Договор купли - продажи недвижимости

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов  по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного  ведения РФ и субъектов РФ.

Гражданский кодекс Российской Федерации, регулирующий договорные и  иные обязательства, а также имущественные  отношения, в том числе отношения, связанные с возникновением и  порядком осуществления права собственности  и других вещных прав, послужил основой  для принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» и иных нормативных  правовых актов Российской Федерации  в этой сфере. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из способов снижения риска на рынке недвижимости, защиты имущественных прав участников гражданского оборота и, как следствие, формирования отвечающих требованиям  закона отношений на рынке недвижимости и привлечения дополнительных инвестиций в российскую экономику.

До принятия Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» действовали нормативные  правовые акты, предписывающие необходимость  осуществления, регистрации прав и  сделок с объектами недвижимости. Вместе с тем к моменту вступления в силу Закона действовавшая ранее  система регистрации характеризовалась:

отсутствием единой системы  органов, осуществляющих регистрацию;

отсутствием единых принципов, правил и методов государственной  регистрации;

смешением двух систем регистрации - регистрации документов и регистрации  прав на недвижимое имущество.

Потребность в создании единой системы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним была вызвана тем, что  предметом договоров, права по которым  подлежат обязательной государственной  регистрации, являются объекты, представляющие особую ценность для субъектов гражданского оборота. В отсутствии стабильности и прозрачности рынка недвижимости в России высока степень риска  несения существенных убытков его  участниками. В связи с этим эффективная  государственная охрана прав и законных интересов граждан и юридических  невозможна без создания и функционирования четкой и понятной системы органов  государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В конечном итоге потребности  участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации  прав на недвижимое имущество (в том  числе, права собственности). При  этом государственная регистрация  является не самоцелью, а средством  введения оборота недвижимости в  цивилизованные рамки, осуществления  его на принципах гласности и  публичности. Большинство же целей  самой государственной регистрации  были сформулированы еще в XVIII в. вместе с формированием в Европейских  странах института ипотечных  книг.

В интересах государства  и общества, а также в целях  охраны прав и законных интересов  граждан и юридических лиц  в России на законодательном уровне закреплена государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она является юридическим  актом признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения, прекращения или перехода прав на недвижимое имущество.

С 1 января 2005 года свою деятельность начал новый федеральный орган - Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), затем преобразован в Федеральную службу государственной  регистрации, кадастра и картографии <#"justify">2. Договор купли-продажи недвижимости

.1 Особенности  содержания договора купли-продажи  недвижимости

Договор продажи недвижимости является видом договора купли - продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его  заключения, а также к правам и  обязанностям сторон применяются правила  § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле - продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его  объект - недвижимое имущество (ст. 130 ГК).

В соответствии со ст. 130 ГК к  недвижимому имуществу, помимо земельных  участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические  объекты. Ранее продажа таких  судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли - продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять  нормы о договоре продажи недвижимости.

При продаже недвижимости на торгах, в том числе на публичных  торгах, при обращении взыскания  на имущество должника к заключаемому по результатам торгов договору купли - продажи применяются правила, предусмотренные  ст. 447 - 449 ГК РФ, а также нормы о  купле - продаже недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие  в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли - продажи предприятия  является разновидностью договора купли - продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный  § 8 гл. 30 ГК.

Поэтому к договору продажи  предприятия, прежде всего, применяются  нормы § 8, при их недостаточности - § 7 гл. 30, и лишь затем - общие положения  о купле - продаже). При купле - продаже  недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством  о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - § 7 гл. 30 ГК.

Договор купли-продажи недвижимости как юридический факт обладает следующими признаками

) это волевое действие  граждан и юридических лиц,  направленное на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей, что отличает  договор от другого вида юридических  фактов - события (ст. 153 ГКРФ);

) договор характеризуется  наличием волеизъявления как  минимум двух субъектов, что  отличает его от односторонних  сделок, для совершения которых  достаточно выражения воли одной  стороны (п. 2 ст. 154 ПС РФ);

) это целенаправленное  действие субъектов права, то  есть стороны преследуют при  совершении договора достижение  определенных юридических целей  (продать/купить жилую недвижимость), что не свойственно юридическим  поступкам, при совершении которых  субъект не имеет перед собой  цель установления, изменения или  прекращения гражданских правоотношений;

) договор - это соглашение, при заключении которого стороны  равны перед законом, не имеют  преимуществ и устанавливают,  изменяют, либо прекращают для  себя права и обязанности. Этим  договор отличается от административных  актов, выносимых уполномоченными  органами, должностными лицами в  рамках своей компетенции, влекущих  установление изменение либо  прекращение прав и обязанностей  в отношении третьих лиц;

) договор является правомерным  действием, что отличает его  от деликтов.

Договор купли-продажи жилой  недвижимости как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным  для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и  волеизъявления сторон, правосубъектность  сторон.

Договор-сделка, как и другие юридические факты, не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаки договора-сделки: 1) согласование воли сторон, 2) направленность на возникновение  взаимных прав и обязанностей (правоотношения).

.2 Особенности  купли-продажи жилых помещений

купля продажа недвижимость правовой

Продавец должен быть собственником  жилой недвижимости на момент совершения сделки. Введение института государственной  регистрации прав на недвижимость (ст. 131 ГК РФ) изменило систему доказательств  принадлежащего продавцу права. Оно  должно подтверждаться сведениями из Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество независимо от времени его возникновения - до вступления в силу закона о регистрации  или после. Судебная практика признает сделки, совершенные законными владельцами  жилой недвижимости, права которых  на момент заключения договора не зарегистрированы, ничтожными, поскольку имуществом распорядилось  лицо, не являющееся собственником.

Следовательно, применительно  к договору купли-продажи жилой  недвижимости не применяется п. 2 ст. 455 ПС РФ, согласно которой предметом  сделки может быть как существующий в наличии у продавца объект, так  и имущество, которое будет им произведено или приобретено  в будущем.

В случаях, когда одной  из сторон сделки купли-продажи жилых  помещений является гражданин, а  другой - юридическое лицо, возникает  вопрос о применении к этим отношениям положений закона «О защите прав потребителей». Заключив договор на покупку недвижимости, потребитель - гражданин пользуется защитой вышеуказанного закона при  наличии 2-х условий: 1) если продавец является коммерческой организацией или  индивидуальным предпринимателем, осуществляющим продажу объектов жилой недвижимости в качестве уставной деятельности; 2) жилая недвижимость приобретается  для проживания в нем покупателя и (или) членов его семьи.

При множественности лиц  на стороне продавца и (или) покупателя в связи с неделимостью жилой  недвижимости к отношениям ее купли-продажи  применяются правила об общей  собственности. Она может быть долевой, когда доля каждого в объекте  собственности известна (ст. 244 ГК РФ), а в исключительных случаях совместной, без определения доли каждого  собственника, например, в случае приобретения жилья супругами (ст. 256 ГК РФ).

Продажа жилой недвижимости, принадлежащей продавцу на праве  общей собственности, имеет свои особенности, обусловленные обязанностью каждого сособственника согласовывать  свои действия по распоряжению жилой  недвижимостью с другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ), что является ограничением прав собственника жилой недвижимости.

Существование совместной собственности  предопределено тесными личными  связями ее участников. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, также осуществляется по соглашению между собственниками. Однако если при долевой собственности  каждый участник самостоятельно распоряжается  своей долей, то при совместной собственности  сделки в отношении общего имущества  совершаются одним из сособственников, который как предполагается, действует  с согласия других (ст. 253 ГК РФ). Согласие на совершение сделки купли-продажи  жилой недвижимости требует нотариального  удостоверения (ст. 35 СК РФ).

При купле-продаже жилой  недвижимости исполнение выражается в  совершении обеими сторонами активных действий по ее передаче со стороны  продавца и по принятию и оплате объекта жилой недвижимости со стороны  покупателя. Фактическое совершение указанных действий подлежит обязательному  письменному закреплению в виде составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого обеими сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта признается отказом от исполнения договора.

Надлежащим исполнением  обязательство прекращается. Следует  отметить, что по степени привязанности  интереса стороны к конкретному  объекту на первый план выходит интерес  покупателя, а не продавца, так как  при покупке индивидуально-определенной вещи (какой является жилая недвижимость) покупателя привлекают именно ее индивидуальные свойства. Со стороны продавца его  интересу противостоит платежеспособность покупателя.

Интересы обеих сторон достигаются путем взаимного  исполнения договора. Для того, чтобы  защитить свои права, вытекающие из договора, стороны предусматривают меры их обеспечения, установленные законом. Несмотря на это, практически все  закрепленные действующим законодательством  способы обеспечения исполнения обязательства имеют своим объектом интерес продавца как кредитора  в денежном обязательстве.

Каждый способ имеет собственные  рычаги воздействия на должника в  обязательстве. Общая их цель: побудить должника исполнить обязательство  надлежащим образом (стимулирующая  функция).

Не все предусмотренные  действующим ГК РФ способы обеспечения  исполнения обязательства (неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание и другие) применимы  к отношениям купли-продажи жилой  недвижимости. К ним следует отнести, в частности, удержание. В то же время  есть и другие специфичные для  данного договора способы:

. право кредитора, исполнившего  сделку, в случае уклонения другой  стороны от ее нотариального  удостоверения требовать признания  ее действительной (п. 2 ст. 165ГКРФ);

. внесение должником определенной  денежной суммы в депозит третьего  лица (ст. 327 ГК РФ);

. сохранение права собственности  за продавцом на переданный  покупателю товар до его оплаты  последним (ст. 491 ГК РФ).

Принципиальным, на наш взгляд, является вопрос о том, в какой  момент продавец утрачивает, а покупатель приобретает право собственности  на нее. От этого зависит определение: 1) которой из сторон принадлежит  право осуществления признаваемых законом за собственником правомочий; 2) каковы юридические последствия  совершенных любой из сторон последующих  актов отчуждения жилой недвижимости; 3) которой из сторон принадлежат  доходы от жилой недвижимости с момента  заключения договора; 4) какая из сторон является легитимированным истцом, если проданная недвижимость в жилищной сфере оказалась в незаконном владении третьего лица; 5) какая из сторон несет риск его случайной  гибели или порчи; 6) которой из сторон принадлежит право требовать  страховое вознаграждение, если проданная  жилая недвижимость была застрахована и погибла в результате наступления  страхового случая.

Термин «переход права  собственности» включает в себя два  других понятия - прекращение и возникновение  права собственности, отражая динамику обязательственных отношений, направленных на возникновение, изменение или  прекращение гражданских прав и  обязанностей, и свидетельствует  о завершенности данного процесса.

Для возникновения у покупателя права собственности на жилую  недвижимость самого договора как юридического факта недостаточно. Договор порождает  право требования, но не право собственности. Закон предусматривает государственную  регистрацию перехода права собственности  как действие, завершающее юридический  состав, определяющий возникновение  прав на жилую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Момент возникновения  права собственности закон о  регистрации определяет моментом внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.