в том числе  сервитут, ипотека,

   доверительное управление, аренда». Аналогичный вывод вытекает  из анализа

   Правил ведения  единого государственного реестра  прав на недвижимое

   имущество и сделок  с ним, утвержденных Постановлением  Правительства РФ от

   18 февраля 1998 г.  № 219, в приложениях к которому  установлены форма

   свидетельства, удостоверяющего  возникновение и  переход прав  на недвижимое

   имущество, и форму  надписи-штампа на документе,  выражающем содержание

   сделки (договоре  аренды недвижимого имущества), удостоверяющей  проведенную

   государственную  регистрацию договоров и иных  сделок.

 

   По поводу соотношения  государственной регистрации права  аренды и  договора

   аренды в цивилистической литературе ведутся споры. Так, О.Ю.Скворцов в

   подтверждение дискуссионного  характера проблемы отметил, что  «ст. 26

   Закона о регистрации  вызывает дополнительные  вопросы,  требующие

   дополнительного  регулирования»; сам же он, судя  по высказываниям,

   допускает возможность  государственной регистрации «права  аренды».

 

   По мнению ряда  авторов, в ст. 26 Закона о регистрации  имеет место простое

   смешение понятий.  Так, если права третьих лиц  в отношении чужого имущества

   установлены договором,  то в качестве объекта регистрации  должна выступать

   сделка, хотя, безусловно, и в этом случае в  соответствующий  раздел

   реестра должна  быть внесена запись об ограничении  или запрете

   осуществления вещного  права на недвижимость.

 

   В.В. Витрянский считает, что «никаких отдельных разделов (подразделов),

   куда могли бы  вноситься сведения о государственной  регистрации права

   аренды, Единый государственный  реестр прав на недвижимое  имущество и

   сделок с ним  не содержит, да в этом и  нет необходимости, поскольку  право

   аренды здания  или сооружения возникает из  зарегистрированного договора и

   им же удостоверяется»;  самостоятельного  «права аренды»  не существует.

 

   Не следует отождествлять  и смешивать регистрацию договора  аренды и права

   аренды. Их разграничение,  как верно отмечает Ю.Кулешова, основано на

   существовании разных «ипостасей» договора: договора-сделки и

   договора-правоотношения. Договор как сделка - юридический  факт, влекущий

   возникновение, изменение  или прекращение прав и обязанностей - подлежит

   регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимостью (ст.

   164 ГК РФ). Практически из любого  договора - сделки (за исключением так

   называемых вещных  договоров) «возникает обязательственное  правоотношение,

   содержание которого составляют права и обязанности сторон; регистрации в

   данном случае подлежит именно право аренды, возникшее из договора -

   сделки, причем регистрируется  оно именно как ограничение  (обременение)

   права собственности  и иных вещных прав на недвижимое  имущество».

 

   Кроме того, в соответствии  с действующим законодательством  возможна

   ситуация, когда необходимо  регистрировать право аренды, а  государственной

   регистрации договора  аренды не требуется, например, при заключении

   договора аренды  здания на срок менее года; к договору аренды земельных

   участков не применимы специальные нормы § 4 гл. 34 ГК («Аренда зданий и

   сооружений»). Законом  о регистрации прав не предусмотрено  исключений из

   правила о необходимости  регистрации права аренды, поэтому  регистрация

   только договора  аренды (сделки), отдельно от регистрации  права

   исключается, хотя  в принципе такая ситуация  возможна, например при

   заключении договора аренды под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК

   РФ), т.е. когда договор уже заключен, а право аренды еще не возникло.

 

   На практике при  регистрации договора аренды  одновременно происходит и

   регистрация права  аренды. Так, в соответствии с  Инструкцией о порядке

   государственной  регистрации договоров аренды, безвозмездного  пользования,

   концессии участков  лесного фонда (леса) и прав  на участки лесного фонда

   (леса), утвержденной  Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. № 18,

   независимо от  того, сколько лиц участвует в  договоре с каждой стороны,

   обеими или одной  стороной было подано заявление  о государственной

   регистрации, учреждением  юстиции по регистрации прав  совершается одно

   регистрационное  действие - государственная регистрация  договора. При этом

   в соответствии  с п. 10 части III  Инструкции учреждением  юстиции по

   регистрации прав  одновременно под одним и тем  же номером вносится

   регистрационная  запись, как о договоре аренды, так и об обременении права

   собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел Ш-4 Единого

   государственного  реестра прав («Запись о сделке»)  и в подраздел III-1

   («Запись об аренде»); на подлинные экземпляры договора  аренды, договора

   безвозмездного пользования,  договора концессии проставляется  штамп

   регистрационной  надписи на документах.

 

   Иначе говоря, возможность  признать существование «права  аренды» есть, но в

   рамках регистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена)

   государственной  регистрацией обременении арендой земельного участка; право

   аренды, например, может  вытекать из договора субаренды,  но не из

   первоначального  договора аренды. Именно поэтому  следует внести ясность

   непосредственно  в текст закона.

 

   По общему правилу  свидетельство о праве аренды  не выдается. Однако

   регистрационные  органы, с частности, Самарская областная регистрационная

   палата, в соответствии  с п. 73 Правил ведения реестра  выдают свидетельство

   о регистрации  права по ходатайству арендатора. По ходатайству собственника

   земельного участка  в свидетельство о праве собственности  вносится запись

   об обременении  права собственности.

 

   Государственной  регистрации подлежат и договор  субаренды земельного

   участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2

   ст. 389 ГК РФ).

 

   Таким образом,  следует сделать вывод, что  если в отношении обычной аренды

   наблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал,  то применительно к

   аренде земли хорошо  просматривается линия на более  активное вмешательство

   государства как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных

   обязательств. Об  этом свидетельствует и введение  публичных торгов как

   общей процедуры  для предоставления государственных  и муниципальных земель

   в собственность  (а частично — и в аренду), и установление единообразного

   режима государственной  фиксации прав арендаторов, а  также иные

   обстоятельства как  правового, так и экономического  характера. Тем не

   менее, представляется, наша страна пока отстает в  решении вопросов

   публично-правового  регулирования арендных отношений  в сфере

   землепользования.

 

        §  2. Исполнение и прекращение договора  аренды земельных участков

 

   Исполнение всякого  договора есть, с одной стороны,  реализация, воплощение

   его условий, и, с другой, исполнение конкретных обязанностей и

   осуществление конкретных  субъективных прав. Корреспонденция их (прав и

   обязанностей) несомненна и в договоре аренды земельных участков, поэтому

   там, где речь  идет о праве одной из сторон  договора, имеется в виду и

   соответствующая  обязанность контрагента.

 

   Всякое предоставление  земельного участка, если даже  он уже был ранее

   включен в оборот, производится в соответствии  с правилами Федерального

   закона «О государственном  земельном кадастре» от 2.01.2000 г.  №28-ФЗ. В

   соответствии с п. 3 ст. 14 данного закона моментом возникновения

   земельного участка  как объекта государственного  кадастрового учета

   является дата  внесения соответствующей записи  в Единый государственный

   реестр земель, кадастровые  книги и выступают технической  основой для

   индивидуализации  земельного участка как объекта  недвижимости.

 

   Действующее законодательство  не содержит общей нормы о  необходимости

   передавать земельный  участок в аренду по акту  сдачи-приемки. Тем не менее,

   такая потребность,  как представляется, существует; здесь  достаточно

   указать, что и  по договору купли-продажи передача  недвижимости требует

   приемо-сдаточного  акта (ст. 556 ГК РФ); кроме того, фиксация  в таком акте

   состояния участка,  наличия или отсутствия определенных  его составляющих

   способны обеспечить лучшую защиту добросовестной стороны и предотвратит

   споры. Поэтому  было бы правильно статью 26 ЗК  РФ дополнить п. 3: «3. Во

   всех случаях передача  земельного участка и принятие  ее новым

   землевладельцем  осуществляются по подписываемому сторонами передаточному

   акту».

 

   Если же участок  фактически новому арендатору  предоставлен не был, то он  не

   вправе истребовать  его от прежнего арендатора. Однако  этот же участок

   может быть истребован  в рамках выполнения обязанности  передать участок

   (ст. 398 ГК РФ).

 

   По окончании аренды  земельный участок должен быть  возвращен арендодателю в

   том состоянии,  в котором он был получен,  с учетом нормального износа  или

   состоянии, определяемом договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

 

   По мнению Ю.А.  Кочетковой, окончание срока аренды  и ясно выраженное

   намерение арендодателя  не продолжать арендные отношения,  приводят к тому,

   что владение арендатора  становится незаконным. Она полагает  не

   основательной в  таких случаях ссылку на ст. 622 ГК РФ, описывающей

   действия арендатора  за пределами срока аренды, и,  тем самым, якобы,

   допускающей вероятность признания его удержания законным. Считаем, что

   замечание спорно, на практике вопрос о новом  соглашении, в том числе с

   учетом преимущественного  права арендатора, может решаться  и решается уже

   после истечения  срока аренды. А поскольку само  владение возникло на основе

   титула, признавать  его незаконным нельзя.

 

   ЗК РФ (ст. 22) предусмотрено  право арендатора передать свои  права и

   обязанности третьим  лицам, если иное не предусмотрено  договором аренды и

   если арендатор  уведомил об этом арендодателя. Возможность передать право

   аренды земельным  участком без согласия арендодателя  находится в