Договор купли-продажи и его разновидности

Покупатель же вправе отказаться от принятия товара до передачи его продавцом, заменить его в  течение 14 дней на товар другой марки, цвета, фасона.⁶⁶

Если товар ненадлежащего  качества, то покупатель вправе потребовать – замены этого товара, соразмерного уменьшения покупной цены, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов по устранению недостатков товара. Вместо этих требований покупатель может потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, тем самым отказавшись от исполнения договора.⁶⁷

 Договор розничной  купли-продажи имеет следующие  разновидности: продажа товара  с условием о его принятии  покупателем в определенный срок, продажа товара по образцам, продажа товара с использованием автоматов, продажа товаров с условием доставки покупателю, договор найма-продажи (до перехода права собственности на товар покупатель является нанимателем).⁶⁸ 

Поставка – один из наиболее распространенных договоров в сфере предпринимательской деятельности. Это договор, по которому поставщик (продавец), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Данный договор является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Регулируется нормами параграфа 3 главы 30 ГК РФ, которые дополняют и конкретизируют Общие положения,⁶⁹ регулируют договорные отношения сторон,⁷⁰ а также иными правовыми актами. Форма договора поставки определяется в соответствии с Общими положениями о форме сделки, поэтому этот договор чаще заключается в простой письменной форме. Обычно договор поставки состоит из: самого текста договора, спецификации, в которой конкретизируются ассортимент и количество товара,⁷¹ а также протокол согласования цены, график поставок товаров и отгрузочная разнарядка.

Сторонами в договоре выступают лица, ведущие предпринимательскую деятельность. На стороне поставщика, как правило, выступают коммерческие организации и граждане – предприниматели.⁷² Покупателем могут быть любые лица (кроме граждан, приобретающих товары для бытовых нужд), чаще – это предприниматели.

Договор поставки имеет  отличительные черты: момент заключения договора и момент его исполнения не совпадают; часто этим договором  оформляются долгосрочно длящиеся отношения; передача товара осуществляется не одновременно, а отдельными партиями в пределах действия договора; поставщик может заключить договор на вещи, которые будут произведены или закуплены  в будущем.⁷³

 Главная обязанность  продавца заключается в передаче  товара покупателю со всеми  принадлежностями и документами,  в согласованном количестве, ассортименте и комплекте, установленного качества, в упаковке и (или) таре. Передача осуществляется путем предоставления товаров  в распоряжение покупателю в месте нахождения поставщика.⁷⁴ Также обязанностью поставщика является доставка, хранение товаров. Основная обязанность покупателя – принятие и оплата товара, а также информирование продавца о нарушении им договора. Формами ответственности за нарушение договора поставки являются возмещение убытков и уплата неустойки (штраф, пеня).

Договор поставки товаров для государственных нужд используется для удовлетворения государственных нужд, то есть определяемых в установленном законом  порядке потребностей РФ или субъектов  РФ, обеспечиваемых за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования. Этот договор является  консенсуальным, взаимным, возмездным. Регулируется нормами параграфа 4 главы 30 ГК РФ, а в субсидиарном порядке нормами: законов о поставке товаров для государственных нужд и параграфом 2 главы 30 ГК РФ. Государственный контракт, договор, поставки для государственных нужд, государственный заказ и извещение о прикреплении должны оформляться в письменном виде. Данный договор заключается путем подписания сторонами одного документа.⁷⁵ Состав участников различен в государственных контрактах и договорах поставки товаров для государственных нужд. Поставщиком в обоих случаях является предприниматель. Другая сторона: в государственном контракте – государственный заказчик, в договоре поставки товаров  для государственных нужд – продавец, то есть любое юридическое лицо, но, чаще всего, это коммерческие организации. Договор поставки для государственных нужд заключается сторонами на основании государственного контракта.⁷⁶

Обязанности поставщика включают в себя заключение договора, передачу товара покупателю или государственному заказчику. Государственный заказчик обязан принять товар, что влечет прикрепление к поставщику покупателя, а также оплатить товар, который отгружается получателем по его отгрузочным разнарядкам.⁷⁷

Договор купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным. Регулируется специальными нормами параграфа 7 главы 30 ГК РФ, специфическими нормами параграфа 1 главы 30 ГК РФ, а  в субсидиарном порядке – Общими положениями о купле-продаже. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобное требование вызвано предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора продажи недвижимости и  заменой его  государственной  регистрацией. С момента  государственной  регистрации договор считается заключенным. Несоблюдение данного требования влечет недействительность данного договора.

Сторонами договора выступают  продавец и покупатель. В качестве продавца выступают собственник недвижимости или любой субъект права, а в качестве покупателя – любое физическое  или юридическое лицо, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.⁷⁸

Основная обязанность  продавца заключается в передаче недвижимости покупателю (обеспечение возникновения у покупателя права собственности). Обязанности покупателя включают принятие недвижимого имущества по передаточному акту, регистрацию перехода права собственности в соответствии с ГК РФ⁷⁹ и оплату недвижимости.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что в настоящее время жизнедеятельность людей без договора купли-продажи и сделок не возможна. Прежде всего, договора купли-продажи имеют юридическую силу при правильном оформлении. Если при подписании договора сторонами не достигнуто какое – либо соглашение, то одна из сторон вправе требовать компенсацию или расторжения договора. Основой любого договора является правильное его составление, с учетом всех пунктов. Это стороны договора, предмет, сроки и порядок поставки и оплаты товара, качество товара, ответственность сторон и другие условия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3.Договор  купли-продажи недвижимости

       

Как  известно,  договор продажи недвижимости является одним из      отдельных  видов договора купли - продажи,  выделяемым по признаку      особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов самостоятельных  гражданско  - правовых договоров.  Исходя из этого, договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

   Статья 454 ГК РФ  п.1 дает следующее определение  договора купли-продажи: "По договору  купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в  собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество"⁸⁰ "по передаточному акту"⁸¹ и "по предусмотренной цене"⁸².

          Как и всякий договор купли  - продажи, договор продажи является      консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). В параграфе 7 главы  30  Гражданского Кодекса  Российской Федерации содержатся специальные правила, регламентирующие заключение    договора    продажи недвижимости,  его  форму,  а  также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости.

Указанные правила  сформулированы в   качестве специфических  норм,  исключающих действие соответствующих  общих положений о купле - продаже  товаров⁸³. Родовая принадлежность договора  продажи  недвижимости  к      договору  купли - продажи товаров проявляется в том,  что в части,   не  урегулированной нормами,  включенными в параграф 7 главы 30 ГК  РФ,  к отношениям,  связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.⁸⁴

       Естественно, в случае с договором   продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет   такой  элемент предмета   договора,  как  продаваемый  объект недвижимого имущества.  Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче  продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.  Поэтому сфера действия  договора  продажи недвижимости может      быть  определена  лишь  путем  анализа  объектов гражданских прав,      охватываемых понятием "недвижимое имущество".

Существенными  условиями договора продажи недвижимости следует      признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта      недвижимости.

• Форма договора

 

          Положения  ГК РФ о письменной форме  сделки⁸⁵  и о письменной форме договора⁸⁶  имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего  его  содержание и подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или  многосторонних  сделок  (договоров)   иными  способами,   установленными  ГК  РФ.   Применительно же  к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение  договора не только путем составления одного документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами  посредством  почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

          Требования  к форме договора продажи недвижимости  сводятся к      тому,  что такой договор должен быть заключен в письменной форме в      виде единого документа, подписанного сторонами⁸⁷. Таким образом,  суть  специального  правила о форме договора продажи недвижимости  состоит в том, что исключается применение положения ГК  РФ о форме договора⁸⁸,  и может быть  выражено   формулой   "исключение  исключения".   Применительно к договору   продажи   недвижимости  законодатель   возвращается  к требованиям,  предъявляемым к письменной  форме сделки⁸⁹,  ужесточая тем самым  режим  заключения  договора  продажи  недвижимости.

          Более  того,  в  отличие   от  общих  правил,  регламентирующих      последствия   несоблюдения   простой   письменной   формы   сделки,      нарушение   требований,   предъявляемых   к форме  договора  продажи      недвижимости, влечет его недействительность.

• Существенные условия договора

 

          Как   известно,  всякий гражданско - правовой  договор считается      заключенным, если между сторонами  в требуемой в подлежащих случаях      форме   достигнуто   соглашение   по  всем  существенным  условиям      договора. Существенными же условиями договора признаются условия о      предмете  договора,  условия,  которые названы в законе или иных      правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного  вида,  а  также  все  условия,  относительно  которых  по      заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении⁹⁰.

          Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;      во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание,   сооружение  или  иной  объект  недвижимости, определяемый  по   признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.⁹¹

По  сравнению  с общими положениями  о купле - продаже товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре  условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости - незаключенным.⁹²

В ст. 555 Гражданского Кодекса  Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.