Договор купли - продажи недвижимости

Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными  либо не достигшими возраста 14 лет (ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без  намерения создать соответствующие  правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).

В ст. 168 ГК РФ устанавливается  принцип отнесения сделок к той  или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость  сделки. Сделки, не соответствующие  закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

По сравнению с простой  письменной нотариальная форма сделки купли-продажи недвижимости имеет  следующие преимущества:

) сделка составляется  квалифицированным специалистом - нотариусом, поэтому нотариальную форму называют  также квалифицированной;

) нотариус как специальный  субъект правоотношений несет  материальную ответственность за  совершаемые им нотариальные  действия;

) порядок совершения нотариальных  действий по составлению и  удостоверению договоров регламентируется  специальным федеральным законодательством;

) нотариат представляет  собой публично-правовой институт, деятельность которого основана  на принципах независимости, беспристрастности,  подчинении только закону и  др.

.2 Государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимость

В ст. 131 ГК РФ устанавливается  требование, согласно которому право  собственности и другие вещные права  на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации  в Едином государственном реестре  прав (далее - ЕГРП).

Регистрации подлежат следующие  права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право  оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в  случаях, предусмотренных законом.

При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие  на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной  регистрации в случаях, предусмотренных  законом.

Нельзя не отметить, что  государственная регистрация является юридическим актом признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным  законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права, что  по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Следуя законодательной  логике, Закон именно с моментом государственной регистрации связывает  возникновение и прекращение  тех или иных прав на недвижимость, т.е. государственная регистрация  имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права, приобретаемые  различными лицами, возникают на основании  юридического состава, включающего  в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации  права. Только после государственной  регистрации покупатели приобретают  право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться  недвижимостью.

Наряду со ст. 131 Гражданский  кодекс РФ содержит еще целый ряд  норм, указывающих на необходимость  государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 "Государственная регистрация  сделок", ст. 223 "Момент возникновения  права собственности у приобретателя  по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так  и во второй части Кодекса; к этому  же ряду следует отнести и комментируемую статью.

Порядок государственной  регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются  Федеральными законами "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о  кадастре), Правилами ведения Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также другими нормативными правовыми актами.

Не подлежат государственной  регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма  жилого помещения (гл. 35 ГК).

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного  потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос  за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности  на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной  регистрации, а в силу закона - с  момента выплаты указанного пая.

В отличие от прежней процедуры  регистрации недвижимого имущества  Гражданский кодекс РФ и Закон  о регистрации в ряде случаев  предусматривают раздельную государственную  регистрацию сделок и возникновения  прав. Речь идет о договоре продажи  жилого помещения, а также о продаже  предприятия.

Первоначально рассмотрим соотношение  государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.

Нельзя не отметить, что  в отношении купли-продажи и  мены недвижимости действует общее  правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В  соответствии с данной нормой не предусматривается  государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента  подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации  подлежат как договор, так и переход  права собственности.

Применительно к договору дарения закон также предусматривает  раздельную регистрацию договора и  перехода права собственности от дарителя к одаряемому.

Договор ренты, предусматривающий  отчуждение жилья, подлежит нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации. Кроме того, регистрации  подлежит и переход права собственности.

При наследовании жилого помещения  должен регистрироваться переход права  собственности.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной  регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей  регистрации требует переход  права собственности по договору.

На практике часто возникают  вопросы о необходимости обязательного  нотариального оформления сделок с  жилыми помещениями.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных  в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предписывается обязательное нотариальное удостоверение  завещаний (в том числе завещания  жилых помещений).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже  существующих соглашений, считаем возможным  называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений:

) договор залога движимого  имущества или прав, если обязательство,  обеспеченное залогом, содержится  в нотариально удостоверенном  договоре;

) уступка прав и перевод  долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме.

В обоих случаях жилье  не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в  случаях, предусмотренных соглашением  сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять  к регистрации документы, оформленные  в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено  нотариальное оформление.

Анализ норм Гражданского кодекса РФ и Закона о регистрации  позволяет выделить четыре взаимосвязанных  принципа государственной регистрации:

во-первых, единая процедура  государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;

во-вторых, единые регистрирующие органы - это территориальные органы Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии (Росреестра);

в-третьих, ведение Единого  государственного реестра прав;

в-четвертых, общедоступность  сведений о государственной регистрации  прав.

Территориальный орган Росреестра обязан предоставлять сведения об объектах недвижимости по запросам любых лиц, в том числе направленных посредством  почтового отправления, использования  сетей связи общего пользования  или иных технических средств  связи, а также обеспечения доступа  к информационному ресурсу, содержащему  сведения ЕГРП (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным  законом). Указанные сведения предоставляются  в срок не более чем пять рабочих  дней в виде выписки из ЕГРП или  в ином виде, определенном органом  нормативно-правового регулирования  в сфере государственной регистрации  прав. Такая выписка должна содержать  описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке  правах требования в отношении данного  объекта недвижимости. Если же предоставление запрашиваемых сведений не допускается  в соответствии с федеральным  законом или в ЕГРП отсутствуют  запрашиваемые сведения, регистрирующий орган в срок, не превышающий пять рабочих дней, выдает или направляет обоснованное решение соответственно об отказе запрашиваемых сведений либо об их отсутствии в ЕГРП.

Процедура государственной  регистрации устанавливается в  соответствии с Законом о регистрации, а в некоторой части - Правилами  ведения ЕГРП, а также Административным регламентом исполнения государственной  функции по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для осуществления государственной  регистрации лица (правообладатели  либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом  оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые  для государственной регистрации, с приложением документа об уплате государственной пошлины, если иное не установлено федеральным законом.

Территориальные органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают  отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными  правами на конкретный объект, а  также других оснований для отказа или приостановления государственной  регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей  в ЕГРП. И наконец, совершается  запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной  государственной регистрации прав.

Подчеркнем, что государственная  регистрация прав проводится не позднее  чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

декабря 2009 г. Государственной  Думой был принят Федеральный  закон "О внесении изменений в  отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым вообще исключена необходимость участия  гражданина в изменении сведений об объекте недвижимого имущества, которые требуется внести в ЕГРП. С 1 марта 2010 г. будет действовать  правило, согласно которому если в связи  с изменением сведений об объекте  недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих  изменений в подразд. I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого  имущества вносятся в ЕГРП без  заявления правообладателя и  без повторной регистрации при  внесении в соответствии с Законом  о кадастре этих сведений в государственный  кадастр недвижимости.

В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 Постановления  Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 4 разд. 6 Федеральной  программы поэтапного развития системы  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной  программы поэтапного развития системы  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило  Инструкцию о порядке государственной  регистрации договоров купли-продажи  и перехода права собственности  на жилые помещения.

Важность Инструкции N 2881 трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это  именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности  на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного  рынка недвижимости, позволят более  полно охранять и защищать права  и законные интересы граждан и  иных лиц.

В то же время Инструкция N 2881 не учитывает ряд изменений, внесенных в Закон о регистрации  и направленных на упрощение порядка  государственной регистрации прав, поэтому данная Инструкция применяется  постольку, поскольку она не противоречит Закону. Вместе с тем согласно принятому  в 2006 г. Административному регламенту исполнения государственной функции  по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанная Инструкция поименована  в числе основных документов, подлежащих применению при осуществлении государственной  регистрации.