Договор купли - продажи недвижимости

 
Курсовая работа по дисциплине "Гражданское  право"

На тему "Договор купли - продажи недвижимости"

 

Содержание

 

Введение

. Российское законодательство  о недвижимости и её обороте  (краткий очерк истории развития)

.1 Понятие недвижимости  и её правовой режим по законодательству  РФ

.2 Рынок недвижимости, его  составляющие и особенности

. Договор купли-продажи  недвижимости

.1 Особенности содержания  договора купли-продажи недвижимости

.2 Особенности купли-продажи  жилых помещений

.3 Особенности продажи  предприятия

. Форма и государственная  регистрация сделок купли-продажи  недвижимости и последствия ее  несоблюдения

.1 Форма сделок купли-продажи  недвижимости

.2 Государственная регистрация  перехода права собственности  на недвижимость

.3 Проблемные аспекты и  пути совершенствования сделок  купли-продажи недвижимости

Заключение

Глоссарий

Список использованных источников

 

Введение

 

Актуальность исследования заключается, прежде всего, в том, что сделки купли-продажи недвижимости являются в нашей практике сравнительно новыми гражданско-правовыми договорами. По мере осуществления процесса приватизации в России претерпевал изменения и институт частной собственности на недвижимое имущество. Увеличилось число собственников и количество объектов, которые могут не только находится в собственности, но и отчуждаться и приобретаться по договору купли-продажи. При смене собственника по договору купли-продажи некоторые сделки в своем правовом регулировании повлекли определенные особенности. Некоторые из них касались субъектов, выступающих в правоотношениях по купле-продаже, часть из них была связана с самим отчуждаемым объектом, другая часть особенностей сделок, имеющих публичный характер, заключалась в моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество и обязательности государственной регистрации возникшего права.

Немалые проблемы порождали  противоречия в действующем законодательстве в связи с введением государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Значимость договора купли-продажи  недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая  разработка, необходимость анализа  новых положений Гражданского кодекса  РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в процессе купли - продажи недвижимости.

Предмет исследования - понятие, сущность и специфические особенности договора купли-продажи недвижимости.

Основная цель работы состоит в анализе социально-экономической и правовой сущности отношений, складывающихся при продаже недвижимости, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.

Достижение указанной  цели представляется возможным с  помощью следующих задач: 1) изучить российское законодательство о недвижимости и её обороте; 2) охарактеризовать сущность и специфические особенности договора купли-продажи недвижимости; 3) проанализировать особенности формы и государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения; 4) рассмотреть проблемные аспекты и сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства в сфере купли-продажи недвижимости.

Указанные цель и задачи работы обусловили ее структуру, которая состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

Методологией данного исследования являются положения общенаучного диалектического метода познания. Кроме того, были использованы частно-научные и специальные методы: исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-логический, а также анализ документов.

Научная новизна данной работы состоит в том, что с позиции комплексного анализа исследуются особенности договора купли-продажи недвижимости, анализируются проблемные аспекты данного договора и предложены пути их преодоления.

Прaктичecкaя знaчимocть диплoмнoй рaбoты зaключaeтcя в тoм, чтo рaзрaбoтaнныe рeкoмeндaции мoгут быть иcпoльзoвaны при рeшeнии иccлeдoвaтeльcкиx зaдaч в учeбнoм прoцecce.

1. Российское законодательство о недвижимости и её обороте (краткий очерк истории развития)

 

.1 Понятие недвижимости  и её правовой режим по законодательству  РФ

 

Недвижимость является объектом, по поводу которого возникают рыночные отношения. Рынок недвижимости имеет  общие черты с другими структурами  рынка. Здесь также действуют  законы спроса, предложения, конкуренции. В то же время этот рынок имеет  свои особенности. Он возник относительно недавно и бурно развивается. Специфика недвижимости как то вара и его потребительной стоимости  и стоимости накладывают отпечаток  на содержание операций по купле и  продаже недвижимости, их динамику и по следствия. В научных работах  недвижимость определяется исходя из материально-вещественной точки зрения, с правовых и экономических позиций. Каждый из этих подходов имеет свои основания, однако в рамках представленного  исследования автор предлагает следующую  дефиницию: недвижимость - это комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных  с ним элементов, расположенных  под и над его поверхностью.

Недвижимость имеет ряд  особенностей, которые следует учитывать  при определении ее роли в общественном производстве. К ним отнесены следующие:

совершение сделок с недвижимостью  не предполагает ее физического перемещения, а только прав на нее;

эксплуатация объектов недвижимости практически всегда непосредственно  затрагивает интересы других субъектов  экономических отношений, поэтому, почти все операции с ней требуют  государственной регистрации;

сделки с объектами  недвижимой собственности характеризуются  существенным временным лагом и  повышенными трансакционными издержками для контрагентов;

стоимость недвижимой собственности  в значительной мере определяется ее местоположением;

каждый объект недвижимости может включать различное сочетание  прав на него и его отдельные составляющие;

способность недвижимого  имущества приносить стабильный доход позволяет использовать его  в качестве альтернативного финансового  и инвестиционного актива.

Недвижимость играет особую роль в экономических отношениях. С одной стороны, она выступает  в качестве фактора производства (земля, определенная доля капитала). С  другой, недвижимость исполняет роль пространственной среды, в которой  осуществляются все виды экономической  активности. Например, о роли жилой  недвижимости можно судить хотя бы потому, что в ней человек проводит более половины своей жизни. Повышение  качества жилищ ведет к сокращению заболеваемости, повышению трудовой активности населения, росту производительности труда, тем самым, инициируя действие мультипликационного эффекта.

В конце 80-х - начале 90-х годов XX века Российская Федерация столкнулась  с необходимостью проведения масштабных реформ практически во всех областях своей жизни и деятельности. В  качестве ключевой отрасли следует  назвать экономику страны. Необходимость  изменений в экономике потребовала  внесения значительных изменений в  гражданское законодательство, основным предметом которого являются имущественные (товарные) отношения, основанные на равенстве, автономии воли и самостоятельности  участников.

По истечении более  двух десятилетий с момента начала преобразований можно с уверенностью сказать, что, начиная с Основ  гражданского законодательства Союза  ССР и союзных республик 1991 г. и заканчивая заменившими их тремя  частями Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство вполне адекватно отзывается на экономические  потребности общества. Хорошо известно, например, что деление вещей на движимые и недвижимые является ключевым для законодательств тех стран, в которых господствует рыночная экономика. Поскольку существо экономических  преобразований в Российской Федерации  сводилось к переходу к экономике  рыночного типа, отнюдь не случайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановлено  понятие «недвижимая вещь», которое  ГК РСФСР 1922 г. было отменено. В настоящее  время в России существует развернутое  законодательство о недвижимом имуществе, основой которого служат три части  Гражданского кодекса РФ.

Особенности сделок с недвижимым имуществом, прежде всего, определяются их предметом - недвижимостью, для которой  характерны высокая стоимость и  многообразие свойств. Недвижимое имущество  сегодня функционирует и обращается в условиях нестабильности российского  законодательства, противоречивости государственных  структур, кардинально изменившихся отношений собственности, невозможности  в большинстве случаев государственного вмешательства в деятельность профессиональных участников рынка недвижимости.

Недвижимость из пассивного объекта, находившегося в государственной  собственности, превратилась в фактор, который решающим образом влияет как на уровень благосостояния населения, так и на эффективность производства. Кроме того, после вступления в  силу нового гражданского законодательства недвижимость стала непосредственным фактором экономического развития, вовлекая в гражданский оборот значительную часть объектов недвижимого имущества, что достаточно важно на современном  этапе существования российского  государства.

Важнейшим условием эффективного управления недвижимостью, не только как  физическим объектом владения и использования, но и как объектом прав, является принятая в стране система государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Уровень и качество её постановки в значительной мере определяют степень защиты. Новая  Конституция Российской Федерации (1993г.) провозгласила многообразие форм собственности, поставив на первое место  частную собственность. Одним из неотъемлемых условий эффективного функционирования экономики в национальном масштабе является высокий уровень  развития рынка недвижимости. Наличие  развитой сферы недвижимости способствует во многом реализации одного из основных принципов рыночной экономики - индивидуальной обособленности и свободе хозяйственной  деятельности экономических агентов, а также созданию благоприятных  условий для существования и  воспроизводства производительных сил общества.

Рынок недвижимости это сложная  система оборота специфического товара - недвижимость, а также взаимосвязанных  экономических и организационно-правовых - отношений, формирующихся по поводу производства (строительства), обмена, распределения и потребления  объектов недвижимой собственности  или вещных прав на них. С его помощью  реализуются и обычные классические функции простого товарного рынка: обеспечение свободы предпринимательства; информационное обеспечение спроса и предложения; рыночное посредничество - установление связей между продавцами и покупателями; формирование цен  на объект данного рынка. Кроме того, рынок недвижимости характеризуется  и особенными (специфическими) функциями, это: необходимость решения социальных потребностей населения; перераспределение  инвестиций в нефинансовые активы.

К специфическим особенностям рынка недвижимости, на мой взгляд, относятся: несбалансированность спроса и предложения в краткосрочном  периоде; относительная «закрытость» (недостаточная информационная обеспеченность); преимущественно олигополистический характер рынка; значительная доля государства  как участника и регулятора данного  рынка.

Согласно п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (Виды недвижимой собственности (на рынке земли) и  виды прав на нее представлены в  Приложении Б, Таблица№ 1), в том числе  здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

С недвижимостью можно  совершать различные гражданско-правовые сделки, в том числе продавать - заключать договор купли-продажи  недвижимости. По договору купли-продажи  одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (имущество) в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь (имущество) и уплатить за него определенную денежную сумму - цену (п. 1 статьи 454 ГК).

Недвижимость - особая разновидность  вещей: ее специфика заключается  в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку  привязаны к конкретному земельному участку. Основные типы недвижимости представлены в Приложении В схема №1.

Купля-продажа недвижимости - наиболее распространенные сделки с  недвижимостью. Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные  с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в  других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных  актов.

Законодательство в сфере  недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Источники права подразделяются на две основные группы: федеральные  законы в сфере недвижимости и  иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского  законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и  иные правовые акты, принимаемые в  РФ, должны полностью соответствовать  положениям Конституции РФ.