Договор купли - продажи недвижимости

Интересы обеих сторон достигаются путем взаимного  исполнения договора. Для того, чтобы  защитить свои права, вытекающие из договора, стороны предусматривают меры их обеспечения, установленные законом. Несмотря на это, практически все  закрепленные действующим законодательством  способы обеспечения исполнения обязательства имеют своим объектом интерес продавца как кредитора  в денежном обязательстве.

Каждый способ имеет собственные  рычаги воздействия на должника в  обязательстве. Общая их цель: побудить должника исполнить обязательство  надлежащим образом (стимулирующая  функция).

.3 Особенности  продажи предприятия

Преобразование экономической  и политической системы в России повлекли за собой коренные изменения  отношений в области между  властью и обществом.

Развитие экономики, совершенствование  ее правового регулирования привело  к значительным изменениям в имущественных  отношениях. Так, идет процесс постепенного вовлечения в гражданский оборот объектов, которые длительное время  были из него изъяты.

К числу таких объектов можно отнести предприятие. В  советское время государственные  предприятия были, безусловно, изъяты из оборота, лишены свойств товара не только по формальным признакам, но и  по существу.

Случаи передачи предприятий  между кооперативными организациями  за плату на основании гражданско-правовых договоров были столь редкими  и сопровождались, как правило, такими административными ограничениями, связанными с вовлеченностью этих организаций  в систему социалистического  производства, что говорить о свободном  обороте предприятий не представлялось возможным. Частные лица в любом  случае не могли быть собственниками предприятий.

В современной России предприятия  обладают всеми признаками объекта  прав, могут быть объектом права  собственности и иных вещных прав различных субъектов, выступают  в качестве предмета гражданско-правовых сделок.

Юридическим действием, характерным  для гражданско-правового регулирования  имущественных отношений, является гражданско-правовая сделка. В настоящее  время сделки, предметом которых  являются предприятия, совершаются  не только в рамках приватизационных отношений или в связи с  банкротством должников - собственников  предприятий. Предприятия как имущественные  комплексы могут быть объектом сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятия  продаются, покупаются, сдаются в  аренду, закладываются, переходят по наследству.

Согласно ст. 559 ГК РФ, по договору продажи предприятия продавец обязуется  передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный  комплекс (статья 132) за исключением  прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Исключительные права  на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие  ему на основании лицензионных договоров  права использования таких средств  индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом  или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия  обязательств, исполнение которых покупателем  невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает  продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Согласно ст. 132 ГК под предприятием как самостоятельным объектом гражданских  прав понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, как-то: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также  права на обозначения, индивидуализирующие  предприятие (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и услуги и  другие исключительные права. В этом определении содержится неточность, отметить которую необходимо для  правильного понимания комментируемой статьи: к обозначениям, индивидуализирующим  предприятие, никак нельзя отнести  фирменное наименование, так как  в современном российском праве  оно является средством индивидуализации не предприятия, а его собственника - коммерческой организации (см. п. 4 ст. 54 ГК), в отличие от фирмы, которая  в Положении о фирме 1927 признавалась названием предприятия как обособленного  имущественного комплекса. Поэтому  фирма всегда включалась в состав предприятия и была совершенно оборотоспособным объектом гражданских прав.

Напротив, фирменное наименование юридического лица по новому ГК не может  включаться в состав предприятия  и, вообще, должно быть признано неотчуждаемым  объектом гражданских прав, хотя право  ограниченного его использования  может предоставляться другому  лицу в предусмотренных законом  случаях. В состав же предприятия  могут быть включены средства индивидуализации самого предприятия как имущественного комплекса или отдельных составляющих его элементов (вывески, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.). Из этого  следует, что переход права на фирменное наименование к покупателю не может иметь места.

Продавец предприятия  не может передать покупателю права, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью. Право, приобретенное  на основании государственной лицензии, неразрывно связано с личностью  продавца и составляет элемент его  гражданской правоспособности. Поэтому  оно не может быть передано покупателю, даже если проданное предприятие  предназначено для осуществления  лицензируемой деятельности. Тем  не менее обязательства продавца перед третьими лицами, вытекающие из такой деятельности, могут быть переведены на покупателя. Однако, учитывая, что покупатель, не имеющий надлежащей лицензии, может оказаться не в  состоянии исполнить такое обязательство, ГК предусматривает солидарную ответственность  продавца и покупателя по этим обязательствам в качестве дополнительной гарантии прав кредиторов.

В современной России предприятия  обладают всеми признаками объекта  прав, могут быть объектом права  собственности и иных вещных прав различных субъектов, выступают  в качестве предмета гражданско-правовых сделок.

Особенности правового регулирования  сделок с предприятиями связаны  во многом с особым правовым режимом  предприятия как имущественного комплекса, сложного объекта прав.

Действующее российское законодательство использует понятие "предприятие" в нескольких значениях.

во-первых, предприятие выступает  в качестве субъекта права. Так, Гражданский  кодекс Российской Федерации употребляет  термин "предприятие", определяя  правовое положение государственных  и муниципальных унитарных предприятий.

во-вторых значении термин "предприятие" часто используется в широком  смысле в качестве обобщающей категории  для определения юридических  лиц различных организационно-правовых форм. В этом смысле каждая коммерческая организация представляет собой  предприятие.

в третьем значении предприятие  выступает в качестве объекта  прав. В соответствии со ст. 132 ГК РФ "предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности".

В рамках гражданско-правового  регулирования очень важно четко  и единообразно следовать трактовкам понятия предприятия как особого  субъекта права и объекта права. Смешение этих понятий недопустимо. В состав предприятия как имущественного комплекса входят предназначенные  для его деятельности вещи, имущественные  права и обязанности, исключительные права, а также особые нематериальные элементы.

Имущественный комплекс представляет собой не случайный набор отдельных  видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению.

Предприятие, будучи имущественным  комплексом, является неделимым объектом, его неделимость с правовой точки  зрения заключается в распространении  единого правового режима на все  имущество, входящее в состав объекта. Неделимость объекта состоит  также в значительном уменьшении или даже утрате ценности предприятия  в целом в случае физического  разделения имущества, его образующего. Признак использования предприятия в предпринимательской деятельности позволяет отметить два важных обстоятельства:

во-первых, имущественный  комплекс для признания его предприятием фактически, реально должен использоваться, должен быть работающим, "на ходу". В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании  положения предприятия. Тем не менее, можно допустить, что если предприятие  временно по каким-либо причинам не используется в предпринимательской деятельности, но сохраняется единство имущественного комплекса и возможность возобновления  предпринимательской деятельности, то этот имущественный комплекс не перестает быть предприятием.

во-вторых, следует использовать предприятие именно в предпринимательской  деятельности. Имущественный комплекс, используемый без цели извлечения прибыли, не образует предприятия. Так, например, медицинский комплекс, используемый поликлиникой (государственным учреждением) для оказания медицинской помощи гражданам в рамках обязательного  медицинского страхования, нельзя признать предприятием. Этот же медицинский  центр, используемый коммерческой организацией в целях извлечения прибыли, является предприятием. Предприятие может  принадлежать по праву собственности  или на ином вещном праве тем субъектам, правосубъектность которых, как  правило, предполагает возможность  осуществлять приносящую доходы деятельность.

Предприятие в целом как  имущественный комплекс признается недвижимостью (п.1 ст. 132 ГК РФ). Статус недвижимости предприятие в силу особого решения законодателя. Статус недвижимого объекта ведет к  распространению на предприятие  всех особенностей правового положения  таких объектов, для сделок с предприятиями  устанавливается более жесткий  правовой режим, чем для иных недвижимых объектов.

3. Форма и государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения

3.1 Форма сделок  купли-продажи недвижимости

Норма ст. 559 ГК РФ ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. В настоящее  время решение об использовании  или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.

Несмотря на то, что по общему правилу письменная форма  договора возможна в разных видах, в  статье 559 ГК РФ устанавливается требование об одном документе, выражающем его  содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).

В ч. 2 статьи 559 ГК РФ указывается  на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его  недействительность. Вместе с тем  для действительности сделок с недвижимостью  требуется также соблюдение следующих  условий.

Во-первых, необходимо, чтобы  содержание сделки не противоречило  закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни). Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности. В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю  или наследодателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная  или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным  и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным  учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование  и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом - договором продажи, договором  передачи и др. В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника  сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение - добровольным. В-пятых, как уже было указано, требуется  письменное оформление указанных сделок в виде одного документа. В-шестых, обязательна  государственная регистрация возникшего права. Если договор направлен на отчуждение недвижимости одной стороной и соответственно приобретение другой, то право собственности у приобретателя  возникает с момента государственной  регистрации перехода права. Одновременно с возникновением права собственности  на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения  недвижимости. Приобретая право собственности  на жилое помещение в многоквартирном  доме либо помещение в офисном  доме, лицо становится сособственником  фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.

При отступлении от названных  условий сделка считается недействительной.

Сделка, недействительная в  силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными  либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 и 176 ГК), а также  под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).