Жилищная политика муниципального образования и механизмы ее реализации

1. обеспечение малоимущих граждан, проживающих на территории муниципального образования и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями из муниципального жилищного фонда на условиях социального найма;

2. создание  условий для жилищного строительства с целью приобретения  жилья иными категориями граждан.

Жилищный  кодекс  РФ  относит  к  компетенции  органов  местного самоуправления в области  жилищных отношений следующие вопросы:

– учет муниципального жилищного фонда;

– установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества,  находящегося  в  собственности  семьи  и  подлежащего  налогообложению,  в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

–  ведение учета граждан в качестве  нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

–  определение порядка предоставления  жилых помещений муниципального специализированного, в том числе маневренного жилищного фонда;

– предоставление малоимущим  гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

– принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые, и наоборот;

– согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

–  признание жилых помещений муниципального  жилищного фонда непригодными для проживания;

–  осуществление контроля  использования и сохранности муниципального

жилищного фонда, его соответствия установленным санитарным и техническим  правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

– иные вопросы, предусмотренные законодательством.

Решение  перечисленных  вопросов  призвано  обеспечить  конституционные  права граждан  на жилище на местном уровне.

Существенную  роль  в  формировании  рынка  доступного  жилья  призваны  играть органы  местного  самоуправления,  ответственные  за  развитие  своих  территорий.

Муниципалитеты,  заинтересованные  в  увеличении  объемов  жилищного  строительства, должны  обеспечивать  предложение  земельных  участков,  обустроенных  инженерной инфраструктурой.  Они  должны  производить  работы  по  формированию  земельных участков  и  подготовке  разрешительной  документации  для  их  предоставления  под жилищное  строительство  на  конкурсной  основе. Однако  необходимо  решение  вопросов финансирования  этих  работ  путем  муниципальных  займов  и  поступления  в  местные бюджеты в полном объеме средств от продажи сформированных земельных участков.

Важная роль в управлении жилищной политикой и жилищно-коммунальным хозяйством в городе отведена Комитету по жилищно-коммунальному хозяйству при Администрации г. Астрахани.¹

Основными задачами комитета являются:

– формирование, представление на утверждение мэру города и реализация пакета муниципальных заказов в соответствии с возложенными на него функциями в пределах целевых средств финансирования жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства;

– организует разработку  целевых программ и их реализацию по направлениям деятельности комитета:

– участвует в разработке программ и условий передачи в муниципальную собственность жилищного фонда, объектов внешнего благоустройства и коммунального назначения;

– вносит предложения мэру города по обеспечению повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального хозяйства;

представляет интересы администрации  города по вопросам жилищно-коммунального  хозяйства на предприятиях и организациях различных форм собственности;

– разрабатывает и реализует мероприятия и программы в рамках реформирования и

модернизации жилищно-коммунального  хозяйства г. Астрахани.

– создает конкурентную среду для решения задач по реформированию и модернизации жилищно-коммунального хозяйства, а также обобщения передового опыта по проведению жилищно-коммунальной реформы и внедрению его в г. Астрахани и др.

Помимо Комитета, при Администрации  города также действует Управление по жилищной политике при Администрации г. Астрахани, которое осуществляет основную деятельность в реализации муниципальной жилищной политики.

Жилищное управление, является структурным подразделением администрации  города и осуществляет свою деятельность в соответствии решением Городской  думы МО «Город Астрахань» от 13.05.2010 г. №70 «Об утверждении структуры администрации города Астрахани», постановлением мэра города от 25.08.2010 № 6462-м «Об утверждении положения о жилищном  управлении и его отделов».

Основными его задачами являются проведение единой жилищной политики в городе, направленной на удовлетворение потребностей горожан в благоустроенном жилье, на обеспечение гарантий и законных интересов граждан в жилищной сфере; осуществление функций по учету и распределению жилищного фонда города, а также по учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; подготовка решений по отчуждению жилых помещений муниципального фонда в собственность граждан, в том числе и в порядке приватизации, а также принятие жилья от граждан в форме дара; выполнение функций по изменению договоров социального найма; реализация утвержденных федеральных, областных и городских жилищных программ; оказание материальной помощи гражданам, попавшим в экстремальную ситуацию.

 

3.2. Социальные  стандарты в жилищной политике

Жилищная политика – одна из главных составляющих социальной направленности государства. Важнейшее  значение для успешной реализации жилищной политики является ее политическая составляющая. Внутренняя политика государства, неотъемлемой частью которой является жилищная политика, не может быть эффективной в условиях нестабильной политической системы и находящихся в состоянии кризиса экономики и финансов. Не существует достойной цивилизованного общества социальной защиты граждан, в т. ч. и в жилищной сфере, при отсутствии политической воли и решимости властных структур не на словах, а на деле создать условии обеспечения всех нуждающихся жильем и способа его справедливого распределения». Данное мнение о необходимости заинтересованности социально-правовых направлений государственной политики в области жилищного вопроса не просто предположение, а исторически подтвержденный факт.

Для становления и развития государства необходима гарантированная  обеспеченность его населения. Одним из важнейших факторов в удовлетворении естественных потребностей человека является наличие у него жилого помещения, которое он может использовать как необходимый атрибут существования.

До сих пор в полной мере не решен вопрос о должном  исполнении конституционного права человека и гражданина на жилье. Не существует достаточных критериев определения невозможности предоставления населению огромной страны реализации права на жилье. Попытки переложить трудности россиян, связанные с улучшением их жилищных условий, на низкий доход большинства населения России, не должны менять направленность социальной политики государства. Действительно, соотношение среднего дохода гражданина и стоимости одного квадратного метра жилья в муниципальном образовании дает возможность говорить о неспособности приобретения жилых помещений практически 90 % граждан. Здесь уместно высказывание Т.В. Соколовой, которая констатирует, что «в настоящее время положение дел в жилищной сфере вызывает большую тревогу. Такая озабоченность обусловлена крайне низким уровнем обеспечения жильем населения … Цены на жилую площадь практически достигли мирового уровня, чего не произошло с заработной платой».¹

В этих условиях на федеральном  уровне определяется жилищная политика и устанавливаются минимальные социальные стандарты площади жилья (12 кв.м. на человека), доли платежей граждан в затратах на ЖКХ и допустимой доли их в семейном бюджете. Устанавливаются также льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг для определенных групп населения (инвалиды войны, военнослужащие) из средств федерального бюджета.

На уровне субъекта РФ разрабатываются  региональные программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства, аккумулируются материально-финансовые ресурсы для  перехода на новую систему оплаты жилья и услуг ЖКХ. Однако при  отклонении региональных нормативов от федерального стандарта недостающие финансовые ресурсы должны обеспечиваться за счет собственных средств субъекта РФ.

Органы местной власти должны обеспечивать реализацию права  граждан на жилье и на предоставление в необходимом объеме услуг жилищно-коммунального  хозяйства. С этой целью ими осуществляются учет и распределение жилищного  фонда, решаются вопросы его реконструкции  и ремонта, обеспечивается возможность  найма жилых помещений, организации жилищного строительства за счет бюджетных средств и внебюджетных фондов, а также на долевых началах с последующей передачей жилья гражданам путем продажи, аренды и найма. Органы местного самоуправления решают также вопросы отвода земель и предоставления прав на строительство.

На уровне муниципального образования планируются необходимые  объемы услуг жилищно-коммунального  хозяйства, определяются дотации на возмещение его убытков, регулируются цены и тарифы на предоставляемые услуги, организуются товарищества собственников жилья и т.д.

Стандартизировать не отдельные  моменты, а целиком мало-мальски  нормальный уровень жизни россиянина должен федеральный закон. Основные федеральные законы в области жилищной политики, принятые и функционирующие на федеральном и местном уровнях, будут рассмотрены мною более подробно в главе 4.

 Повсеместное соблюдение  минимального социального стандарта  должно стать основным принципом и главным критерием успешности государства.

 

3.3. Инвестиции  в строительство жилья

Девелоперы в 2011 г. инвестировали 75,5 млрд. рублей в строительство многоэтажных жилых объектов Южного федерального округа, а уже в 2012 году данный показатель увеличится на 20%. Ожидаемый рост объема капитальных вложений свидетельствует о дальнейшем восстановлении первичного рынка жилья, которое продолжается уже в течение двух лет.

Всего на юге России по итогам 2011 г. ведется строительство около 8,50 млн. кв. м многоэтажного жилья, в Астрахани по объему строящихся объектов этот показатель составляет 228 тыс. кв. м.

Вместе с тем, отмечается по-прежнему высокая доля «замороженных» объектов и пока не достигли докризисных значений показатели цены и спроса на жилую недвижимость. Количество сделок купли-продажи в Астрахани ниже уровня 2010-начала 2011 г.г. на 3,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра в Астрахани сейчас составляет 35,3 тыс. руб., что ниже докризисного уровня на 3,31%. За 2011 г. средняя стоимость квадратного метра снизилась в Астрахани на 1,6%. По прогнозам, в 2012 г. на первичном рынке жилья Астрахани ожидается рост цен в пределах не более 3%.

В соответствии с генеральным  планом развития г. Астрахань продолжается формирование новых жилых микрорайонов, расположенных в экологически чистых частях города вне зоны действия промышленных предприятий. В ближайшее время планируются застройка жилых микрорайонов по ул. Началовское шоссе, по ул. Бехтерева (на берегу р. Волги), «Мошкариха» в излучине р. Кривая Болда. Жилая недвижимость является наиболее привлекательной для потенциальных инвесторов и застройщиков. Изношенный жилой фонд в Астрахани постепенно становится непригодным для дальнейшего проживания, а темпы индивидуального жилищного строительства не могут удовлетворить растущий спрос.

Так, к примеру, рассматривается  инвестирование по следующим направлениям жилищного строительства:

1. Строительство и продажа многоэтажных жилых домов и объектов торгово-развлекательного назначения  на земельном участке по ул. Бехтерева. Общая площадь земельного участка около 6 га, площадь жилых домов, размещаемых на участке – 120 тыс. кв. м, общий объем инвестиций: 2400 млн. руб.

2. Строительство жилого  микрорайона на земельном участке  по ул. Началовское шоссе. Планируется полное обеспечение данного района всей социально-бытовой инфраструктурой, на свободной сейчас территории будут возведены новые дома различной этажности, детские сады, школа, торговые центры, физкультурно-оздоровительный комплекс, объекты коммунального назначения, многоярусные гаражи-стоянки. Строительство и продажа квартир и других объектов, осуществление торговой деятельности, сдача помещений в аренду, оказание услуг населению.

Общая площадь земельного участка – 40,5 га, общая площадь квартир – 367 тыс. кв. м, площадь застройки – 35 тыс. кв. м, общий объем инвестиций: 7800 млн. руб.

В январе-феврале 2012 года использовано 2067,7 млн. рублей инвестиций в основной капитал (таблица 1) или 99,2% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Таблица 1. Динамика инвестиций в основной капитал

 

	Млн. рублей	В % к
		соответствующему  периоду предыдущего года	предыдущему  периоду
2011 год
Январь	814,1	80,8	х
Февраль	1169,0	146,1	143,3
Апрель	1313,7	71,9	х
Май	3585,4	119,2	в 2,7р.
Июль	1539,6	76,9	х
Август	2544,7	96,4	167,1
Октябрь	2534,7	110,9	х
Ноябрь	3998,4	100,2	157,2
Январь-ноябрь	30737,9	96,7	х
2012 год
Январь	943,5	111,5	х
Февраль	1126,2	91,2	118,4
Январь-февраль	2067,7	99,2	х