Право частной собственности

Вещные права на земельные  участки подлежат государственной  регистрации в соответствии с  ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Акт государственной регистрации - юридический акт признания и подтверждения государством права (п. 1 ст. 2 указанного Закона). Законодатель связывает момент возникновения права с моментом его государственной регистрации (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, вещные права на земельные участки возникают с момента их государственной регистрации. Вместе с тем государственная регистрация сама по себе не является дополнительным основанием возникновения прав на земельные участки, несмотря на то, что законодатель сопоставил момент возникновения вещного права на земельный участок с моментом государственной регистрации такого права. Напротив, государственная регистрация не отождествляется с основаниями возникновения прав на земельные участки и не включается в число таких оснований, поскольку права возникают по установленным в законодательстве основаниям и подлежат государственной регистрации в установленных случаях и в установленном порядке.

Таким образом, законодатель четко разграничил между собой  основания возникновения прав на земельные участки и акт государственной  регистрации, с которым связывается  момент возникновения права.

Для возникновения права  подлежащего государственной регистрации, недостаточно только наличия установленного законом юридического факта - основания для возникновения права. В то же время недостаточно и самого по себе акта государственной регистрации права, хотя законодательство и связывает с ним момент возникновения права. Таким образом, для возникновения права необходим комплекс юридических фактов: фактический состав⁷.

 Российским законодательством  предусмотрена как государственная  регистрация прав на земельные  участки (и иное недвижимое  имущество), так и государственная  регистрация сделок с ними. Регистрация  сделок необходима лишь в тех  случаях, когда это прямо предусмотрено  федеральными законами. Аналогичное требование содержится и в ст. 164 Гражданского кодекса Российской федерации. При этом согласно общему правилу, установленному п. 3 ст. 433 Гражданским кодексом Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Защита права  собственности на земельные учаски

Актуальность рассмотрения вопроса защиты права собственности  на земельные участки объясняется  тем, что в настоящее время  в судах разных инстанций находиться большое количество споров, связанных  с защитой и признанием прав собственности  на землю, а так же споров по изъятию  из незаконного владения и устранению препятствий в пользовании землей. Допустимость защиты права собственности  предусмотрена Конституцией Российской Федерации, часть 2 статьи 45 которой указывает, что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещёнными законом. Уже первая статья Гражданского кодекса Российской Федерации относит беспрепятственное осуществление гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебную защиту к основополагающим принципам гражданского законодательства. Статья 46 Конституции Российской Федерации закрепляет важные демократические начала, гарантирующие судебную защиту права частной собственности на землю, и тем самым значительно повышает роль суда, которую он должен играть в обществе и государстве, возлагая на него важную задачу по защите прав и свобод человека.

Конкретная структура  средств конституционно-правовой защиты частной собственности на землю  определяется двумя функциями объективного права. С одной стороны, защита осуществляется в случае нарушения права частной  собственности на землю путем  отправления правосудия. С другой стороны, в сфере нормотворчества, когда в процессе создания конституционных норм задаются условия, обеспечивающие восстановление нарушенного права частной собственности, определяются институциональные и иные гарантии данного права.

Объектом конституционно-правовой защиты частной собственности является не только основное право частной  собственности на землю, но и само отношение частной собственности, являющееся одним из элементов основ  конституционного строя Российской Федерации. Государство взяло на себя обязанности признавать, соблюдать  и защищать право частной собственности  на землю, что предполагает заботу о  создании развитой системы гарантий, с помощью которых реализуется  эта задача. Поэтому судебная защита частной собственности на землю  не исчерпывается положениями, содержащимися  в Конституции РФ, и требует  наличия механизма ее реализации, включающего полномочия судебных органов, права ищущей защиты личности, многочисленные гарантии обеспечения права на судебную защиту.

Помимо Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ большое количество норм, регламентирующих способы защиты гражданских прав, содержат Арбитражный процессуальный кодекс РФ и Гражданский процессуальный кодекс РФ. Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей нормы, средств и способов защиты. Конституционное право на судебную защиту частной собственности на землю представляет собой, с одной стороны, неотъемлемое право физических и юридических лиц обратиться в судебные органы при возникшем нарушении их права частной собственности на землю, а с другой - обязанность государства реализовать их конституционное право посредством обеспечения эффективной защиты судебными органами, а также восстановить нарушенное право путем вынесения законного и обоснованного решения. Право на судебную защиту частной собственности на землю - это не только право на обращение в суд, но также право на подтверждение, а при необходимости - и на принудительное восстановление оспоренного или нарушенного права частной собственности на землю.

Земельный кодекс РФ называет одним из способов защиты прав на земельный  участок, — это признание права  на земельный участок. Как следует  из ст. 59 Земельного кодекса РФ, данное признание осуществляется в судебном порядке посредством вынесения соответствующего решения. Например, если гражданин или юридическое лицо считает, что стал собственником земельного участка в силу приобретательной давности, то он вправе обратиться в суд или в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности. Так как в силу приобретательной давности физическое или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает на него право собственности. В случае удовлетворения судом исковых требований о признании права собственности в силу приобретательной давности, вынесенное решение являться юридическим основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. При этом должностное лицо регистрирующего органа не вправе отказать в регистрации права собственности на землю, установленного решением суда. Как пример признания права собственности на земельный участок из судебной практики можно привести ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА от 20 февраля 2006 г. дело N 10АП-3601/05-ГК, по материалам дела: ЗАО "Агрофирма "Первое Мая" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Х., Ч., Ш.М., Ш., Ш.Л. о признании права собственности ЗАО "Агрофирма "Первое Мая" на 1/662 долю каждого из ответчиков в праве собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Решением Арбитражного суда Московской области от 9 ноября 2005 года исковые требования удовлетворены. Апелляционная инстанция оставила решение в силе. Кассационная инстанция постановила - решение Арбитражного суда Московской области от 9 ноября 2005 года по делу N 41-К1-17111/05 изменить. Признать за ЗАО "Агрофирма "Первое Мая" право собственности на 1/597 долю в праве собственности на земельный участок, из состава земель сельскохозяйственного назначения. В этом случае собственник обращается в Государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации права собственности на земельный участок, а основанием для регистрации права, внесения сведений в ЕГРП и выдачи свидетельства о праве собственности на земельный участок служат вышеназванные акты судов.

Ст. 60 Земельного кодекса  РФ предусмотрен еще один способ защиты прав на землю — восстановление положения, существовавшего до нарушения  права на земельный участок. Установлено, что нарушенное право на земельный  участок подлежит восстановлению в  случае:

1. Самовольного занятия земельного участка. Под этим понимают использование земельного участка лицом, у которого отсутствуют надлежаще оформленные в установленном порядке права собственности или аренды земли. Собственник, право которого нарушено самовольным занятием земельного участка, вправе обратиться в суд с требованием о возврате участка из чужого незаконного пользования. А также, если гражданин или юридическое лицо построит на самовольно занятом земельном участке какое-либо недвижимое имущество, то оно будет являться самовольной постройкой и подлежит сносу. Стоит отметить, что снос возможен только на основании вступившего в законную силу решения суда. Собственник в исковом заявлении об обязании освободить самовольно занятый земельный участок одновременно вправе просить суд об устранении препятствий для пользования данным участком.

Однако в практике рассмотрения дел об истребовании из незаконного  владения существенное значение имеет  закрепленное Гражданским кодексом РФ отступление от общих правил. По которому, суд может признать право собственности на самовольную  постройку за лицом, осуществившим  ее на не принадлежащем ему участке, при условии, что этот участок  будет в установленном порядке  предоставлен ему под возведенную  постройку, а также учитывается, описанное раннее, положение о  приобретательской давности.

2.Признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, которые повлекли за собой нарушение права на земельный участок. Например, в случае признания судом недействительным постановления Главы Администрации об изъятии или частичном изъятии земельного участка для государственных нужд, собственник земельного участка восстанавливает свое право собственности на землю. Так же можно привести следующий пример из судебной практики: Постановление кассационной инстанции Федерального Арбитражного суда Московской области от 8 сентября 2006 г. дело N КГ-А40/8338-06 Дело о признании недействительным ненормативного акта а именно, п. п. 1, 2, 6.2 Постановления Правительства г. Москвы от 9 декабря 2003 г. N 1026-РП "О развитии территории Молжаниновского района между поймой реки Клязьма и автомагистралью Санкт-Петербург - Москва (Северный административный округ)". Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2006 г. по делу N А40-74562/05-149-595 отказано в удовлетворении заявления ЗАО КСХП "Химки" о признании недействительными. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2006 г. N 09АП-4510/2006-АК решение суда первой инстанции отменено, п. п. 1, 2, 6.2 Постановления Правительства г. Москвы от 9 декабря 2003 г. N 1026-РП признаны недействительными. Кассационная инстанция постановила: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2006 г. N 09АП-4510/2006-АК по делу N А40-74562/05-149-595 Арбитражного суда г. Москвы оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Общими основаниями для  принятия судами решения о признании  актов недействительным являются одновременно как несоответствие их закону или  иному нормативному документу, так  и нарушение гражданских прав.

Статьей 61 Земельного кодекса РФ определен еще один способ защиты — это пресечение действий, нарушающих право на землю, путем признания в судебном порядке недействительными не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления. Ст. 61 ЗК РФ предусмотрено, что ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. Из судебной практики можно привести следующий пример.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2006, 07.02.2006 N Ф03-А51/05-1/4915 по делу N А51-1879/05-16-27 Арбитражный суд  удовлетворил требование о признании  незаконными действий комитета по управлению государственным имуществом, выразившихся в возврате заявления общества на предоставление в собственность  земельного участка, расположенного под  объектом недвижимости, находящимся  в собственности заявителя, поскольку  пришел к выводу о том, что обществом  в соответствии с требованиями статьи 36 Земельного кодекса РФ был представлен  полный пакет документов, необходимый  для выкупа земельного участка, а  истребуемые ответчиком дополнительные документы в перечнях документов, необходимых при предоставлении земельных участков покупателям государственного имущества, не указаны, следовательно, требование об их представлении незаконно.

Собственник земельного участка  чье право собственности нарушено может заявить ходатайство о  запрете регистрации и внесения сведений в ЕГРП органами, осуществляющими  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним о каких либо правах или  сделка с земельным участком, спор в отношении которого находиться на рассмотрении в суде. Например, в  споре между лицом и органом  по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество, в котором  лицо оспаривает отказ от регистрации  права собственности на земельный  участок. Суд, удовлетворяя такое ходатайство  фактически выносит запрет на совершение сделок со спорным участком до рассмотрения спора по существу, и исключает  возможность регистрации права  собственности или других прав на земельный участок другими лицами. Дальнейшая судьба такого участка будет  зависеть от решения суда, со вступлением  в силу которого данное ограничение  снимается.

Нарушением прав собственников  земельных участков могут быть причинены  убытки, подлежащие возмещению в полном объеме виновными лицами. Под убытками понимают: реальный ущерб состоящий  из расходов, которые лицо, чье право  нарушено, произвело или должно будет  произвести для восстановления нарушенного  права, утрату или повреждение его  имущества, а также упущенную  выгоду, под которой понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при  обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Размер и порядок возмещения убытков собственникам земельных  участков определяются главой 8 Земельного кодекса РФ и Постановлением Правительства  РФ от 07.05.2003 N 262 "Об утверждении правил возмещения собственникам земельных  участков, землепользователям, землевладельцам  и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или  временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц". Размер возмещения убытков определяется с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, временном занятии или ограничении прав на земельный участок.

II.Условия бесплатного приобретения прав на земельные участки, находящиеся в частной собственности

2.1 Договор дарения земельного участка.

Договор дарения — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется  передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность.

Основу правового регулирования  отношений, связанных с дарением, составляют правила ГК РФ, образующие общую часть обязательственного права (ст.307–453 Гражданского кодекса РФ), а также специальные нормы о дарении (ст.572–582 Гражданского кодекса РФ). Договор дарения обладает несколькими характерными признаками, каждый из которых является в известной степени самостоятельным и необходимым для выделения этого договора из общей массы гражданско-правовых договоров.

Безусловно, квалифицирующим  признаком договора дарения является его безвозмездность. Даритель не получает никакого встречного удовлетворения со стороны одаряемого. По общему правилу, установленному в п.1 ст.572 Гражданского кодекса РФ, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такой сделке применяются правила о притворной сделке, предусмотренные п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ.