Договор купли - продажи недвижимости

Инструкция N 2881, устанавливая перечень документов, необходимых для  государственной регистрации, разделяет  их на документы, представляемые на государственную  регистрацию договора продажи, и  документы, представляемые на государственную  регистрацию перехода прав.

Для государственной регистрации  договора продажи представляются:

заявления сторон договора или  уполномоченных ими на то лиц при  наличии у них нотариально  удостоверенных доверенностей, если иное не установлено Федеральным законом  о государственной регистрации  прав;

документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины;

подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных  документов юридического лица со всеми  действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических  лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии  названных документов, то возможно представление выписки из Единого  государственного реестра юридических  лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных  документов юридического лица);

подлинники и копии  документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени  юридического лица, и документа, подтверждающего  полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной  регистрации;

подлинник и копия правоустанавливающего  документа, подтверждающего право  собственности продавца на отчуждаемое  жилое помещение;

подлинник договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной  регистрации возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр  договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;

подлинник и копия справки  о лицах, имеющих право пользования  жилым помещением с указанием  этого права, заверенная должностным  лицом, ответственным за регистрацию  граждан по месту пребывания и  месту жительства.

Следует еще раз упомянуть, что ранее существовавшее требование о проведении внеплановой технической  инвентаризации квартир, жилых домов, иных объектов недвижимости при каждом совершении сделок с данными объектами  было отменено так называемым Законом  о дачной амнистии. И тем более  в п. 10 ст. 45 Закона о кадастре содержится положение о том, что никто  не вправе требовать от собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства либо от иного лица осуществления плановой, внеплановой  или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и т.п.) данного объекта недвижимости в связи с государственной  регистрацией прав на данный объект недвижимости и сделок с ним.

В ст. 17 Закона о регистрации  устанавливается обязательное приложение к документам, необходимым для  государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, которым  является кадастровый паспорт данного  объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого  имущества не требуется, если кадастровый  паспорт, план данного объекта недвижимого  имущества или иной документ, предусмотренный  Законом о регистрации и содержащий описание данного объекта недвижимого  имущества, ранее уже представлялся  и был помещен в соответствующее  дело правоустанавливающих документов.

Физическое лицо (в том  числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации). При этом копия документа, удостоверяющего  личность, не представляется.

Заявление о государственной  регистрации договора продажи представляется в единственном экземпляре, который  после государственной регистрации  договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

Заявление о государственной  регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации), лицом (лицами), действующим на основании  оформленной надлежащим образом  доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим  от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных  федеральным законом, в том числе:

родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет;

опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.

Заявления о государственной  регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель, тогда  как заявление, оформленное нотариально, может быть представлено или продавцом, или покупателем, что не исключает  право второй стороны также представить  заявление о государственной  регистрации договора.

В случаях, когда на одной  из сторон договора продажи выступают  несколько лиц - участников общей  долевой собственности (лиц, приобретающих  жилое помещение в общую долевую  собственность), заявления о государственной  регистрации подают все участвующие  в сделке на стороне продавца (или  покупателя) лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.

В заявлении указывается  в том числе следующее: данные о продавце (покупателе); цель обращения  заявителя (т.е. проведение государственной  регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); подпись заявителя  и дата подписания заявления.

Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени  указанного лица (заявителя). Названным  лицом в заявлении дополнительно  указываются основания, по которым  оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).

Необходимо отметить, что, в случае если право продавца на отчуждаемое жилое помещение  возникло до введения в действие Закона о регистрации и запись о нем  отсутствует в ЕГРП, государственная  регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом  о регистрации. При этом орган  регистрации прав в порядке, установленном  п. 3 ст. 8 данного Закона, запрашивает  у органа (организации), который до введения в действие этого Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам орган  регистрации прав такой информацией  не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может  быть предоставлена заявителем. В  случаях, когда в ЕГРП имеется  запись о праве продавца на отчуждаемое  жилое помещение, продавцом может  быть представлен только подлинный  экземпляр правоустанавливающего  документа.

3.3 Проблемные аспекты  и пути совершенствования сделок  купли-продажи недвижимости

У судов возникает немало вопросов при рассмотрении дел, связанных  с оспариванием договоров, которые  удостоверяются нотариусами и предметом  которых является недвижимое имущество. В основном споры касаются договоров, опосредующих обязательства по передаче имущества в собственность. К  их числу относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, обмена, ренты. Купля  продажи недвижимости осуществляется по правилам ст. ст. 549-558 ГК РФ. К остальным  договорам положения договора купли-продажи  применяются субсидиарно.

Условия договоров, относящихся  к предмету договора по отчуждению недвижимости, являются существенными  условиями таких договоров. В  соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества. На практике данную статью трактуют по-разному. Так, существует утверждение, что в случае продажи одним  из совладельцев доли жилого дома, ему  прежде необходимо определить с другими  совладельцами порядок пользования  данным жилым домом, иначе условие  о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным  сторонами, а соответствующий договор  не считается заключенным.

Итак, необходимо ли перед  заключением договора купли-продажи  доли жилого дома (квартиры, дачи, садового домика и т.д.) заключить договор  об определении порядка пользования  данным недвижимым имуществом между  всеми его совладельцами и  вправе ли нотариус отказать в удостоверении  договора купли-продажи доли в праве  на недвижимое имущество на том основании, что не определен порядок пользования, поэтому не понятно какие конкретно  помещения продаются? А если в  жилом доме (или квартире, например) всего одна жилая комната и  несколько совладельцев и определить порядок пользования практически  невозможно? Следует ли считать, что  применять данную статью можно лишь к жилым домам, но как тогда  быть с универсальностью норм?

Заключение

В заключение проведенного нами исследования представляется возможным  сделать следующие выводы.

Договор продажи недвижимости является видом договора купли - продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его  заключения, а также к правам и  обязанностям сторон применяются правила  § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле - продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его  объект - недвижимое имущество (ст. 130 ГК).

В соответствии со ст. 130 ГК к  недвижимому имуществу, помимо земельных  участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические  объекты. Ранее продажа таких  судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли - продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять  нормы о договоре продажи недвижимости.

Завершая анализ договора купли-продажи недвижимости, необходимо отметить, что действующие законы и иные нормативно-правовые акты полно  и подробно регулируют комплекс достаточно сложных отношений, возникающих  из этого договора.

Тем не менее, существуют и  нерешенные, а также дискуссионные  вопросы как в науке, так и  в практике правоприменения. В целях  совершенствования правового регулирования  договора купли-продажи недвижимости предлагается внести следующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ.

Во-первых, представляется необходимым  дополнить п.1 ст.551 ГК РФ следующей  нормой: «если иное не предусмотрено  договором купли-продажи недвижимости, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации  непосредственно после передачи недвижимого имущества покупателю». Соответственно в качестве основания  государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (см. п.1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним») следует закрепить  и акт передачи недвижимого имущества  в соответствии с договором, который  на практике уже истребуется как  обязательный документ для регистрации  перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости. Внесение подобного изменения объясняется  обеспечением стабильности гражданского оборота недвижимого имущества, исключения приобретения «номинального» права собственности невладеющим  покупателем.

Во-вторых, в работе предлагается исключить из Гражданского кодекса  п.2 ст.551, поскольку буквальное толкование этой нормы дает повод для утверждения, что после исполнения договора купли-продажи  недвижимости сторонами, но до государственной  регистрации права приобретателя, продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - в отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к  продавцу. Подобное «расщепление» права  собственности противоречит цивилистическим  канонам. Отмена п.2 ст.551 позволит отойти от различного толкования указанной  нормы и более четко определить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости - момент государственной регистрации права  собственности покупателя.

В-третьих, в целях защиты интересов продавца, добросовестно  исполнившего свои обязанности, целесообразно  включить в параграф 7 главы 30 ГК РФ норму, согласно которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи  недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ либо отказаться от договора и требовать возврата переданного  имущества.

Глоссарий

№ п/пПонятиеОпределение1. Договордобровольное соглашение двух или нескольких лиц (экономических субъектов), заключаемое на предмет выполнения каждым из них принимаемых на себя обязательств по отношению к другим участникам.2. Законюридический акт, принятый высшим представительным органом государственной власти либо непосредственным волеизъявлением народа (в порядке референдума) и регулирующий, как правило, наиболее важные общественные отношения.3. Имуществосовокупность вещей и материальных ценностей, состоящих прежде всего в собственности лица или в оперативном управлении предприятия или организации.4. Купля-продажав гражданском праве один из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель - принять это имущество и уплатить за него установленную цену. К.-л. относится к числу двусторонних возмездных договоров, предметом которых являются, как правило, вещи, имущество.5. Недвижимостьземельные и другие естественные угодья, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю.6. Нотариуслицо, специально уполномоченное на совершение нотариальных действий <#"justify">7. Предприятиесамостоятельный хозяйствующий субъект, созданный в установленном законом порядке для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли.8. Регистрация1) запись, фиксация фактов или явлений с целью учета и придания им статуса официально признанных актов (регистрация рождения, брака); 2) внесение в список, в книгу учета.9. Рынок недвижимостисовокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер <#"justify">10. Сделкасоглашение двух или нескольких экономических субъектов, граждан и юридических лиц в виде устного и письменного договора о проведении некоторых действий, связанных с куплей-продажей, передачей имущества, денег, ценных бумаг, предоставлением ссуд, совместным производством, выполнением бизнес-операций или с другими формами экономического, торгового взаимодействия.11. Собственностьпринадлежность вещей, материальных и духовных ценностей определенным лицам, юридическое право на такую принадлежность и экономические отношения между людьми по поводу принадлежности, раздела, передела объектов собственности.12. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)федеральный орган исполнительной власти <#"justify">13. Физическое лицов гражданском праве: человек (гражданин) как участник правоотношения.14. Юридический фактконкретное жизненное обстоятельство (условие, ситуация), с которым норма права <#"justify">15. Юридическое лицоорганизация, являющаяся по закону носителем гражданских прав и обязанностей; может приобретать имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде и др.